Vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã kiến nghị Thủ tướng và Ủy ban Thường vụ Quốc hội luật hóa nội dung cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

HoREA cho biết, theo Luật Đất đai 2024, nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại chỉ được nhận chuyển nhượng với đất ở. Doanh nghiệp không được phép nhận chuyển nhượng "đất ở và đất khác" hoặc "đất khác không phải là đất ở" để làm dự án mới. Nút thắt pháp lý này khiến 2.750 dự án trên cả nước ách tắc suốt 10 năm qua do chủ đầu tư không thể gom đủ quỹ đất quy mô lớn.

Trước đó, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 171 cho phép doanh nghiệp thỏa thuận nhận chuyển nhượng nhiều loại đất. Tuy nhiên theo HoREA, tiến độ rà soát hồ sơ thực tế đang kéo dài. Sau gần hai năm triển khai, cả nước mới có 742 khu đất được thông qua trên tổng số 2.750 hồ sơ đăng ký, đạt tỷ lệ 30%.

Tại TP HCM, chính quyền tiếp nhận 974 hồ sơ nhưng quy trình thẩm định qua tổ công tác liên ngành mất nhiều thời gian, mỗi năm Hội đồng nhân dân thành phố chỉ duyệt thông qua vài đợt.

HoREA đánh giá việc chờ đến năm 2030 mới tổng kết quá trình thí điểm để sửa luật sẽ không theo kịp diễn biến thực tiễn. Việc sớm luật hóa cơ chế tự thỏa thuận gom đất sẽ đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ pháp lý, giúp khơi thông khoảng 20.000 ha đất, tương đương nguồn vốn đầu tư 6 - 10 triệu tỷ đồng trên cả nước.

Nghị quyết 171 thay đổi điều kiện đầu vào của dự án

Trong nhiều năm, một số doanh nghiệp đã có hoặc đang tạo lập quỹ đất phù hợp với định hướng phát triển đô thị, nhưng các quỹ đất này chưa thể triển khai dự án nhà ở thương mại vì không có sẵn cấu phần đất ở.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam, lý do là theo cơ chế thông thường của Luật Đất đai 2024, nếu lựa chọn phương thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, nhà đầu tư về nguyên tắc chỉ được nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư.

Như vậy, thị trường không hoàn toàn thiếu nguồn lực đất đai, mà một trong những điểm nghẽn trọng yếu là chưa có cơ chế phù hợp để chuyển hóa các quỹ đất thành dự án.

Khi quá trình xử lý thủ tục pháp lý càng kéo dài, gánh nặng chi phí vốn của doanh nghiệp càng lớn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp, mà cuối cùng còn có thể làm tăng giá thành nhà ở bán ra cho người mua.

Nghị quyết 171 thiết lập cơ chế thí điểm trong 5 năm kể từ ngày 1/4/2025. Cơ chế cho phép một số dự án nhà ở thương mại được xem xét phê duyệt đầu tư trên quỹ đất doanh nghiệp đang có hoặc quỹ đất do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các quỹ đất có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc quỹ đất hỗn hợp.

Với chủ đầu tư đã kiểm soát quỹ đất phù hợp, cơ chế này có thể tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý quan trọng. Tác động của Nghị quyết vì vậy có thể diễn ra theo hai hướng: mở lại lộ trình pháp lý cho một số quỹ đất đang đình trệ và tạo thêm cơ hội hình thành dự án mới.

Đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm còn dư địa phát triển, việc đưa quỹ đất phù hợp vào chu trình dự án có thể mở rộng không gian phát triển nhà ở và tạo tiền đề cho nguồn cung đa dạng hơn.

"Nghị quyết 171 mở thêm một con đường pháp lý nhưng không bỏ qua các điều kiện kiểm soát khác. Một số ví dụ có thể kể đến là: khu đất phải nằm trong khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị; phải phù hợp với quy hoạch có liên quan và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; đồng thời phải có trong danh mục khu đất thí điểm được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Những điều kiện này cho thấy Nghị quyết 171 không nới lỏng toàn bộ các giới hạn liên quan đến hoạt động đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Mục tiêu của Nghị quyết này là tháo gỡ điểm nghẽn về loại đất cho các dự án phù hợp, đồng thời vẫn kiểm soát quy mô phát triển và bảo đảm sự thống nhất với quy hoạch", ông Khương chia sẻ.

Có tên trong danh mục mới chỉ là bước đầu

Cũng theo vị chuyên gia Savills, việc một khu đất được đưa vào danh mục thí điểm chưa đồng nghĩa dự án đã được chấp thuận đầu tư hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Sau bước này, doanh nghiệp vẫn phải hoàn tất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nếu có, thực hiện thủ tục đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, đăng ký đất đai, quy hoạch và xây dựng.

"Thực tế tại TP HCM cho thấy khoảng cách giữa danh mục dự án đăng ký và dự án hoàn thiện pháp lý vẫn còn đáng kể: 389 khu đất đã được phê duyệt đăng ký thí điểm nhưng mới có hơn 30 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Điều này không phủ nhận ý nghĩa của cơ chế thí điểm, mà cho thấy trọng tâm tiếp theo phải là khả năng chuyển các khu đất trong danh mục đăng ký thành dự án có thể triển khai.

Để cơ chế thí điểm phát huy hiệu quả, quy trình thực hiện cần rõ ràng, có tính liên tục và đủ khả năng dự báo. Các bước từ công bố, đăng ký và thẩm định danh mục đến hoàn thiện quyền sử dụng đất, chấp thuận đầu tư và triển khai xây dựng cần được thực hiện thống nhất.

Nếu thời gian xử lý tại từng bước vẫn kéo dài hoặc cách áp dụng chưa đồng bộ, quy mô quỹ đất được đưa vào danh mục có thể lớn nhưng khả năng chuyển hóa thành dự án và nguồn cung thực tế vẫn sẽ bị hạn chế".

TS Sử Ngọc Khương nhìn nhận, trong trung và dài hạn, Nghị quyết 171 có thể giúp một số dự án đã có quỹ đất tiếp tục hoàn thiện pháp lý, đồng thời mở thêm cơ hội cho các dự án mới.

Tuy nhiên, không phải mọi quỹ đất đều có cùng khả năng chuyển hóa thành nguồn cung nhà ở. Dự án có quỹ đất có hạ tầng kết nối và phù hợp quy hoạch sẽ có điều kiện tiến triển nhanh hơn.

Vì vậy, việc một khu đất có tên trong danh mục thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 không nên được xem là sự bảo đảm cho khả năng triển khai. Tính khả thi của một dự án nhà ở thương mại còn phụ thuộc nhiều vào tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính, khả năng kết nối với hạ tầng, và năng lực vốn của chủ đầu tư.

Nhìn tổng thể, Nghị quyết 171 là một bước tiến tích cực vì xử lý một điểm nghẽn pháp lý quan trọng ở đầu vào của quá trình phát triển dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, đây là cơ chế có thời hạn, giới hạn quy mô và không thay thế các thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch hay xây dựng. Hiệu quả của Nghị quyết vì vậy không nên chỉ được đo bằng số khu đất được đưa vào danh mục, mà cần được đo bằng số lượng dự án hoàn tất toàn bộ quy trình phê duyệt, số sản phẩm số lượng nhà ở thực sự mở bán, và mức độ đa dạng của nguồn cung mà thị trường nhận được.