Giao dịch chung cư, cần nắm điều gì để tránh rủi ro?

Hải Đăng - - 17:50 08/09/2021
Chia sẻ

Nhiều kênh môi giới hoặc trực tiếp các chủ đầu tư đã giới thiệu và nhận các khoản đặt cọc trước của khách đối với những dự án chưa đủ điều kiện mở bán, tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho người dân.

Theo Bộ Xây dựng, trong Quý I/ 2021, trên cả nước có 88 dự án với 26.019 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai , cụ thể: tại miền Bắc có 47 dự án với 14.451 căn hộ, miền Trung có 21 dự án với 5.788 căn hộ, miền Nam có 20 dự án với 5.780 căn hộ. Riêng tại Hà Nội có 10 dự án với 7.062 căn nhà, tại thành phố Hồ Chí Minh có 5 dự án với 3.449 căn nhà. Như vậy, thị trường đã có thêm một lượng hàng hóa  hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán. 

Thực tế ghi nhận không ít kênh môi giới (nhận là kênh môi giới của chủ đầu tư) hoặc trực tiếp các chủ đầu tư đã giới thiệu và nhận các khoản đặt cọc trước của khách đối với những dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Hình thức nhận đặt cọc từ một tờ Giấy đặt cọc đơn giản chỉ ghi nhận số tiền đặt cọc đến những văn bản chi tiết hơn như Hợp đồng đặt cọc hay Văn bản thỏa thuận về việc cung cấp các dịch vụ liên quan đến tư vấn, đăng ký mua căn hộ chung cư. Khoản đặt cọc từ vài chục triệu đến những khoản lớn hơn gấp nhiều lần.

Liên quan đến các giao dịch đặt cọc mua bán căn hộ chung cư, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng lưu ý người dân: “Tìm hiểu rõ địa vị pháp lý của bên nhận đặt cọc/ bên bán hàng trong mối quan hệ với chủ đầu tư. Ngoài thông tin do bên nhận đặt cọc/ bên bán hàng cung cấp, cần đề nghị cung cấp các giấy tờ chứng minh cũng như kiểm tra lại thông tin từ kênh chủ đầu tư.

Ngoài các thông tin quảng cáo từ bên nhận đặt cọc/ bên bán hàng, cần tìm hiểu các thông tin chính thức về dự án và căn hộ từ kênh chủ đầu tư và từ các hồ sơ pháp lý tùy từng giai đoạn. Không vội vàng đặt cọc dựa trên những thông tin một chiều do các đơn vị trung gian cung cấp”.,
Bên cạnh đó, cần yêu cầu cung cấp dự thảo hợp đồng mua bán của chủ đầu tư và đính kèm nó làm một phần không tách rời của giấy tờ đặt cọc. Trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thiện dự thảo hợp đồng mua bán, cần yêu cầu quy định những nội dung tối thiểu sau trong giấy tờ đặt cọc:

Mục đích của việc đặt cọc (như thông tin về căn hộ bên đặt cọc muốn mua khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán);

Ấn định thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư;

Các điều kiện đối với chủ đầu tư và dự án tại thời điểm ký kết hợp đồng như: dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền.

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng khuyến cáo, cần nghiên cứu kỹ nội dung của giấy tờ đặt cọc để đảm bảo chế tài xử lý vi phạm của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đã được quy định rõ ràng. Đặc biệt, cân nhắc thật kỹ trong trường hợp có các nội dung bất lợi về xử lý vi phạm hợp đồng của các bên, ví dụ như không cho phép bên đặt cọc chấm dứt hợp đồng hay chế tài đối với bên đặt cọc nặng hơn.

Khách hàng cần tỉnh táo để tránh rủi ro
Khách hàng cần tỉnh táo để tránh rủi ro

Cũng theo Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, trong đời sống sinh hoạt tiêu dùng ngày nay, hầu hết quan hệ giao dịch giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ (doanh nghiệp) và người tiêu dùng được xác lập thông qua các thỏa thuận, hợp đồng tiêu dùng. Trong đó, xuất phát từ lý do như tận dụng lợi thế doanh nghiệp, để tiết kiệm chi phí soạn thảo, thời gian đàm phán riêng lẻ với người tiêu dùng, không ít doanh nghiệp đã lựa chọn hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung do chính họ soạn thảo để giao kết với người tiêu dùng. Với những dạng hợp đồng được soạn sẵn như vậy, người tiêu dùng thường không có cách nào khác ngoài việc (i) từ chối giao kết nếu không đồng ý với bất kỳ điều khoản nào, hoặc (ii) đồng ý giao kết đồng nghĩa với việc phải chấp nhận toàn bộ các nội dung điều khoản do doanh nghiệp đưa ra.

Thông thường, khi giao kết hợp đồng, các bên luôn muốn cụ thể hóa thỏa thuận về mục đích, đối tượng, quyền và trách nhiệm của mỗi bên,… thông qua nội dung của hợp đồng. Song trên thực tế, có không ít những hợp đồng theo mẫu được doanh nghiệp soạn thảo một cách sơ sài, đơn giản, thậm chí thiếu đi những nội dung “đáng lẽ” cần phải có, là nền tảng quan trọng cho việc đảm bảo quá trình thực thi hợp đồng. Trong khi đó, vì không được trực tiếp thỏa thuận, người tiêu dùng có thể sẽ phải gánh chịu những rủi ro, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của mình một khi chấp nhận giao kết với những hợp đồng thiếu rõ ràng như vậy, nhất là trong trường hợp phát sinh tranh chấp. Do đó, yêu cầu về tính đầy đủ, toàn diện, rõ ràng về mặt nội dung của hợp đồng theo mẫu/điều kiện giao dịch chung là điều cần thiết để đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng trong các giao kết hợp đồng.

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng thông tin để người tiêu dùng biết và doanh nghiệp lưu ý trong quá trình soạn thảo và giao kết hợp đồng.

Theo đó, để đảm bảo quyền lợi và tránh những tranh chấp phát sinh từ những điều khoản không đầy đủ, rõ ràng, người tiêu dùng lưu ý cần: 

Yêu cầu doanh nghiệp cung cấp đầy đủ bộ hợp đồng dự định giao kết;

Nghiên cứu kỹ tất cả các điều khoản, nội dung của bộ hợp đồng. Khi thấy các nội dung trong hợp đồng chưa rõ ràng, đầy đủ thì cần đề nghị doanh nghiệp giải thích, làm rõ và sửa đổi, bổ sung, đảm bảo tính đầy đủ, toàn diện của nội dung hợp đồng theo quy định pháp luật.