Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TNMT), nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do nhiều dự án có vi phạm pháp luật về nhà ở, xây dựng và đầu tư, trong đó nhiều dự án xây dựng sai so với thiết kế, quy hoạch được phê duyệt như xây tăng số tầng, tự ý chia nhỏ căn hộ, chuyển đổi công năng từ mục đích sử dụng khác sang chức năng căn hộ để ở hay tự ý điều chỉnh lại quy mô, diện tích nhà vườn, biệt thự hoặc xây sai quy hoạch.

Một nguyên nhân lớn khác là nhiều dự án chưa hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính hoặc chưa bàn giao quỹ nhà tầng 1, quỹ nhà 20%, quỹ nhà 30% theo chính sách của địa phương. Bộ TNMT cũng chỉ ra thực tế nhiều dự án tự ý chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư thứ cấp hoặc chuyển giao giữa công ty mẹ, công ty con nhưng chưa hoàn tất thủ tục về đất đai.

 

Dẫn dữ liệu báo cáo gần nhất của thành phố Hà Nội, Bộ TNMT cho hay, số lượng căn hộ thuộc các loại hình dự án này đến nay đạt 62.265 căn, trong đó số căn hộ được cấp giấy chứng nhận mới đạt 33.204 căn hộ và vẫn còn 29.071 căn hộ trên địa bàn Hà Nội đang tạm thời chưa được giải quyết việc cấp giấy chứng nhận.

Để giải quyết tình trạng nhức nhối trên, Bộ TNMT cho hay đã có nhiều văn bản chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương để thực hiện việc cấp sổ hồng song song với việc thanh tra, kiểm tra, xử lý trách nhiệm của chủ đầu tư theo quy định. Đồng thời cũng tổ chức nhiều đoàn kiểm tra, hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận nói chung, cấp giấy chứng nhận cho nhà chung cư nói riêng.

 

Đồng thời, Bộ Xây dựng và UBND các cấp cần tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra, giám sát việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở để tránh tình trạng vi phạm pháp luật, nhằm ngăn chặn sớm tình trạng này, đảm bảo quyền lợi của người mua nhà. Bộ TNMT cũng cho biết sẽ phối hợp với các bộ, ngành liên quan thanh tra việc sử dụng đất của một số dự án đầu tư để xử lý nghiêm, đồng thời trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai sẽ nghiên cứu đề xuất sửa đổi quy định của pháp luật theo hướng quy định chặt chẽ trong việc giao đất, cho thuê đất cũng như năng lực của chủ đầu tư thực hiện dự án.

Thực tế theo thông tin vừa được Bộ TNMT phát đi, việc các dự án có vi phạm pháp luật về nhà ở, xây dựng, đầu tư trong một thời gian dài nhưng không được cơ quan quản lý phát hiện kịp thời cũng là khúc mắc dẫn đến tình trạng người mua nhà đã hoàn tất thủ tục ký kết hợp đồng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư nhưng do công trình có sai phạm nên chưa thể cấp giấy chứng nhận cho người dân.

Bình luận về thực tế này, Luật sư Nguyễn Đức Toàn – Giám đốc Công ty Luật Vimax Châu Á cho rằng, đến nay các quy định trong pháp luật Việt Nam liên quan đến hoạt động xây dựng và kinh doanh nhà được ban hành rất đầy đủ, chi tiết. Vấn đề là các cơ quan quản lý nhà nước có làm và vận dụng đúng theo quy định của luật hay không. Ví dụ như để được đầu tư dự án, doanh nghiệp phải đáp ứng hàng loạt các yêu cầu khắt khe theo một lộ trình chặt chẽ, từ cấp giấy chứng nhận đầu tư và sau khi có giấy chứng nhận, doanh nghiệp phải xin được quy hoạch 1/500 và phải tuân thủ, thực hiện theo giấy phép xây dựng được cấp cũng như thực hiện các nghĩa vụ về thuế đất

.
“Chúng ta có một bộ phận rất quan trọng là hệ thống thanh tra xây dựng với tầng tầng lớp lớp thanh tra xây dựng từ tỉnh, thành phố xuống tới các cấp quận, huyện để kiểm soát các yêu cầu đó. Nếu chức năng thanh tra, giám sát ấy được các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật sẽ ngăn chặn được sớm các vi phạm, tránh được tình trạng người dân vào ở nhiều năm rồi mà chưa được cấp giấy chứng nhận”.

Luật sư Nguyễn Đức Toàn cũng đưa một ví dụ, nếu muốn đưa người dân vào ở khi chung cư xây dựng xong, doanh nghiệp phải đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy và lúc này cơ quan công an phòng cháy chữa cháy phải thực hiện giám sát và có trách nhiệm yêu cầu các chủ đầu tư phải đáp ứng yêu cầu đó.

“Vấn đề ở đây là quản lý về nhân sự, con người chứ không phụ thuộc vào các quy định bởi luật pháp Việt Nam hiện quy định rất chi tiết và đầy đủ từ trong Luật Xây dựng, Luật Đất đai đến Luật Kinh doanh bất động sản cho đến Luật Công chức và nghĩa vụ quản lý của Nhà nước được quy định rất chi tiết. Vấn đề là cơ quan quản lý nhà nước khi thực hiện chức trách của mình có tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật hay không?” – Luật sư Nguyễn Đức Toàn đặt vấn đề.

Nghị định 91/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực từ ngày 5.1.2020 tăng mức xử phạt lên 1 tỉ đồng đối với hành vi không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho căn hộ hoặc hành vi phân lô, bán nền chưa đủ điều kiện; lấn, chiếm đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Tuy nhiên theo đánh giá của Luật sư Nguyễn Đức Toàn, việc xử lý vi phạm hành chính này chỉ là giải pháp mang tính tình thế. Giải pháp mạnh tay hơn là cần xử lý nghiêm với các chủ đầu tư vi phạm các quy định về sử dụng đất đai và quản lý đất đai theo Điều 228 và 229, Bộ luật Hình sự năm 2015. N.Văn

 

Nguyễn Triều (T/H)