Nhiều "điểm nghẽn" cản bước phát triển nhà ở xã hội: Từ quy hoạch đất đai đến tiếp cận tín dụng

Tại Hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới" do Báo Đầu tư tổ chức chiều nay (27/5), TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đã điểm ra hàng loạt khó khăn, vướng mắc mà ông cho rằng là các “điểm nghẽn” trong phát triển NOXH.

Theo vị này, một số địa phương chưa quan tâm đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm của địa phương, do đó các thủ tục về nhà ở xã hội chưa nhanh.

Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cũng gặp hàng loạt rào cản. Cụ thể tại Điều 85, Luật Nhà ở 2023 đã đề cập đến nhiều cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Lợi nhuận của nhà đầu tư có 10% trong bối cảnh áp lực về giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công biến động thường xuyên, vướng mắc pháp lý dự án… dẫn đến chậm tiến độ, tăng chi phí. Điều này càng khó hấp dẫn với nhà đầu tư.

“Cùng với đó, một số địa phương cấp tỉnh chưa ban hành cơ chế, chính sách hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn như bố trí ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư; hỗ trợ nguồn vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Do đó, tiến độ chậm. Nếu không bố trí nguồn vốn cho hạ tầng sẽ dẫn đến chi phí giá thành tăng cao, người thu nhập thấp không có thể có điều kiện mua được nhà”,TS. Nguyễn Văn Khôi nói. 

Mặt khác, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã giao quyền cho địa phương trong việc tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội gồm: Quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại là 20%; hoặc hình thức 2 bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thay thế ở vị trí khác; hoặc hình thức 3 là đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất tại thời điểm đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định 3 hình thức đó, nhưng không làm rõ điều kiện áp dụng của từng hình thức dẫn đến địa phương lúng túng, nên đã buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH… gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Đồng thời, quỹ đất tập trung để xây dựng nhà ở xã hội chưa quan tâm đến việc điều tra, xác định nhu cầu thực về nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền của đại đa số dân cư có nhu cầu ở thực. Đồng thời, việc bố trí quỹ đất tập trung tại một số địa phương còn xa trung tâm, chưa thuận tiện về giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Với người mua, thuê nhà ở xã hội, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng đánh giá có nhiều “điểm nghẽn” không dễ vượt qua. Trong đó, Chính phủ đã có các chính sách về các gói vay ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội; tuy nhiên thực tế người mua, thuê nhà ở xã hội đang khó tiếp cận các gói vay ưu đãi này. Mức lãi suất cho vay cao và thời hạn vay ngắn, trong khi đó nếu tính với mức thu nhập người dân và giá nhà ở xã hội như hiện nay thì cũng phải 23 – 25 năm mới trả được tiền vay.

“Giá rất cao, không thể tiếp cận được. Cần đưa giá trung bình có thể tiếp cận được đối với người ở, thuê nhà ở xã hội”, ông Khôi nói và cho biết thêm, người mua nhà xã hội chỉ được vay tối đa 80% nhu cầu, 20% còn lại phải có vốn tự có, trong khi người mua là đối tượng thu nhập thấp hoặc thu nhập không ổn định nên khó khăn trong việc chứng minh năng lực tài chính theo điều kiện tín dụng.

“Một số địa phương còn lúng túng khi xác nhận mức thu nhập của “lao động tự do” nên đối tượng này gặp khó khăn trong hoàn thiện hồ sơ mua nhà ở xã hội. Phường xã không xác định mức độ thu nhập, cần có hướng dẫn cụ thể hơn”, ông Khôi nói.

Đề xuất cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội

Đề cập đến một số giải pháp, TS Nguyễn Văn Khôi đề xuất: Địa phương xác định nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở hợp với thu nhập người dân có nhu cầu ở thực. Lập kế hoạch phát triển với các chỉ tiêu cụ thể, tiến độ đáp ứng hàng năm, 5 năm và coi đây là chỉ tiêu quan trọng về chính sách an sinh xã hội trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; Quy hoạch đất và tạo lập mặt bằng sạch cho dự án nhà ở xã hội phải được ưu tiên trong các nhiệm vụ của địa phương, thông qua chỉ tiêu và dự án cụ thể hàng năm; Địa phương ban hành cơ chế chính sách ưu đãi phù hợp để thu hút nhà đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và người dân tiếp cận được, mua nhà ở xã hội.

Ví dụ, ngân hàng thương mại có chính sách giảm lãi suất cho chủ đầu tư vay xuống mức 3 - 4%/năm đối với dự án nhà ở xã hội để bán, 2-3%/năm với nhà ở xã hội cho thuê. Thời gian vay 20-25 năm để giảm áp lực trả nợ. Hoặc hỗ trợ vay vốn với lãi suất 2-3%/năm từ quỹ đầu tư phát triển của địa phương.

“Những cơ chế ưu đãi trên góp phần giảm giá thành nhà ở xã hội, người dân mới có điều kiện mua để ở thực. Đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đầu tư xây dựng để tiêu thụ được sản phẩm nhanh chóng và tiếp tục tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội", ông Khôi cho hay.

TS Nguyễn Văn Khôi cũng đề nghị Chính phủ chỉ đạo, giao Bộ Xây dựng chủ trì có các phương án, giải pháp cụ thể để ổn định, giảm mặt bằng giá BĐS với các vấn đề chính như: 

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý, quy hoạch, quỹ đất, định giá đất, chuyển nhượng dự án BĐS, cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư thành nhà ở xã hội nhằm góp phần giảm chênh lệch phân khúc nhà ở và tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Định hướng để phát triển cân bằng các phân khúc thị trường BĐS, chú trọng phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp thu nhập người dân nhu cầu ở thực, nhà ở cho người lao động trẻ dưới 35 tuổi.

Đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BĐS, để nhanh chóng đáp ứng đưa sản phẩm vào sử dụng, tăng thu nguồn ngân sách nhà nước và địa phương. Tạo lập nguồn vốn lãi suất thấp, đa dạng nguồn vốn thông qua thành lập Quỹ phát triển nhà ở (ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và cho người dưới 35 tuổi…) từ quỹ đến từ ngân sách nhà nước, trái phiếu Chính phủ, vốn góp của địa phương, của một số tổ chức tài chính, của quỹ đầu tư trong và ngoài nước…

Cải cách thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội: Hoàn thành thủ tục dưới 12 tháng. Đề nghị chỉ định chủ đầu tư; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Thu hồi toàn bộ mặt bằng hay theo giai đoạn thực hiện hoặc theo phân kỳ phải được hướng dẫn cụ thể. Chính quyền địa phương đang lúng túng về việc này kể cả dự án đầu tư nhà ở thương mại…

Đối với địa phương cần tăng cường kiểm soát, xử lý nghiêm, kịp thời tình trạng “cò mồi”, “thổi giá”, đấu giá bất thường… theo Luật Kinh doanh bất động sản.