Với hướng dẫn này, cấp tỉnh sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong nhiều trường hợp đặc biệt như: cấp giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích tăng thêm do điều chỉnh ranh giới; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận bị mất; thu hồi giấy chứng nhận cấp sai; cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng chưa hoàn tất thủ tục trước ngày 1/8/2024; hoặc cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích trước năm 2014...

Ngoài ra, cấp tỉnh còn chịu trách nhiệm với các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt trong các dự án không qua đấu giá hoặc có quy mô đầu tư lớn. Thẩm quyền điều chỉnh các quyết định liên quan đến sai sót về ranh giới, diện tích, hoặc giao khu vực biển để lấn biển cũng thuộc cấp tỉnh.

Cùng đó, các chức năng tách - hợp thửa, đăng ký đất đai lần đầu, giải quyết tranh chấp, cung cấp dữ liệu đất đai, xóa ghi nợ tiền sử dụng đất và đăng ký tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản… cũng được thực hiện tại cấp tỉnh nhằm đảm bảo tính thống nhất và chính xác cao trong quản lý.

Còn cấp xã sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp như: đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu cho tổ chức đang sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; xác định lại diện tích đất ở đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 1/7/2004; đính chính giấy chứng nhận có sai sót; thu hồi và cấp lại giấy chứng nhận cấp sai.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp xã thực hiện 5 thủ tục gồm: giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá; chuyển hình thức giao/thuê đất; điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất khi có thay đổi về cơ sở pháp lý hoặc ranh giới, diện tích; và giao đất ở không qua đấu giá cho một số nhóm đối tượng ưu tiên như cán bộ công chức, giáo viên, y tế vùng khó khăn, người thường trú tại xã chưa có đất ở.

Theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ về phân định thẩm quyền giữa chính quyền địa phương hai cấp trong lĩnh vực đất đai cũng có 4 quy định mới liên quan đến việc cấp sổ đỏ được áp dụng từ 1/7 khi hợp nhất và bỏ cấp huyện. Các chuyên gia khuyến nghị người người dân cần nắm rõ các nội dung này để thực hiện đúng quy trình pháp lý trong lĩnh vực đất đai.

Cụ thể như, tại Điều 5 Nghị định số 151 thì Chủ tịch UBND cấp xã sẽ có thẩm quyền ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư.

Ngoài ra, UBND cấp xã còn được phân quyền thực hiện các nhiệm vụ như phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phê duyệt phương án cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và kinh phí cưỡng chế; quyết định giá đất cụ thể; quyết định giá bán nhà ở tái định cư trên địa bàn.

Đáng chú ý, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu được rút ngắn. Nghị định số 151 quy định, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp sổ đỏ. Cụ thể, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp giấy chứng nhận lần đầu là không quá 3 ngày làm việc.

So với quy định hiện hành tại khoản 1 Điều 22 Nghị định số 101/2024, thời gian đăng ký có thể lên tới 20 ngày làm việc, trong khi thời gian cấp giấy chứng nhận vẫn giữ nguyên là 3 ngày làm việc.

Như vậy, từ ngày 1/7, thời gian thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai, cấp hoặc cấp đổi sổ đỏ dao động từ 1-20 ngày làm việc tùy từng trường hợp cụ thể. Trong đó, các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất không quá 8 ngày làm việc.

Việc thay đổi thông tin người sử dụng đất hoặc địa chỉ thửa đất không quá 4 ngày làm việc; đính chính sổ đỏ đã cấp cũng không quá 8 ngày làm việc. Còn chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 7 ngày làm việc.

Để tạo thuận lợi, người dân được tự chọn nơi nộp hồ sơ trong cùng tỉnh, thành phố. Quy định này nêu rõ tại khoản 1 Điều 18 Nghị định 151. Người dân có thể lựa chọn nơi nộp hồ sơ đăng ký đất đai tại bất kỳ đơn vị nào trong cùng tỉnh hoặc thành phố, thay vì chỉ được nộp tại nơi có đất như trước đây.

Quy định này áp dụng cho các hồ sơ nêu tại khoản 3 và khoản 4 Điều 21 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, bao gồm hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu và hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Đặc biệt, không cần xác nhận đất phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp, sử dụng ổn định. Với khoản 4 Điều 18 Nghị định 151/2025 quy định rằng, UBND cấp xã khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ không cần thực hiện riêng việc xác nhận về sự phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp và đất sử dụng ổn định như trước đây. Việc này sẽ giúp rút ngắn thời gian xử lý và giảm thủ tục hành chính.

Người dân không bắt buộc điều chỉnh giấy tờ đất đai sau sáp nhập tỉnh

Từ ngày 1/7 bộ máy mới theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp sẽ chính thức vận hành. Bên cạnh đó, nhiều người cũng thắc mắc liệu "có cần chỉnh lý hồ sơ đất đai sau khi sắp xếp chính quyền 2 cấp?" Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã trả lời về thắc mắc của người dân.

Trước đó, tại hội nghị toàn quốc tập huấn về tổ chức và hoạt động của tổ chức Đảng, chính quyền, Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể chính trị ở cấp xã (mới), Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Đỗ Đức Duy báo cáo các nội dung cơ bản về thực hiện phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền về lĩnh vực nông nghiệp và môi trường khi thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp.

Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết Bộ Nông nghiệp và Môi trường rà soát 1.055 văn bản quy phạm pháp luật và xác định rõ 141 thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng; 500 thẩm quyền thuộc trách nhiệm của Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường và 1.000 thẩm quyền, nhiệm vụ của chính quyền địa phương.

Trên nền kết quả đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình Chính phủ ban hành 3 nghị định mang tính nền tảng: Nghị định 136/2025 về phân quyền, phân cấp quản lý Nhà nước trong lĩnh vực nông nghiệp và môi trường; Nghị định 131/2025 quy định rõ thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp; Nghị định 151/2025 liên quan đến phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Song song đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang khẩn trương hoàn thiện, ban hành theo thẩm quyền 18 thông tư sửa đổi, bổ sung các thông tư chuyên ngành nhằm phân cấp thẩm quyền từ Bộ trưởng cho chính quyền địa phương, đặc biệt là trong giải quyết thủ tục hành chính cho tổ chức, cá nhân và quy định chi tiết hồ sơ, biểu mẫu thực hiện thủ tục hành chính của 3 nghị định nêu trên.

Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho hay Nghị định 131 và Nghị định 151 sẽ phân định rõ ràng nhiệm vụ giữa cấp tỉnh và cấp xã trong điều kiện không còn tổ chức cấp huyện. Trong đó, phân định 192 thẩm quyền, nhiệm vụ từ chính quyền cấp huyện cho chính quyền cấp xã mới và một phần cho cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, 2 nghị định phân định lại một số thẩm quyền, nhiệm vụ chung và thẩm quyền, nhiệm vụ riêng trong cùng một cấp chính quyền để phù hợp với nguyên tắc phân định thẩm quyền, nhiệm vụ quy định tại Luật Tổ chức chính quyền địa phương.

"UBND cấp xã không được yêu cầu người dân thực hiện các bước chỉnh lý hồ sơ do việc thay đổi địa giới, tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp. Tức là tất cả giấy tờ về đất đai đang còn hiệu lực vẫn tiếp tục thực hiện. Chỉ khi nào người dân thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai thì chính quyền cấp xã thực hiện đồng thời việc chỉnh lý biến động đất đai cũng như các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất", ông Đỗ Đức Duy nhấn mạnh.

Ngoài ra, khi thực hiện các thủ tục cấp, đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân được lựa chọn điểm nộp hồ sơ tại bất kỳ cơ quan có thẩm quyền nào trên địa bàn cấp tỉnh. Đồng thời, khi cấp giấy chứng nhận lần đầu, người dân sẽ không cần làm lại các xác nhận về sử dụng đất ổn định, không tranh chấp hay nguồn gốc sử dụng như trước đây, theo quy định mới của Luật Đất đai.

Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường khẳng định, việc phân cấp sâu hơn, tổ chức gọn hơn được kỳ vọng giúp chính quyền đến gần dân hơn, phục vụ tốt hơn trong giai đoạn phát triển mới. Lãnh đạo bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị các địa phương tuyên truyền rõ để người dân và doanh nghiệp yên tâm, tránh phát sinh thủ tục không cần thiết.