Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bất động sản ghi nhận đà phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025 với tổng giá trị phát hành tính đến 31/12/2025 ước đạt 138 nghìn tỷ đồng, tăng 39% so với năm 2024 và chiếm 23,4% tổng lượng phát hành mới.

Bên cạnh phát hành mới, doanh nghiệp bất động sản cũng tích cực mua lại trái phiếu với tổng giá trị mua lại tính đến cuối năm 2025 theo ước tính của người viết đã vượt mức 50 nghìn tỷ đồng, tăng gấp đôi so với 2024. Nhóm doanh nghiệp liên quan đến một số nhà phát triển bất động sản lớn như Masterise Group, MIK Group, BIM Group, Sunshine Group...ghi nhận tổng giá trị mua lại TPDN nhiều nghìn tỷ đồng, tập trung chủ yếu trong nửa cuối năm.

'Làn sóng' mua lại trái phiếu bất động sản  phần nào phản ánh nhu cầu tái cơ cấu nợ cũng như nỗ lực chủ động cân đối dòng tiền của doanh nghiệp địa ốc trong một năm áp lực nợ TPDN đến hạn và áp lực chi phí vốn cùng gia tăng.

Các nhà phát triển BĐS lớn 'dẫn sóng' mua lại trái phiếu

5 doanh nghiệp liên quan MIK Group tất toán hơn 5.600 tỷ đồng trái phiếu

Trong quý III/2025, 4 doanh nghiệp có mối liên hệ với MIK Group là Công ty TNHH Đầu tư và Tư vấn Quản lý Biển Đông, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Du lịch Hoàng Trường, Công ty TNHH Đầu tư Phú Thịnh Phát, Công ty TNHH Đầu tư Xuất nhập khẩu Tổng hợp Đức Mai cùng tiến hành mua lại trước hạn 4 lô trái phiếu trị giá hơn 4.900 tỷ đồng trái phiếu.

Cụ thể, Biển Đông mua lại trước hạn 1.320,8 tỷ đồng trái phiếu thuộc mã BIENDONGH2025001phát hành tháng 12/2020, thời gian đáo hạn theo kế hoạch vào tháng 6/2027. Hoàng Trường mua lại trước hạn toàn bộ 1.400 tỷ đồng trái phiếu thuộc mã HTCH24001 phát hành tháng 12/2020, dự kiến đáo hạn tháng 12/2026. Phú Thịnh Phát mua lại trước hạn 900 tỷ đồng trái phiếu mã PTP2000 phát hành tháng 12/2020, dự kiến đáo hạn tháng 6/2026. Đức Mai mua lại 1.351,8 tỷ đồng trái phiếu mã DUCMAI2020 phát hành tháng 12/2020, dự kiến đáo hạn tháng 12/2025. 

Động thái mua lại trái phiếu diễn ra tại thời điểm hoạt động kinh doanh của cả 4 công ty chưa có nhiều khởi sắc. Tại kỳ báo cáo tài chính bán niên 2025, Phú Thịnh Phát còn lỗ lũy kế 289 tỷ đồng,  Biển Đông còn lỗ lũy kế 298 tỷ đồng, Đức Mai lỗ lũy kế 574 tỷ đồng và Hoàng Trường lỗ lũy kế 1.077 tỷ đồng.

Đáng chú ý, 1 tháng trước thời điểm mua lại trái phiếu, cả 4 doanh nghiệp trên đã tiến hành chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp liên quan đến Bất động sản Sun City - chủ đầu tư 'siêu dự án' 10.500 tỷ ở Thủ Đức: Biển Đông bán 25,188% vốn tại Sun City cho đối tác nhận chuyển nhượng; Hoàng Trường, Phú Thịnh Phát và Đức Mai cũng hoàn tất chuyển nhượng tổng cộng 100% vốn tại công ty TNHH Nippon - pháp nhân nắm 74,882% vốn còn lại của Sun City. 

Biển Đông được thành lập tháng 5/2014. Tổng giám đốc kiêm người đại diện pháp luật ban đầu của Biển Đông, ông Đặng Nam Phong, cũng là đại diện pháp luật tại một số doanh nghiệp nhóm MIK Group như Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Liên Lập, Công ty TNHH Bất động sản Gold Field, Công ty TNHH Khu Đông - Phú Quốc ... Hoàng Trường được thành lập tháng 4/2014; cơ cấu cổ đông từng có sự xuất hiện của hai công ty nhóm MIK là CTCP Kinh doanh Quốc tế Silver Field và Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh BĐS Phước Long.

Phú Thịnh Phát được thành lập tháng 4/2015, ban đầu là công ty con của Công ty TNHH Đầu tư và Tư vấn Hải Dương - một thành viên trong hệ sinh thái MIK Group. Còn Đức Mai thành lập tháng 6/2018, với danh sách cổ đông từng có sự xuất hiện của Công ty TNHH An Thái Land - công ty con do Phú Thịnh Phát sở hữu 90,4% vốn. 

Sang quý IV/2025, thêm một doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái MIK Group là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Mỹ Phú đã tất toán trước hạn toàn bộ lô trái phiếu mã MYPCH2226001 trị giá 700 tỷ đồng. Lô trái phiếu phát hành tháng 5/2022, dự kiến đáo hạn vào tháng 5/2026.

Địa ốc Mỹ Phú được thành lập năm 2005, hiện có vốn điều lệ 665 tỷ đồng, ông Nguyễn Đình Chiến làm Tổng giám đốc. Cơ cấu cổ đông bao gồm Công ty TNHH Dịch vụ Phát triển Hưng Phú (nắm 78,05% vốn góp trị giá 519 tỷ đồng) và Công ty TNHH Hải Dương Giang Biên (nắm 21,95% vốn góp trị giá 146 tỷ đồng) - đây đều là những pháp nhân thuộc hệ sinh thái MIK Group.

Ngoài 5 doanh nghiệp đã sạch nợ trái phiếu trên đây, ước tính nhóm pháp nhân liên quan đến MIK Group còn nợ trái phiếu khoảng hơn 5.000 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại một số doanh nghiệp như CTCP Bất động sản Sài Gòn Anpha, Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Liên Lập, Công ty TNHH Quản lý Đầu tư Thiên An...

3 doanh nghiệp liên quan đến Masterise Group mua lại hơn 9.000 tỷ đồng trái phiếu

Trong quý II và quý III/2025, Công ty TNHH Kinh doanh nội thất Luxury Living (tiền thân là Công ty TNHH Masterise Living và từng là công ty con trực tiếp của CTCP Tập đoàn Masterise) đã tiến hành 3 đợt mua lại đối với lô trái phiếu LLFCB2328001; qua đó tất toán xong toàn bộ 4.800 tỷ đồng giá trị lô trái phiếu này. Lô trái phiếu LLFCB2328001 phát hành tháng 3/2023, thời gian đáo hạn theo kế hoạch vào tháng 3/2028. 

Cũng trong quý III/2025, một công ty khác có liên hệ với Masterise Group là CTCP Tư vấn và Kinh doanh Bất động sản TCO cũng tất toán trước hạn lô trái phiếu TOC32401 trị giá 2.500 tỷ đồng. Lô trái phiếu trên được phát hành tháng 12/2024, kỳ hạn 12 tháng. 

Theo SaigonRatings, Bất động sản TCO có mối quan hệ hợp tác kinh doanh toàn diện với Masterise Group, trong đó Masterise tham gia toàn bộ quá trình thực hiện dự án, từ việc chuẩn bị và triển khai các thủ tục pháp lý đầu tư cho đến phối hợp thiết kế, thi công và hoàn thành đầu tư... các dự án của TCO. Bà Nguyễn Linh Phương, Tổng giám đốc Bất động sản TCO hiện nay cũng là cổ đông tại một số pháp nhân có liên hệ với Masterise Group, chẳng hạn Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển BĐS Hải Đăng.

Trong cả năm 2025, Công ty TNHH Saigon Glory, một pháp nhân cũng có liên hệ với Masterise Group - đã tiến hành 44 đợt mua lại một phần với 10 lô trái phiếu mã từ SGL-2020.01 đến SGL-2020.10; tổng giá trị mua lại ước tính hơn 1.800 tỷ đồng.

Saigon Glory hiện là công ty con do Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội nắm 100% vốn sau thương vụ nhận chuyển nhượng từ tay Bitexco hồi 2024.

Thành lập tháng 5/2019, Bất động sản Phương Đông Hà Nội hiện có vốn điều lệ 10.700 tỷ đồng. Công ty được biết đến là là chủ đầu tư dự án Masteri West Heights - dự án chung cư cao cấp tại Vinhomes Smart City được phát triển bởi Masterise Homes, một thành viên trực thuộc Tập đoàn Masterise. Ông Trần Thanh Tú (1986), cá nhân nắm 99,989% vốn đồng thời giữ chức Chủ tịch HĐTV tại Bất động sản Phương Đông Hà Nội cũng là người từng đảm nhiệm vai trò lãnh đạo tại một số doanh nghiệp nhóm Masterise, trong đó có Bất động sản TCO.  

6 doanh nghiệp nhóm Novaland tất toán 6.800 tỷ đồng trái phiếu

Ngày cuối cùng của năm 2025, 3 công ty con của Novaland là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Unity, Công ty TNHH Thành phố Aqua và CTCP Dịch vụ Đầu tư Lucky House đã cùng tiến hành tất toán các trái phiếu với tổng giá trị khoảng 2.300 tỷ đồng.

Cụ thể, theo thông tin công bố trên HNX, ngày 31/12/2025, Bất động sản Unity mua lại 2 lô trái phiếu mã UNICH2124001 trị giá 415,9 tỷ đồng và mã UNICH2124001 trị giá 583,9 tỷ đồng. Cùng ngày, Thành phố Aqua tất toán 2 lô trái phiếu TPACH2124002 trị giá 500 tỷ đồng và TPACH2024003 trị giá 600 tỷ đồng. Lucky House trong ngày 31/12/2025 cũng đã tất toán 2 lô trái phiếu mã LUCKYHOUSE.BOND2020.02 trị giá 120 tỷ đồng và LUCKYHOUSE.BOND2020.03 trị giá 80 tỷ đồng. 

Trước đó, hồi tháng 5/2025, 3 doanh nghiệp nhóm Novaland là CTCP Đầu tư Summer Beach, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Seaside Homes và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển BĐS Đại Hùng cũng hoàn tất mua lại trước hạn 3 lô trái phiếu với trị giá tổng cộng gần 4.500 tỷ đồng.

Trong đó, CTCP Đầu tư Summer Beach chi 1.499,9 tỷ đồng để mua lại toàn bộ lô trái phiếu mã SUJCH2125001 (dự kiến đáo hạn tháng 12/2027). Seaside Homes mua lại toàn bộ 1.499,9 tỷ đồng trị giá còn lại của lô trái phiếu SRECH2226001(đáo hạn theo kế hoạch vào tháng 1/2028). Bất động sản Đại Hùng cũng mua lại toàn bộ giá trị 1.499,9 tỷ đồng của lô trái phiếu DALCH2226001, dù trước đó từng xin gia hạn đến 2028. 

Summer Beach tiền thân là CTCP Đầu tư Nova Audit, từng là công ty con do CTCP Nova Group sở hữu 98% vốn. Seaside Homes tiền thân là CTCP Đầu tư và Phát triển NOVA LEGAL, CTCP Nova Group là cổ đông sáng lập và sở hữu 98% vốn. Bất động sản Đại Hùng có nhiều liên hệ với Novaland, người đại diện pháp luật kiêm Tổng Giám đốc của Bất động sản Đại Hùng - bà Cao Ngọc Kiều Trinh - đồng thời là đại diện pháp luật tại nhiều pháp nhân trong hệ sinh thái Novaland như Nova House, Cát Liên Hoa...  

DN nhóm BIM Group, ROX Group, Sunshine Group...mua lại hàng nghìn tỷ trái phiếu

Theo thông tin từ HNX, trong quý III/2025, CTCP Địa ốc Phú Long đã mua lại toàn bộ 4 lô trái phiếu với tổng trị giá 3.200 tỷ đồng, bao gồm mã PLCCH2124001 (2.000 tỷ đồng), mã PLRL2023013 (400 tỷ đồng), PLRL2023014 (300 tỷ đồng) và PLRL2023015 (500 tỷ đồng).

Trong quý IV/2025, 2 doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái BIM Group là CTCP Thanh Xuân và CTCP Bất động sản BIM (BIM Land) cũng đã tất toán sạch nợ trái phiếu. Cụ thể, Thanh Xuân mua lại toàn bộ lô trái phiếu mã TXCCH2330001 trị giá 583,5 tỷ đồng dù còn cách xa kỳ đáo hạn vào 2030. BIM Land cũng mua lại toàn bộ lô trái phiếu mã BIMCH2330001 trị giá huy động 2.333 tỷ đồng phát hành tháng 8/2023, kỳ hạn 7 năm.

Trong hệ sinh thái Sunshine Group, một số công ty như Bất động sản S-Homes, Sunshine AM... cũng công bố thông tin tất toán trái phiếu trong năm qua với tổng giá trị mua lại hàng nghìn tỷ đồng. Hay một số doanh nghiệp có liên hệ với ROX Group như CTCP Bất động sản Mỹ, CTCP Bất động sản Hano-vid, CTCP Đầu tư và cho thuê tài sản TNL ... cũng đã tiến hành mua lại một phần, làm giảm dư nợ trái phiếu...

Đằng sau 'làn sóng' mua lại trái phiếu bất động sản

Đầu năm 2025, VNDIRECT ước tính rằng sẽ có khoảng 130 nghìn tỷ trái phiếu bất động sản đến kỳ đáo hạn trong năm. Nhu cầu tái cơ cấu nợ, theo đó, là một phần nguyên nhân thúc đẩy doanh nghiệp bất động sản tích cực mua lại trái phiếu. Khi dòng tiền bán hàng chưa bứt phá mạnh, một số doanh nghiệp đã chủ động tìm kiếm dòng tiền từ chuyển nhượng dự án để xử lý nghĩa vụ nợ đến hạn; bên cạnh nỗ lực đàm phán với trái chủ điều chỉnh điều khoản trái phiếu, giãn kỳ hạn hay hoán đổi nợ...

Nhưng còn có một lý do quan trọng khác khiến doanh nghiệp bất động sản tăng cường mua lại trái phiếu trước hạn trong năm qua, theo Chứng khoán VPBankS, xuất phát từ vấn đề chi phí vốn.

Thống kê trong một số tháng gần đây cho thấy, lãi suất phát hành trái phiếu bình quân của nhóm doanh nghiệp bất động sản có nhiều tháng tăng vượt 10%/năm. Theo chuyên gia, trong bối cảnh thị trường TPDN bị siết chặt quy định nhằm bảo đảm quyền lợi nhà đầu tư và kiểm soát rủi ro tín dụng, nhiều doanh nghiệp đã gia tăng tỷ trọng vay ngân hàng, tận dụng môi trường lãi suất thấp. Trong một số trường hợp, kênh tín dụng trở thành nguồn vốn chính cho triển khai dự án và thanh toán các khoản vay đáo hạn, bao gồm cả nợ TPDN.

Một diễn biến đáng chú ý khác là khi doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh mua lại trái phiếu trước hạn trong năm qua, dư nợ cho vay tại các công ty chứng khoán cũng tăng trưởng mạnh mẽ. Đến hết quý III/2025, dư nợ cho vay margin toàn thị trường ước đạt 380.000 tỷ đồng, tăng 26% so với quý trước và là mức cao nhất trong lịch sử chứng khoán Việt Nam. Quy mô cho vay margin có thể đã vượt 400.000 tỷ đồng tại cuối năm 2025, nếu ước tính trên cơ sở đà tăng trưởng của những quý gần nhất.

Khi hoạt động cấp tín dụng - bao gồm cho vay margin - tăng trưởng mạnh tại các công ty chứng khoán, đã có một số ý kiến cảnh báo về "shadow banking". Điều này xuất phát từ khả năng của các công ty chứng khoán trong việc thực hiện các nghiệp vụ mang tính linh hoạt hơn so với ngân hàng thương mại, như khả năng thực hiện 'deal' với doanh nghiệp hoặc nhận thế chấp cổ phiếu công ty; cùng đó khoản vay margin của công ty chứng khoán cũng có thể hướng tới các cá nhân là lãnh đạo doanh nghiệp, cổ đông lớn, thông qua các kỹ thuật giao dịch làm thay đổi mục đích của hoạt động cấp margin...

Ở góc độ tích cực, VPBankS kỳ vọng rằng sau khi vượt qua giai đoạn cao điểm đáo hạn 2026-2027, thị trường TPDN - đặc biệt là trái phiếu bất động sản - sẽ lấy lại đà tăng trưởng, với chi phí huy động giảm và cơ hội đa dạng hóa nguồn vốn được mở rộng cho doanh nghiệp. 

Tuy vậy, trong ngắn hạn, S&I Rating ước tính sẽ có khoảng 141 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến kỳ đáo hạn trong 2026, tăng mạnh so với 2025;  đồng nghĩa doanh nghiệp địa ốc sẽ tiếp tục đối diện sức ép tái cơ cấu nợ. Hoạt động mua lại trái phiếu do đó được dự báo vẫn diễn ra nhộn nhịp trong năm nay.