Công ty TNHH Capitaland Tower - chủ đầu tư dự án Saigon Marina IFC tại khu “đất vàng” Ba Son, TP HCM vừa có công bố báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2025 với kết quả kinh doanh không mấy khả quan.

Trong nửa đầu năm nay, Công ty TNHH Capitaland Tower ghi nhận khoản lỗ sau thuế gần 2.733 tỷ đồng, cao gấp hơn 71 lần so với cùng kỳ năm trước. Con số này tương đương với mức lỗ trung bình khoảng 15 tỷ đồng mỗi ngày, phản ánh tình trạng thua lỗ kéo dài từ năm 2022 đến nay.

Điểm đáng chú ý là khoản lỗ khổng lồ đã khiến vốn chủ sở hữu của Capitaland Tower rơi xuống mức âm hơn 7.046 tỷ đồng tính đến cuối tháng 6, giảm thêm gần 2.600 tỷ đồng so với kỳ trước. Với mức âm vốn này, doanh nghiệp đang trong tình trạng “mất vốn” nghiêm trọng và phụ thuộc nặng nề vào nguồn vốn vay cũng như trái phiếu để duy trì hoạt động. 

Tuy vậy, công ty đã thu hẹp quy mô nợ phải trả, từ 22.066 tỷ đồng về còn khoảng 14.514 tỷ đồng. Việc cắt giảm nợ này có thể liên quan đến việc cơ cấu lại nguồn vốn hoặc thanh toán bớt nghĩa vụ tài chính, song báo cáo gửi Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội không thuyết minh chi tiết cơ cấu nợ.

Đáng lưu ý, Capitaland Tower hiện đang lưu hành 4 lô trái phiếu lần lượt gồm CPLCB2328001, CPLCB2328002, CPLCB2328003, CPLCB2328004 với tổng trị giá khoảng 12.240 tỷ đồng, phát hành từ tháng 7/2023 và đáo hạn trong vòng 5 năm. 

Các lô trái phiếu này được đảm bảo bằng bộ phần góp vốn với giá trị góp vốn 2.070 tỷ Đồng của Capitaland Tower, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc Dự Án The Sun; Toàn bộ động sản và quyền tài sản phát sinh từ và liên quan đến Dự Án The Sun - Các tài sản bổ sung và/hoặc thay thế khác nếu cần thiết.

Đặc điểm bất thường của các trái phiếu này là lãi suất cố định chỉ 1%/năm. Đây là mức thấp hiếm thấy trên thị trường vốn trong bối cảnh lãi suất trái phiếu doanh nghiệp phổ biến thường dao động quanh 8-12%. Điều này cho thấy trái chủ không đặt nặng yếu tố sinh lời từ lãi suất, mà quan tâm đến quyền chuyển đổi vốn.

Capitaland Tower được biết đến là chủ đầu tư dự án Saigon Marina IFC - tòa tháp tài chính thương mại quy mô lớn với 55 tầng nổi, 5 tầng hầm, tổng diện tích sàn hơn 106.000 m², đồng thời kết nối trực tiếp ga ngầm metro số 1.

Đây là một trong những dự án bất động sản phức hợp hiện đại hiếm hoi tại trung tâm TP HCM, được định vị trở thành trung tâm tài chính quốc tế, thu hút khoảng 10.000 nhân sự. Với quy mô và vị trí, dự án có tiềm năng sinh dòng tiền lớn trong dài hạn, song thách thức nằm ở chi phí đầu tư ban đầu quá cao và tiến độ khai thác dòng tiền chưa kịp bù đắp chi phí lãi vay cũng như vận hành.

Một điểm khác biệt là sự thay đổi mạnh mẽ trong cơ cấu cổ đông. Sau khi tăng vốn điều lệ từ 2.020 tỷ lên 22.520 tỷ đồng, Capitaland Tower hiện do nhóm cổ đông trong nước nắm giữ hoàn toàn. Bà Lê Thị Huyền Linh góp 20.500 tỷ đồng, chiếm hơn 91% vốn; ông Lương Phan Sơn nắm 8,5% và hai cá nhân khác nắm tỷ lệ nhỏ. Việc tăng vốn khổng lồ và chuyển quyền sở hữu từ nhà đầu tư ngoại sang nội cho thấy có thể có chiến lược dài hạn nhằm giữ lại toàn bộ quyền kiểm soát dự án.

Tuy nhiên, điều này cũng làm dấy lên câu hỏi về năng lực tài chính thực sự của cổ đông khi phải gánh khoản vốn hàng chục nghìn tỷ đồng trong bối cảnh dự án chưa tạo ra lợi nhuận.

Một yếu tố đáng theo dõi là mối liên hệ với HDBank. Tại lễ khánh thành tòa tháp hồi tháng 8, bà Nguyễn Thị Phương Thảo - Phó chủ tịch thường trực HĐQT HDBank có mặt, và chỉ vài ngày sau, ngân hàng này đã trình cổ đông phương án chuyển trụ sở chính về Saigon Marina IFC. Động thái này có thể giúp gia tăng tính thương mại, lấp đầy không gian văn phòng và củng cố vị thế dự án, song cũng đặt ra khả năng về sự liên kết vốn - tài chính giữa ngân hàng và chủ đầu tư.