Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện nhưng có sự thu hẹp so với trước đây, theo đó chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (điểm b khoản 1 Điều 127).

Tuy nhiên, thực tế cho thấy các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất ở đủ lớn phù hợp với quy mô, tiêu chuẩn của dự án nhà ở là không có. Do quy định về hạn mức giao đất ở tại Luật Đất đai qua các thời kỳ và thực tế tại các địa phương thực hiện thời gian qua không vượt quá 400 m2 đất ở (Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và quy định về hạn mức giao đất ở của các tỉnh hiện nay).

Quy định này dẫn đến sẽ khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích đất ở được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.

Do đó, theo đề nghị của Bộ TNMT, Chính phủ thống nhất thông qua Đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.

Cụ thể, thời gian thí điểm là 5 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025. Ưu tiên thực hiện thí điểm đối với khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt.

Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.

Bình luận về vấn đề này, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định, quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở rất khó thực hiện, vì không thể có một thửa đất ở nào quy mô vài chục ha trở lên để làm nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, quy định này cũng có thể “lách” bằng cách, doanh nghiệp có thể đi mua gom các loại đất khác như đất trồng cây lâu năm… mà không bị cấm, lúc này chỉ cần 1 m2 đất ở và một phần đất khác (có thể là cả trăm ha) thì đều có thể chuyển mục đích để làm nhà ở thương mại nếu phù hợp.

“Đây là một quy định không phù hợp với thực tiễn, bởi nó chỉ tạo ra lợi thế cho những chủ thể khác, trong khi doanh nghiệp và Nhà nước không được hưởng lợi. Đơn cử một doanh nghiệp có 100 ha đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đã được quy hoạch để phát triển nhà ở. Trường hợp ngay bên cạnh khu đất có một căn nhà nhỏ, doanh nghiệp đi mua về để hợp thửa sẽ làm được dự án nhà ở. Chủ căn nhà này đương nhiên sẽ hét giá trên trời mà doanh nghiệp vẫn phải mua”, vị này dẫn chứng.

Do đó, theo ông Đỉnh, nên cho dự án có tất cả các loại đất được làm nhà ở thương mại, miễn là phù hợp. Thay vào đó, vấn đề lúc này cần quan tâm là công cụ quy hoạch và công cụ tài chính.

Cụ thể, dự án đó phải thuộc quy hoạch và quy hoạch này phải phù hợp để làm nhà ở thương mại, phải đáp ứng được các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… Tuy nhiên phải có điều kiện đi kèm đó là khi chuyển mục đích sử dụng đất, doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

“Nếu quản lý chặt chẽ về mặt quy hoạch và về mặt tài chính thì sẽ không có vướng mắc và không có tình trạng trục lợi chính sách. Nhưng vấn đề này hiện nay được coi là chưa đủ chín và chưa đủ rõ để luật hóa, nên vẫn tiếp tục bị tắc nghẽn”, vị này nhận định.

Cũng theo chuyên gia, thời gian vừa qua giá chung cư tăng cao một phần là do nguồn cầu lớn mà nguồn cung không đủ đáp ứng. Trong chu kỳ mới, kỳ vọng hệ thống pháp luật được “làm sạch” để doanh nghiệp biết và thực hiện. Việc thu hồi đất trong trường hợp nào cần được rõ ràng, trường hợp nào phải đấu giá và phải đấu thầu cũng cần rõ ràng hơn…

“Kỳ vọng thị trường bất động sản thời gian tới sẽ tạo ra nguồn cung mới, còn các dự án vướng mắc trước đây phải chờ đợi Nghị quyết thí điểm cho nhận đất khác làm nhà ở thương mại”, ông Đỉnh nói.