Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà về công tác phát triển nhà ở xã hội.

Theo VNREA, điểm nghẽn đầu tiên là cơ chế ưu đãi chưa đủ lực hút. Cụ thể, việc quy định lợi nhuận 10% dành cho nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội là quá thấp trong bối cảnh chi phí đầu vào như nguyên vật liệu, nhân công liên tục biến động.

Ngoài ra, nhiều dự án bị chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý, chưa được địa phương hỗ trợ về giải phóng mặt bằng hay đầu tư hạ tầng. Một số tỉnh thành chưa ban hành chính sách hỗ trợ nhà đầu tư như bố trí ngân sách cho bồi thường, tái định cư, hoặc hỗ trợ vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu.

Đối với quỹ đất, VNREA cho biết, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã trao quyền cho địa phương trong việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, với ba hình thức: Dành 20% diện tích trong dự án thương mại, bố trí tại khu đất khác, hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất. Tuy nhiên, các điều kiện áp dụng chưa rõ ràng khiến địa phương lúng túng, buộc nhiều chủ đầu tư phải áp dụng phương án đầu tiên gây áp lực về tài chính và triển khai.

Thêm vào đó, quỹ đất nhà ở xã hội hiện nay còn bị đặt ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng yếu, không thuận tiện giao thông. Quỹ đất do doanh nghiệp sở hữu nếu muốn chuyển đổi mục đích để phát triển nhà ở xã hội thì chưa có hướng dẫn cụ thể về quy trình, giá trị đất… dẫn tới ách tắc triển khai.

Về thủ tục hành chính, VNREA cho biết, các thủ tục liên quan đến nhà ở xã hội từ chủ trương đầu tư đến cấp phép xây dựng hiện còn phức tạp, thiếu đồng bộ, khiến thời gian thực hiện dự án kéo dài, nhiều nơi mất hơn 2 năm để hoàn tất giải phóng mặt bằng.

Một điểm nghẽn khác khiến công tác phát triển nhà ở xã hội chậm triển khai là nguồn vốn chưa được khơi thông. Theo VNREA, nhiều gói tín dụng hỗ trợ chỉ mang tính ngắn hạn, chưa có tính bền vững do thiếu sự đa dạng nguồn vốn và thiếu vốn từ ngân sách nhà nước. Trong khi đó, lãi suất vay thương mại cao, thời hạn vay ngắn khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều chùn bước.

Không chỉ doanh nghiệp, người dân thu nhập thấp cũng khó tiếp cận vốn vay ưu đãi do vướng điều kiện chứng minh tài chính. "Người vay chỉ được hỗ trợ tối đa 80% giá trị căn hộ, còn lại phải có vốn tự có - điều mà không phải ai cũng đáp ứng được. Thậm chí, lao động tự do còn gặp khó vì địa phương không có hướng dẫn xác nhận mức thu nhập, gây trở ngại trong hồ sơ mua nhà", VNREA nhấn mạnh.

Ngoài ra, còn tình trạng "cò" nhà ở xã hội, mua bán suất chênh lệch, cùng một số địa phương vẫn chưa quan tâm và đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm của địa phương.

VNREA cũng đã kiến nghị một loạt giải pháp như: Yêu cầu các địa phương xác định rõ nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với thu nhập dân cư, đặc biệt nhóm lao động trẻ và người thu nhập thấp. Việc lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội cần có chỉ tiêu rõ ràng theo từng năm và giai đoạn 5 năm, lồng ghép vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội như một tiêu chí an sinh quan trọng;

Việc quy hoạch đất và tạo lập quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội phải được ưu tiên. Mỗi địa phương cần có danh mục dự án cụ thể, kèm chỉ tiêu thực hiện hàng năm; Các địa phương cần ban hành các chính sách ưu đãi mạnh hơn để thu hút doanh nghiệp và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội. Đơn cử như phối hợp ngân hàng thương mại đưa lãi suất vay cho chủ đầu tư xuống 3 - 4%/năm với dự án bán, và 2 - 3%/năm với dự án cho thuê; thời hạn vay 20 - 25 năm;

Hỗ trợ vay vốn từ Quỹ đầu tư phát triển địa phương với lãi suất 2 - 3%/năm, giảm thuế giá trị gia tăng (VAT) xuống còn 0-3% (hiện tại là 5%) cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội. Người dân được vay mua nhà với lãi suất dưới 4%/năm trong thời hạn trả nợ 23 - 25 năm, đi kèm mô hình trả góp dài hạn để giảm áp lực tài chính...

VNREA cũng đề xuất Chính phủ và Bộ Xây dựng cần có những động thái mạnh mẽ hơn nhằm tháo gỡ pháp lý, phát triển cân đối phân khúc, đẩy nhanh tiến độ xử lý dự án, đa dạng hóa nguồn vốn...

Cụ thể, Chính phủ, Bộ Xây dựng cần cỡ nút thắt về quy hoạch, định giá đất, chuyển nhượng dự án; cho phép chuyển đổi dự án thương mại, tái định cư thành nhà ở xã hội; có chính sách ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở cho người dưới 35 tuổi và người lao động ở thực; giải quyết thủ tục nhanh để tăng cung sản phẩm, giúp tăng thu ngân sách. Đặc biệt, cần thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách, trái phiếu chính phủ, góp vốn địa phương và các tổ chức trong – ngoài nước.

Đề xuất mở rộng nhóm đối tượng thụ hưởng

Tham gia góp ý Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, một số ý kiến đề xuất mở rộng nhóm đối tượng thụ hưởng.

Theo đó, trình bày về nội dung Dự thảo Nghị quyết, cơ quan soạn thảo cho biết, Chính phủ đề xuất thành lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia từ nguồn ngân sách Nhà nước cấp và nguồn hợp pháp khác theo quy định để thực hiện hỗ trợ doanh nghiệp, tổ chức đầu tư, tạo lập nhà ở xã hội; hỗ trợ kinh phí giải phóng mặt bằng; hỗ trợ đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội...

Ngoài ra, Dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù liên quan đến lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội; điều kiện về nhà ở để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội...

Tại văn bản góp ý và đề nghị sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Dự thảo Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, việc các cơ quan chức năng đã tiếp thu nhiều ý kiến đóng góp để xây dựng dự thảo nghị quyết, đặc biệt là quy định mới về Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ có chức năng đầu tư, xây dựng và tạo lập quỹ nhà ở xã hội cũng như nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê mua, thuê, đây là điểm mới so với các Dự thảo trước, thể hiện rõ mục tiêu hỗ trợ nhiều đối tượng chính sách, thúc đẩy hoàn thành mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030.

Tuy nhiên, để chính sách có thể đi vào thực tiễn, HoREA đề xuất, mở rộng đối tượng thụ hưởng; tháo gỡ thủ tục nghiệm thu; điều chỉnh cách xác định giá bán - thuê nhà ở xã hội…

Cụ thể, về bổ sung nhóm người thu nhập trung bình thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang gặp khó khăn về nhà ở nhưng chưa đủ điều kiện xếp vào nhóm đối tượng áp dụng của Nghị quyết.

HoREA kiến nghị, bổ sung "nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê mua, thuê" vào Điều 2 trong Dự thảo Nghị quyết về đối tượng áp dụng để bao gồm đầy đủ các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội và để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định tại khoản 3 Điều 4 của Dự thảo Nghị quyết.

“Việc bổ sung nhóm cán bộ, công chức, viên chức vào đối tượng được hỗ trợ về nhà ở là bước đi hợp lý, tạo cơ sở để sau này Chính phủ ban hành các hướng dẫn cụ thể nhằm triển khai các chương trình nhà ở cho nhóm đối tượng này tương tự như các cơ chế đã áp dụng đối với lực lượng vũ trang nhân dân trong Luật Nhà ở hiện hành”, HoREA bày tỏ.

Được biết, xoay quanh nội dung đã nêu, theo Chương trình Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV, Quốc hội sẽ nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra về Dự án Luật này vào sáng 20/5.