Liên tục bị cơ quan chức năng xử phạt, nhắc nhở

Tối 3/12/2020, các cư dân tại chung cư An Lạc (Trung Văn, Nam Từ Liêm, Hà Nội) do Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc làm chủ đầu tư đã cùng nhau mang băng rôn, khẩu hiệu ra treo tại khắp khu vực chung cư. Động thái này xuất phát từ sự bức xúc của những cư dân nơi đây nhằm phản đối hành vi chiếm dụng diện tích sử dụng chung, sử dụng sai mục đích diện tích để xe máy của chủ đầu tư, việc này cũng mang tiềm ẩn nhiều hiểm hoạ về an toàn sử dụng và PCCC.

Các cư dân chung cư An Lạc bức xúc vì hành vi của chủ đầu tư

Nguyên nhân do Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc đã tự ý thay đổi công năng và sử dụng sai mục đích khi biến các diện tích sử dụng chung tại tầng 1 như (Dịch vụ công cộng, diện tích để xe máy, bịt sảnh chính đi lại của chung cư) cho Cơ sở mầm non Sungarden thuê. Trên bản vẽ thiết kế sơ đồ cư dân cung cấp (do Sở xây dựng Hà Nội thẩm định vào ngày 1/2/2008) mặt bằng tầng 1 được thiết kế là nơi để xe máy, theo Luật nhà ở thì diện tích để xe máy là diện tích thuộc sở hữu chung.

Ban quản trị cư dân cung cấp hồ sơ cho phóng viên. 

Tuy nhiên, Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đã cho thuê các diện tích nói trên, yêu cầu cư dân gửi cả xe máy xuống tầng hầm và hiện nay đã quá tải, gây nên sự chật chội, bất tiện và nguy cơ về cháy nổ. Theo các cư dân, việc Công ty cổ phần Đầu tư An Lạc cho thuê diện tích này đã diễn ra từ lâu nhưng cho đến nay chưa được xử lý.

Diện tích tầng 1 đã bị xây dựng vách ngăn để sử dụng làm cơ sở mầm non.

Hầm để xe của cư dân đang bị quá tải, thiếu diện tích để xe máy

Nhiều năm nay cơ sở mầm non đã thuê và sử dụng không đúng công năng của diện tích?

Theo biên bản kiểm tra PCCC ngày 9/11, Công an quận Nam Từ Liêm cũng yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả mặt bằng tầng 1 theo đúng thiết kế thẩm duyệt ban đầu về PCCC, sau khi hoàn thiện báo cáo cơ quan Cảnh sát PC&CC để nghiệm thu theo quy định. 

Không hiểu luật nhưng vẫn cãi "lý"?

Theo ông Đào Văn Thông – Trưởng Ban quản trị chung cư An Lạc, cư dân đã gửi các văn bản kiến nghị cho chính phường, quận về vấn đề này. Tuy nhiên, phía Công ty An Lạc vẫn khăng khăng giữ ý kiến là khu vực tầng 1 thuộc sở hữu của chủ đầu tư do trong hợp đồng không phân bổ vào giá bán. Ngoài ra, chủ đầu tư khẳng định đã thiết kế khu vực để xe cho cư dân tòa nhà là tầng hầm để xe máy, còn các phương tiện có diện tích lớn hơn như ô tô thì phải gửi tại sân chơi của chung cư.

Theo luật sư Trần Văn Tư – Phó trưởng VP luật sư Ánh Sáng Công Lý: Các Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có quy định: “Các phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư bao gồm tầng áp mái, tầng 1, các phòng chức năng… không thuộc phần tích các căn hộ và không thuộc sở hữu chung quy định trong Quy chế về quản lý và sử dụng nhà chung cư”.

Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chỉ là giao dịch dân sự, giao dịch dân sự tôn trọng sự thoả thuận của các bên giao kết nhưng cần phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự 2005 thì giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của pháp luật thì vô hiệu.

Như đã phân tích nêu trên, tại thời điểm xảy ra giao dịch, Luật Nhà ở có quy định rất rõ nơi để xe máy là sở hữu chung, tuy nhiên, trong hợp đồng Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc lại không tuân thủ pháp luật, quy định trong hợp đồng nơi để xe máy là thuộc sở hữu riêng. Như vậy, về mặt pháp luật thì nội dung thoả thuận này là vô hiệu. Do vậy, không thể dựa vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để khẳng định chỗ để xe là thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư.

“Đến thời điểm hiện tại, căn cứ vào hồ sơ, căn cứ vào các quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện dự án, các quy định pháp luật hiện hành có liên quan có đủ cơ sở để khẳng định diện tích để xe máy hiện hai bên tranh chấp thuộc quyền sở hữu chung”., Luật sư Tư khẳng định.

Cũng theo luật sư Tư, tại Khoản 5, Điều 6 Luật Nhà ở 2014 có quy định về các hành vi bị nghiêm cấm: “Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư". 

Như trên đã phân tích có đủ cơ sở để khẳng định diện tích đang tranh chấp là diện tích có công năng, mục đích là để xe máy và thuộc sở hữu chung. Theo quy định tại khoản 8 và khoản 9 Điều 62 Nghị định 139/2017 ngày 27/11/2017 quy định về xử phạt hành chính trong quản lý sử dụng nhà thì việc sử dụng diện tích để xe để cho thuê làm nhà trẻ, Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc có thể bị:

“8. Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:

a) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp;

b) Tính diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng sai quy định;

c) Không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo quy định;

d) Hành vi quy định tại điểm a khoản 4 Điều này.

9. Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư đến 24 tháng đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 5 Điều này.

10. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại điểm a, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 và điểm a khoản 8 Điều này;

b) Buộc sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, chung cư theo đúng quy định đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;

c) Buộc thực hiện các biện pháp để đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng chống cháy, nổ và nơi thoát hiểm đối với hành vi quy định tại điểm d khoản 1 Điều này (đối với phần diện tích được dùng để kinh doanh);

d) Buộc thành lập ban quản trị nhà chung cư đối với hành vi quy định tại điểm e khoản 1 Điều này;

đ) Buộc hoàn trả phần kinh phí sử dụng không đúng quy định và bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với hành vi quy định tại điểm a khoản 4, điểm d khoản 8 Điều này". 

Chúng tôi sẽ tiếp tục theo dõi, tìm hiểu để thông tin đến bạn đọc. 

Hải Đăng

Xem thêm: Cơ sở nào để kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu phí bảo trì chung cư 2%