Tình trạng thổi giá, bỏ cọc để trục lợi

Kể từ cuối năm 2024, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều đợt "sốt giá" tại các phiên đấu giá đất vùng ven Hà Nội, có tình trạng trả giá cao, tạo sốt ảo rồi bỏ cọc. Điển hình ngày 10/8, phiên đấu giá 68 thửa đất ở tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, có giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2, nhưng giá trúng đấu giá cao nhất được trả lên đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Ngày 19/8, phiên đấu giá 13 thửa đất tại thôn Tiền Lệ, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, có giá khởi điểm từ 7,3 triệu đồng/m2, nhưng mức trúng đấu giá cao nhất bị đẩy lên tới hơn 130 triệu đồng/m2, gấp 18 lần giá khởi điểm…

Ngày 29/11, tại phiên đấu giá 58 thửa đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn, một nhóm khách hàng đã cố tình trả mức giá lên tới 30 tỷ đồng/m2, khiến 36 lô đất đấu giá không thành công. Hành vi này đã vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản và những đối tượng cố tình phá rối đã bị Công an thành phố xử lý theo quy định.

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thổi giá đất đấu giá tạo sốt ảo, bỏ cọc để trục lợi, là giá khởi điểm đất đấu giá thấp do giá đất trong bảng giá đất quá thấp so với giá thị trường, dẫn tới tiền đặt cọc thấp.

Tại quận Hà Đông, Hà Nội, 22/27 thửa đất trúng đấu giá tại phiên đấu giá vào ngày 19/10/2024, hết hạn quy định vẫn chưa được khách hàng nộp tiền. 27 thửa đất thuộc ba phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Dương Nội thuộc quận Hà Đông, Hà Nội. Các lô đất có diện tích từ 49-72 m2, có giá trúng lên từ 133-262 triệu đồng/m2, gấp 5-8 lần so với mức giá khởi điểm. Theo quy định, người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày (đợt 1) kể từ thông báo của cơ quan thuế, còn lại sẽ nộp trong thời hạn 90 ngày. Tính đến thời điểm tháng 3/2025, có 22/27 thửa đất đấu giá đã không hoàn thành được nghĩa vụ tài chính từ đợt đầu.

Chỉ có 5/27 thửa đất trúng đấu giá tại quận Hà Đông, Hà Nội đã được nộp tiền. Thửa đất có diện tích 62,5 m2 có giá trúng đấu giá cao nhất lên đến 166 triệu đồng/m2. Người trúng đấu giá cho mảnh đất này chính là một người địa phương, có nhu cầu sử dụng thật. Còn lại, 22/27 thửa đất tại quận Hà Đông vẫn chưa có người nộp tiền, tức là bỏ cọc trúng đấu giá đất...

Trước thực trạng thổi giá, bỏ cọc tiếp diễn, Thường trực Chính phủ yêu cầu các bộ ngành và địa phương khẩn trương làm rõ các yếu tố khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao, gồm giá đất, nguyên vật liệu, lãi vay... Từ đó, các cơ quan liên quan cần xây dựng phương án cụ thể để giảm các thành tố làm tăng giá, mở rộng nguồn cung và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Chính phủ cũng nhấn mạnh việc xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân lợi dụng đấu giá để đẩy giá đất, gây ách tắc cho hoạt động phát triển dự án. Công tác quy hoạch được yêu cầu gắn với nhu cầu thực tế, bố trí đất sản xuất, kinh doanh hợp lý, tránh tình trạng quy hoạch treo hoặc không khả thi về hạ tầng.

Yêu cầu trên được đưa ra trong bối cảnh giá nhà đất tăng mạnh thời gian qua. Theo Bộ Xây dựng, quý I, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền tại nhiều địa phương tăng mạnh, một số khu vực ghi nhận giá tăng 20-40%. Giá nhà tăng do nhiều nguyên nhân cộng hưởng, gồm chi phí đầu vào như vật liệu, nhân công, lãi vay neo cao; nguồn cung mới hạn chế vì vướng pháp lý; và tâm lý đầu tư đón đầu quy hoạch, hạ tầng.

Tại một số địa phương, giá đất tăng cao chỉ sau vài tháng, nhất là nơi có thông tin sáp nhập đơn vị hành chính hoặc nâng cấp đô thị...

Chuyên gia hiến kế ngăn chặn nạn thổi giá, sốt ảo giá BĐS 

Tại cuộc làm việc của Thường trực Chính phủ với các bộ, ngành, hiệp hội, ngân hàng và doanh nghiệp về tình hình thị trường bất động sản (BĐS) cuối tháng 5, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ đạo quyết liệt về việc xử lý các hành vi tạo giá ảo, đầu cơ, thao túng trục lợi và lũng đoạn thị trường BĐS. Đặc biệt, yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương nghiên cứu ban hành chính sách đánh thuế BĐS đối với đất, nhà ở không sử dụng, phần chênh lệch giá đất với giá bán, có cơ chế xử lý các giao dịch không trong sáng...

Trước thực trạng thổi giá đất, trúng giá cao rồi bỏ cọc, ông Ngô Gia Cường, giám đốc công ty Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho rằng, giá đất trúng đấu giá hiện nay không phản ánh đầy đủ giá trị thị trường. Tuy nhiên, trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật, giá trúng đấu giá lại đang được mặc định là giá thị trường, thậm chí còn được sử dụng làm cơ sở xác định giá đất trong các mục đích khác. Điều này tiềm ẩn rủi ro lớn cho cả ngân sách nhà nước và các tổ chức thực hiện đấu giá.

Theo đó, ông Cường đề xuất điều chỉnh giá khởi điểm sao cho sát với giá trị thực tế của lô đất. Việc này sẽ giúp hạn chế tình trạng nhà đầu tư cảm thấy lợi tức hấp dẫn và lợi dụng mức đặt cọc thấp để đẩy giá lên cao, tạo ra chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá.

"Để đảm bảo tính khách quan và phù hợp với giá trị thị trường tại thời điểm đấu giá, giá khởi điểm nên được xác định dựa trên giá thực tế, chứ không nên dựa vào bảng giá đất. Bởi bảng giá đất có tính chu kỳ hành chính, phục vụ nhiều mục đích khác nhau chứ không chỉ hoạt động đấu giá đất. Việc này có thể thực hiện thông qua việc phối hợp với các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp", ông Cường chia sẻ trên Reatimes.vn.

Cùng quan điểm, Chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, khi mức giá khởi điểm được đưa ra thấp sẽ rất hấp dẫn giới đầu cơ, vì họ biết giá thực tế trên thị trường cao hơn nhiều. Hệ quả là giá đất bị đẩy lên bất hợp lý, gây méo mó thị trường và trở thành rào cản lớn đối với sự phát triển ổn định, bền vững của lĩnh vực bất động sản.

Ông Hiếu dẫn chứng, nếu giá bất động sản tiếp tục leo thang như hiện nay, phần lớn người lao động, ngoại trừ một số có tiềm lực tài chính, sẽ khó có cơ hội sở hữu nhà ở đô thị. Tại TP HCM, giá một căn hộ phổ biến đã lên tới khoảng 6 tỷ đồng, còn ở Hà Nội khoảng 5 tỷ. Với mức giá này, người mua phải vay ngân hàng 4 tỷ đồng sẽ phải trả từ 15 - 20 triệu đồng/tháng trong suốt 20 năm. Với mức thu nhập phổ biến từ 10 - 20 triệu đồng/tháng, nhiều người lao động khó đáp ứng nổi mức chi trả này.

'Theo nguyên tắc tài chính tại nhiều quốc gia và một số ngân hàng trong nước đã áp dụng, là khoản vay không được vượt quá 50% thu nhập hàng tháng. Nghĩa là để vay mua nhà 5 tỷ đồng, người vay cần thu nhập tối thiểu 30 triệu đồng/tháng, vượt xa khả năng của đa số lao động hiện nay. Chúng ta đang đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà vào năm 2030, nhưng với chính sách cho vay và giá cả hiện nay, tôi e rằng mục tiêu đó sẽ khó đạt được", ông Hiếu quan ngại.

"Chúng ta vẫn đang thiếu một công cụ đảm bảo tính thị trường và sự minh bạch cho hoạt động đấu giá. Sau khi một cá nhân hoặc tổ chức trúng đấu giá đất, họ có thể bán ngay miếng đất đó, dù chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hay chuyển nhượng quyền sở hữu. Việc mua đi bán lại này thường diễn ra theo kiểu cò mồi, bán lòng vòng, khiến giá đất bị đẩy lên liên tục. Hệ quả là người có nhu cầu ở thực phải gánh chịu mức giá rất cao. Vì vậy, chúng ta phải có chính sách kiểm soát tốt việc này, cũng như có chính sách bảo vệ người mua", TS. Nguyễn Trí Hiếu nêu quan điểm.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), đánh giá sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng cho thấy hoạt động kinh doanh BĐS sẽ được ưu tiên phát triển trong thời gian tới. Ông nhấn mạnh chống đầu cơ, thao túng và thổi giá là việc làm cấp thiết, nhằm xây dựng thị trường minh bạch và lành mạnh.

Theo ông Châu, việc phân định rõ các đối tượng có nguy cơ thao túng là điều cần thiết. Ông đưa ra ví dụ về hành vi "làm giá" đấu giá đất, khi một người sở hữu nhiều đất tại một khu vực có thể cố tình đẩy giá đấu giá lên cao nhằm hưởng lợi cho các mảnh đất mình sở hữu khác.

"Họ có thể bỏ ra số tiền đặt cọc vài trăm triệu đồng để làm giá cho mảnh đất lên hàng chục tỷ đồng", ông Châu giải thích trên Báo Người Lao Động. Ông cũng nhấn mạnh hiệp hội từng kiến nghị bổ sung chế tài xử lý nghiêm hành vi này vào Luật Đấu giá tài sản, song chưa được tiếp thu. Do đó, ông kỳ vọng trong tương lai, Luật Xử lý vi phạm hành chính sẽ bổ sung các chế tài như tịch thu tiền đặt cọc, cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định để đủ sức răn đe.

Một trong những giải pháp then chốt được ông Châu đề xuất là xây dựng một sàn giao dịch BĐS mang tầm quốc gia - nơi tập trung các sản phẩm có nguồn gốc, pháp lý rõ ràng, khác biệt hoàn toàn so với các sàn giao dịch tư nhân hiện nay vốn chủ yếu phục vụ giao dịch căn hộ lẻ. Ông cũng lưu ý cần nâng tỉ lệ đặt cọc trong hoạt động đấu giá, đấu thầu để ngăn chặn đầu cơ trục lợi, song cần phải cân nhắc kỹ lưỡng để tránh gây khó khăn cho người mua nhà thực sự.

Chủ tịch HoREA cũng đề xuất Chính phủ và các bộ, ngành cần cụ thể hóa thêm nhiều giải pháp khác, trong đó có chính sách thuế. Ông dẫn chứng mô hình thuế BĐS tại Mỹ, áp mức thuế 1,21% trên giá trị tài sản mỗi năm, giúp điều tiết và tái tạo chu kỳ sử dụng BĐS.

Tại Việt Nam, Bộ Tài chính đang đề xuất thuế chuyển nhượng BĐS 20% trên phần chênh lệch giá bán và giá mua sau khi trừ chi phí hợp lý. Đây là một chính sách quan trọng, đòi hỏi có cơ sở dữ liệu minh bạch, rõ ràng để tạo niềm tin và bảo đảm công bằng cho người dân.

Tuy nhiên, ông lưu ý việc áp dụng thuế trên nhiều căn nhà cần có sự phân biệt rõ ràng, không thể áp dụng mức thuế như nhau giữa các loại tài sản khác biệt về diện tích, vị trí và giá trị. Ví dụ, những căn nhà cấp 4 nhỏ ở vùng nông thôn không thể bị đánh thuế như biệt thự tại TP HCM.

Ông cũng nhấn mạnh cần hoàn thiện hạ tầng công nghệ số, mã số định danh cá nhân điện tử và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà đất để làm nền tảng cho quản lý và thu thuế hiệu quả, minh bạch. Đồng thời, công tác tuyên truyền để người dân kê khai trung thực, đúng pháp luật cũng được chủ tịch HoREA đề cao. "Bảng giá đất cần được xây dựng chi tiết đến từng thửa để bảo đảm tính chính xác, phù hợp với giá trị thực tế trên thị trường", ông Châu nhấn mạnh.