Tăng chi phí găm giữ, giảm lợi ích của đầu cơ

Ngày 27/8, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (dự thảo).

Theo các chuyên gia tại hội thảo, trong bối cảnh GDP 6 tháng đầu năm 2026 tăng 8,18%, riêng quý II tăng 8,39%, nhu cầu đất cho sản xuất, khu công nghiệp, logistics, đô thị và nhà ở tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, bài toán không chỉ nằm ở việc có thêm quỹ đất, mà còn ở cách nguồn lực này được phân bổ và sử dụng.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, nhìn nhận thị trường đang tồn tại hai vòng quay vốn trái ngược.

Ở vòng quay thứ nhất, đất được đưa vào xây dựng nhà máy, kho bãi và hạ tầng, từ đó tạo việc làm, nâng năng suất và hình thành nguồn thu ngân sách. Ở chiều ngược lại, dòng tiền được sử dụng để mua đất chờ quy hoạch hoặc tăng giá, sau đó tài sản tiếp tục được thế chấp để vay vốn và mua thêm đất.

Theo ông Tuấn, điểm đáng lo ngại xuất hiện khi “giữ đất có lợi hơn làm doanh nghiệp”. Khi đó, vốn và nguồn lực xã hội có xu hướng dịch chuyển khỏi sản xuất sang tích trữ tài sản, trong khi nền kinh tế không nhận thêm nhà máy, công nghệ hay năng lực sản xuất mới.

Áp lực này càng đáng chú ý khi dư nợ liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 23% tổng dư nợ hệ thống, trên quy mô tổng dư nợ khoảng 17,7 triệu tỷ đồng tính đến cuối tháng 9/2025. Cùng với đó, giá đất cao được truyền vào chi phí thuê nhà xưởng, kho bãi và mặt bằng, qua đó làm tăng giá thành sản xuất của doanh nghiệp.

Một trong những hướng được Luật sư Trương Anh Tuấn đề cập là làm thay đổi tương quan lợi ích giữa việc giữ tài sản chờ tăng giá và đưa tài sản vào khai thác.

Ông dẫn kinh nghiệm Singapore, nơi công dân mua căn nhà thứ hai chịu thuế trước bạ bổ sung 20%, từ căn thứ ba trở lên là 30%. Người nước ngoài chịu mức 60%, trong khi pháp nhân chịu 65%.

Tại Đài Loan (Trung Quốc), nhà ở duy nhất do chủ sở hữu sử dụng chịu thuế khoảng 1%, trong khi nhà không do chủ sở hữu cư trú hoặc bị bỏ trống chịu mức từ 2% đến 4,8%, tùy số lượng nhà sở hữu.

Bang Victoria của Australia áp thuế đối với bất động sản nhà ở bỏ trống theo thời gian: năm đầu 1% giá trị cải tạo tài sản, năm thứ hai 2% và từ năm thứ ba 3%.

Nhật Bản lại tập trung vào hoạt động chuyển nhượng ngắn hạn. Bất động sản được nắm giữ từ 5 năm trở xuống chịu thuế thu nhập 30% cộng thêm 9% thuế cư trú, cao hơn đáng kể so với tài sản được sở hữu dài hạn.

Theo ông Tuấn, điểm chung của các chính sách này là không cấm sở hữu tài sản, nhưng khiến việc bỏ trống hoặc mua đi bán lại trong thời gian ngắn trở nên tốn kém hơn.

Từ đó, ông đề xuất Việt Nam nghiên cứu thuế lũy tiến theo thời gian đối với nhà ở, đất ở bị bỏ trống kéo dài, đồng thời áp dụng mức thuế cao hơn với chuyển nhượng ngắn hạn. Nếu chi phí giữ tài sản tăng lên, lợi nhuận kỳ vọng từ hoạt động lướt sóng sẽ giảm, qua đó hạn chế dòng vốn chạy vào đất chỉ để chờ tăng giá.

Muốn đất đi vào sản xuất, dự án phải vượt được bài toán giải phóng mặt bằng

Bên cạnh việc giảm lợi ích đầu cơ, một vấn đề khác là làm sao để doanh nghiệp thực sự tiếp cận được đất phục vụ đầu tư.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, lưu ý quy định về tỷ lệ 75% trong dự thảo có thể trở thành điểm nghẽn.

Điểm e khoản 3 Điều 35 quy định Nhà nước hỗ trợ thu hồi phần diện tích còn lại khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất, đồng thời phải nhận được sự đồng thuận của trên 75% số lượng người sử dụng đất.

Theo bà Nga, việc yêu cầu đồng thời cả hai tiêu chí có thể khiến dự án đã gần hoàn thành giải phóng mặt bằng vẫn không thể triển khai.

Bà đưa ra trường hợp một dự án rộng 100 ha với 1.000 người sử dụng đất. Nếu chủ đầu tư đã thỏa thuận được 95 ha với 740 người, tương đương 95% diện tích nhưng chỉ 74% số người sử dụng đất, dự án vẫn không đủ điều kiện để Nhà nước hỗ trợ thu hồi phần còn lại.

Ở chiều ngược lại, nếu chủ đầu tư đạt thỏa thuận với 950 người nhưng diện tích thu gom mới đạt 60%, dự án cũng không đáp ứng điều kiện.

Theo bà Nga, cấu trúc sở hữu đất ở từng khu vực rất khác nhau. Có nơi gồm nhiều thửa nhỏ với số lượng người sử dụng đất lớn, trong khi có khu vực chỉ một số chủ đất nắm diện tích lớn.

Vì vậy, bà kiến nghị cân nhắc chỉ áp dụng một trong hai tiêu chí, gồm tỷ lệ diện tích hoặc số lượng người đồng thuận, thay vì buộc dự án phải đồng thời vượt cả hai ngưỡng. Đồng thời, tiêu chí để HĐND cấp tỉnh xem xét cũng cần được quy định cụ thể nhằm giảm rủi ro kéo dài tiến độ.

Nếu không xử lý được điểm nghẽn này, đất dù đã được doanh nghiệp thỏa thuận phần lớn vẫn có thể tiếp tục nằm chờ, trong khi vốn đầu tư đã bỏ ra nhưng chưa thể chuyển hóa thành nhà máy, công trình hay hoạt động sản xuất thực tế.

Sau bài toán tiếp cận đất là chi phí sử dụng đất.

Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), cho rằng không nên vội bỏ hoàn toàn cơ chế xác định giá đất cụ thể để chuyển sang bảng giá đất nhân hệ số K.

Theo ông Cường, bảng giá đất có ưu điểm khi áp dụng trên diện rộng nhưng khó phản ánh chính xác đặc tính của từng thửa đất, từ vị trí, thời hạn sử dụng đến khả năng khai thác thương mại.

Với những dự án có đặc thù riêng, nếu áp dụng một công thức định giá mang tính hàng loạt, giá đất có thể không phản ánh đúng điều kiện thực tế của dự án.

Ở một góc độ khác, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng doanh nghiệp cần khả năng dự liệu trước nghĩa vụ tài chính đất đai.

Ông đề nghị Luật quy định rõ nguyên tắc về thời hạn áp dụng bảng giá đất, điều kiện thị trường nào sẽ dẫn tới điều chỉnh hệ số K, đồng thời xây dựng công thức khung về mức bồi thường.

Việc xác lập trước các nguyên tắc này sẽ giúp nhà đầu tư tính toán được chi phí đất ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thay vì đối mặt với biến động nghĩa vụ tài chính trong quá trình triển khai. Đồng thời, một công thức chung cũng giúp hạn chế tình trạng mỗi địa phương áp dụng theo cách khác nhau.

Với doanh nghiệp sản xuất, đây là yếu tố đặc biệt quan trọng bởi tiền đất không chỉ là chi phí đầu tư ban đầu. Chi phí này cuối cùng được phân bổ vào giá thuê nhà xưởng, kho bãi, giá thành sản phẩm và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.

Chặn đầu cơ từ thông tin quy hoạch

Luật sư Trương Anh Tuấn còn lưu ý một dạng đầu cơ khác phát sinh từ việc tiếp cận sớm thông tin quy hoạch, tuyến đường hoặc dự án đầu tư công chưa được công bố.

Theo đó, người nắm thông tin trước có thể mua đất ở khu vực sắp được đầu tư hạ tầng, sau đó hưởng phần chênh lệch giá rất lớn khi quy hoạch được công khai. Giá trị gia tăng này chủ yếu đến từ quyết định và nguồn lực đầu tư của Nhà nước, thay vì hoạt động đầu tư tạo giá trị của người sở hữu đất.

Ông Tuấn đề xuất bổ sung quy định cấm sử dụng, cung cấp hoặc tiết lộ thông tin chưa công khai về quy hoạch, dự án đầu tư công, hướng tuyến hạ tầng hoặc giá đất để trực tiếp hay gián tiếp giao dịch nhằm trục lợi.

Đồng thời, người tham gia lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch hoặc định giá đất nếu có quyền lợi trực tiếp hay gián tiếp đối với khu đất liên quan phải báo cáo và không tham gia quá trình ra quyết định.

Cách tiếp cận này nhằm hạn chế một lợi thế lớn của đầu cơ đất đai: lợi nhuận hình thành không phải từ việc cải thiện hiệu quả sử dụng đất mà từ chênh lệch thông tin.

Các vấn đề từ thuế, thu hồi đất đến định giá thực chất cùng quy về một bài toán: làm sao để sử dụng đất cho sản xuất hấp dẫn hơn việc giữ đất chờ tăng giá.

Nếu chi phí nắm giữ tài sản bỏ trống thấp, lợi nhuận từ tăng giá cao, trong khi doanh nghiệp lại phải mất nhiều năm giải phóng mặt bằng và khó dự tính tiền sử dụng đất, dòng vốn có lý do để tiếp tục tìm đến đầu cơ.

Ngược lại, khi chi phí găm giữ tăng, hoạt động chuyển nhượng ngắn hạn chịu mức thuế cao hơn, dự án sản xuất dễ tiếp cận mặt bằng hơn và nghĩa vụ tài chính đất đai có thể dự báo được, lợi thế tương đối sẽ nghiêng nhiều hơn về hoạt động đầu tư tạo ra giá trị thực.

Đây cũng là điểm nối giữa chính sách đất đai và năng lực cạnh tranh của nền kinh tế: đất không chỉ cần được định giá đúng, mà phải được đưa vào sử dụng hiệu quả, tạo nhà máy, hạ tầng, việc làm và giá trị gia tăng thay vì nằm chờ trong một vòng quay đầu cơ tài sản.