Giá nhà cao, nhà ở cho thuê được kỳ vọng chia áp lực an cư

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 diễn ra ngày 2/6, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO, đã đưa ra nhiều đánh giá về thực trạng và định hướng phát triển thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam.

Theo ông Bình, quan niệm sở hữu nhà ở từ lâu đã ăn sâu trong tâm lý của người Việt. Việc có nhà riêng thường được xem là dấu mốc khẳng định sự ổn định và thành công của mỗi gia đình. Tuy nhiên, những thay đổi về nhân khẩu học, tốc độ đô thị hóa và xu hướng dịch chuyển lao động đang đặt ra yêu cầu phải nhìn nhận lại vai trò của nhà ở cho thuê trong nền kinh tế hiện đại.

Áp lực sở hữu nhà đang ngày càng lớn khi giá bất động sản liên tục tăng cao. Dẫn số liệu tại diễn đàn, ông Bình cho biết tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện thuộc nhóm cao hàng đầu thế giới. Theo Tập đoàn bất động sản Garret có trụ sở tại Kentucky (Hoa Kỳ), Việt Nam đứng thứ 3 thế giới với tỷ lệ sở hữu nhà ở lên tới 90%, chỉ sau Rumani và Trung Quốc. Trong khi đó, theo số liệu từ Global Property Guide, Việt Nam đứng thứ 13 thế giới với cùng tỷ lệ sở hữu nhà ở 90%.

Theo Chủ tịch CEO Group, chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR) tại Việt Nam hiện dao động từ 23,7 - 30 lần. Điều này đồng nghĩa một người dân phải tích lũy toàn bộ thu nhập trong 23 - 30 năm, không phát sinh chi tiêu, mới có thể mua được một căn nhà trung bình. Mức này cao gấp 1,6 - 2 lần mức trung bình toàn cầu và vượt xa ngưỡng được xem là hợp lý.

Bên cạnh đó, trong vòng 5 năm qua, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng khoảng 59%, cao hơn nhiều thị trường phát triển như Mỹ, Australia, Nhật Bản hay Singapore. Trái ngược với tốc độ tăng giá, lợi suất cho thuê chỉ dao động khoảng 2 - 4% mỗi năm, thấp hơn mặt bằng nhiều quốc gia trong khu vực. Điều này khiến hoạt động đầu tư và phát triển nhà ở cho thuê chưa thực sự hấp dẫn về mặt tài chính.

Ông Bình cho rằng sự mất cân đối giữa nhà ở để bán và nhà ở cho thuê xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Ngoài yếu tố văn hóa chuộng sở hữu tài sản, thị trường còn thiếu các nguồn vốn dài hạn với chi phí hợp lý, trong khi chi phí đầu tư, lãi suất và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai vẫn ở mức cao. Mô hình nhà ở để bán cũng giúp doanh nghiệp thu hồi vốn nhanh hơn so với mô hình khai thác cho thuê dài hạn.

Trong bối cảnh đó, định hướng phát triển nhà ở cho thuê đang được đặt ra mạnh mẽ hơn. Theo ông Bình, các chủ trương gần đây của lãnh đạo Đảng và Chính phủ đều xác định nhà ở cho thuê cần trở thành một trong những trụ cột của chính sách nhà ở quốc gia đến năm 2030. Phân khúc này được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người lao động, công nhân, sinh viên, cán bộ, công chức và nhiều nhóm dân cư khác trong quá trình đô thị hóa.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, theo vị chuyên gia, cần hoàn thiện khung chính sách theo hướng phân định rõ các loại hình nhà ở, từ nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê đến nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trên cơ sở đó, xây dựng cơ chế hỗ trợ phù hợp cho từng phân khúc, đồng thời tạo điều kiện thu hút nguồn vốn dài hạn từ khu vực tư nhân và các định chế tài chính.

Ở góc độ thị trường, ông Bình cho rằng cần thay đổi cách tiếp cận từ mục tiêu sở hữu bằng mọi giá sang bảo đảm khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp với thu nhập của người dân.

Ông nhấn mạnh cần "chuyển từ tư duy 'an cư lạc nghiệp' sang 'ổn định chỗ ở'", qua đó giảm áp lực sở hữu nhà, hạn chế đầu cơ và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực nhà ở.

Tuy nhiên, quá trình phát triển nhà ở cho thuê vẫn đối mặt nhiều rào cản. Chi phí đất đai hiện chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành dự án, có nơi lên tới khoảng một phần ba tổng chi phí. Trong khi đó, lãi suất vay vốn dài hạn vẫn phổ biến ở mức 10 - 12% mỗi năm, khiến hiệu quả đầu tư suy giảm khi lợi suất cho thuê thấp hơn lãi suất ngân hàng.

Ngoài ra, chi phí xây dựng tiếp tục leo thang do giá vật liệu và nhân công tăng mạnh. Thị trường cho thuê cũng chủ yếu phát triển theo mô hình nhỏ lẻ, thiếu tính chuyên nghiệp, tiềm ẩn các rủi ro về pháp lý và an toàn. Hệ thống dữ liệu thị trường chưa hoàn thiện cũng làm giảm hiệu quả quản lý và hoạch định chính sách.

Theo ông Bình, cùng với sự phát triển của đô thị hiện đại, thị trường nhà ở cho thuê trong tương lai không chỉ đáp ứng nhu cầu chỗ ở đơn thuần mà sẽ hướng tới mô hình "Serviced Living", nơi chất lượng vận hành, dịch vụ và trải nghiệm sống trở thành yếu tố quyết định.

Từ đó, ông đề xuất tái cấu trúc thị trường theo hướng cân bằng hơn giữa sở hữu và thuê nhà, thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền, đồng thời từng bước hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, bền vững và phù hợp với nhu cầu ngày càng đa dạng của người dân.

Cần vốn công và khung pháp lý riêng cho nhà ở cho thuê

Bên cạnh những rào cản về chi phí đất đai và hiệu quả đầu tư, các chuyên gia cho rằng phát triển thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý còn đang vướng ở bài toán nguồn vốn dài hạn và cơ chế chính sách.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, nhà ở cho thuê là lĩnh vực cần dòng vốn đầu tư dài hạn trong khi hệ thống ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn. Vì vậy, nếu muốn xây dựng nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới, Việt Nam cần dựa nhiều hơn vào nguồn vốn đầu tư công và các nguồn lực do Nhà nước dẫn dắt thay vì chỉ trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi.

Ông Nghĩa cho rằng Nhà nước có thể đảm nhận vai trò chuẩn bị quỹ đất, quy hoạch và nguồn lực ban đầu, trong khi khu vực tư nhân tham gia đầu tư xây dựng, quản lý và vận hành dự án.

Ở góc độ pháp lý, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng hệ thống pháp luật hiện chưa có quy định đầy đủ cho loại hình nhà ở cho thuê. Do đó, cần bổ sung các quy định riêng trong quá trình sửa đổi các luật liên quan để tạo cơ sở pháp lý cho phân khúc này phát triển bài bản và bền vững.

Nhiều ý kiến tại diễn đàn cũng thống nhất rằng Nhà nước cần giữ vai trò dẫn dắt thông qua việc chuẩn bị quỹ đất, đầu tư hạ tầng, xây dựng các công cụ huy động vốn dài hạn và có chính sách ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng đối với các dự án nhà ở cho thuê. Đồng thời, cần chuyển từ tư duy hỗ trợ sở hữu nhà ở sang bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở, tạo điều kiện để nhiều nhóm dân cư có thể tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả.