Hơn 50% doanh nghiệp bất động sản sắp 'hôn mê'

Chia sẻ tại Tọa đàm "Gỡ nút thắt pháp lý cho bất động sản: Từ chính sách đến thực tiễn" mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết khâu hoàn thiện hồ sơ, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản có liên quan đến nhiều luật, song các luật lại có nhiều mâu thuẫn. Đây chính là một trong những điểm nghẽn lớn nhất khiến cộng đồng doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Ông Đính cho rằng, có rất nhiều điểm nghẽn đối với các dự án bất động sản trên cả nước hiện nay. Hầu hết, trong các công đoạn của quá trình chuẩn bị đầu tư đều có những vấn đề, từ việc đền bù giải phóng mặt bằng, quy hoạch, giao đất, đến phương pháp lựa chọn chủ đầu tư và đặc biệt nhất là phương pháp tính giá đất, nộp tiền sử dụng đất... Khi thực thi dự án, doanh nghiệp cũng gặp không ít khó khăn trong việc cấp phép xây dựng, hoạt động kinh doanh, giao dịch…

Do đó, việc sửa các bộ luật có liên quan đến thị trường bất động sản là điều tất yếu và cần thiết. Trong đó, Luật Đất đai là căn bản nhất, là gốc của nhiều luật khác nên cần ưu tiên chỉnh sửa trước tiên. Sau đó là các luật như: Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch…

Tuy nhiên, theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để các luật có sự thống nhất và đồng bộ thì không phải ngày một ngày hai mà cần thời gian để xử lý ổn thỏa các mâu thuẫn.

Hiện nay đang vướng nhiều nhất vẫn là lựa chọn việc giao đất, chấp nhận chủ trương đầu tư, tính giá đất. Có nhiều dự án đã xong hệ thống hạ tầng và và được phép bán hàng nhưng người mua có thể sẽ phải chờ để nhận được sổ đỏ, bởi dự án bị vướng ở khâu phê duyệt giá đất, chủ đầu tư chưa thể thực hiện nghĩa vụ tài chính.

"Rất nhiều doanh nghiệp đầu tư vốn lớn nhưng bây giờ phải nằm lại đó trong trạng thái chờ đợi, không được giao dịch, không được hoạt động nữa vì quy định của luật", ông Đính nói.

Vì vậy, vị chuyên gia cho rằng, nếu những khó khăn này đến cuối năm 2023 không được giải quyết thì khoảng 50% doanh nghiệp bất động sản trên cả nước sẽ rơi vào tình trạng "hôn mê", không thể hồi phục được nữa. Và đây là vấn đề cực kỳ nguy hiểm.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cũng bày tỏ lo ngại cho thị trường bất động sản hiện nay. Theo chuyên gia này, Chính phủ phải gỡ nút thắt cho thị trường bất động sản vì đó là ngành kinh tế lớn, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực, liên quan tới hệ thống ngân hàng. Nếu bất động sản "tê liệt" sẽ nguy hiểm cho cả hệ thống ngân hàng.

"Khi thị trường bất động sản phát triển nóng (mua đi bán lại, đầu cơ kiếm lời, thậm chí lan tới vùng nông thôn, khiến đất nông nghiệp ở làng quê vẫn tăng giá), cho thấy thị trường cần phải được điều chỉnh. Chính phủ phải giữ để hệ thống ngân hàng không bị suy sụp bởi tác động của thị trường bất động sản", ông Hiển nói.

Gỡ pháp lý và bơm tiền sẽ 'cứu' được doanh nghiệp

Trước những khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải và đứng trước nguy cơ phá sản, nhiều chuyên gia cho rằng cần tháo gỡ sớm khó khăn cho doanh nghiệp càng tốt.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam, có 2 vấn đề cần làm để vực dậy thị trường BĐS là tháo gỡ pháp lý và "bơm" tiền ra thị trường. Liên quan đến pháp lý, từ đầu năm 2022 đến nay, Chính phủ, các bộ ngành, địa phương đã nỗ lực rất nhiều.

Thế nhưng khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp dường như đang được xử lý khá chậm chạp. Điển hình ở TP HCM, dù lãnh đạo TP đã có chủ trương cho một số dự án đã làm xong móng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thậm chí có dự án đã xây dựng xong được bán 50% số căn hộ trong dự án, thế nhưng từ giữa tháng 2 đến nay, các doanh nghiệp vẫn mỏi mòn chờ thông báo cho bán nhà từ Sở Xây dựng.

"Thủ tục này khá đơn giản nhưng từ lúc có chủ trương đến nay mấy tháng vẫn chưa xong. Như vậy thử hỏi các thủ tục khác rắc rối hơn thì còn lâu đến thế nào. cần sớm tháo gỡ pháp lý để các dự án nhà ở, nhất là nhà ở xã hội (NOXH) được tung ra thị trường. Khi đó doanh nghiệp có hàng để bán, giúp thị trường nhộn nhịp trở lại", chuyên gia Nguyễn Hoàng chia sẻ trên Thanhnien.vn.

Bên cạnh đó, ông Hoàng cho biết thêm hiện có các nguồn tiền đang "đóng băng" trong ngân hàng, rất lãng phí nguồn lực. Đầu tiên là ngân hàng chính sách xã hội có 11.000 tỷ dùng để cho vay NOXH chưa dùng đến. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và gói tín dụng 40.000 tỷ đồng giảm 2% lãi suất cũng đang ế ẩm. Một khoản tiền lớn khác là khoảng 1 triệu tỷ đồng tiền mặt là vốn đầu tư công chưa thể giải ngân, còn đang gửi ngân hàng. Nếu các khoản tiền này được "bơm" ra thị trường thì ngay lập tức không chỉ BĐS mà cả nền kinh tế được hưởng lợi, có thể sớm hồi phục.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HOREA), đề nghị Ngân hàng Nhà nước báo cáo Thủ tướng xem xét dành một phần của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và gói 40.000 tỷ đồng giảm 2% lãi suất năm 2022 (giải ngân chưa đáng kể) hỗ trợ doanh nghiệp đang gặp khó khăn hiện nay. Trong đó, tập trung hỗ trợ người tiêu dùng và khách hàng để làm tăng tổng cầu giúp cho nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cần tiếp tục trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét đề xuất gói tín dụng ưu đãi NOXH 110.000 tỷ đồng theo cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, đáp ứng được khoảng 30% nguồn vốn để thực hiện chương trình phát triển 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021 - 2030. Theo kinh nghiệm thực hiện thành công gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây thì các ngân hàng thương mại được cấp bù lãi suất 1 đồng có thể huy động được 33 đồng vốn của xã hội, mang lại hiệu quả rất lớn.

Nêu giải pháp giúp doanh nghiệp bất động sản vượt qua giai đoạn đặc biệt khó khăn, TS. Nguyễn Văn Đính  TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần phải phân nhóm các dự án bất động sản và đưa ra những giải pháp phù hợp đối với từng nhóm.

Với những dự án đã xong, đã hoàn thành thì phải tập trung tháo gỡ những vướng mắc còn tồn động ngay và luôn. Bởi những dự án đã xong, tức là nguồn lực đầu tư vào đây cực kỳ lớn nhưng sản phẩm vẫn chưa được tung ra thị trường, trong khi thị trường lại đang cần có hàng hóa để mua bán giao dịch.

Nhóm các dự án đang vướng mắc và chủ đầu tư bị đuối về năng lực, Nhà nước có thể tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư, kết nối đầu tư, kết nối các quỹ đầu tư… để họ có thể kêu gọi đầu tư, kêu gọi được thêm nguồn vốn nhằm đảm bảo khả năng tiếp tục triển khai dự án.

Còn với những dự án vướng rất nhiều pháp lý, chưa được triển khai nhiều và năng lực chủ đầu tư quá yếu thì Nhà nước nên vào cuộc. Chẳng hạn, Nhà nước có thể xem xét mua các dự án này, thanh toán cho doanh nghiệp để họ thoát khỏi khó khăn, thoát ra khỏi sự hụt hơi mà dẫn đến "đột tử". Sau đó, Nhà nước sẽ lựa chọn những đối tượng khác phù hợp hơn để tiếp tục phát triển dự án.

"Vấn đề quan trọng là làm thế nào để giải phóng hàng nghìn dự án đang bị đắp chiếu nằm đợi trên cả nước trong giai đoạn hiện nay", ông Đính nói.

Ngoài ra, vị chuyên gia cũng nhấn mạnh giải pháp dài hạn là tập trung sửa đổi các luật, đặc biệt là Luật Đất đai để hoàn thiện thể chế cho thị trường bất động sản.