Theo ACBS, trong quý II/2025, doanh thu thuần của KDH đạt 1.047 tỷ đồng, tăng 62% so với quý II năm 2024, nhưng lợi nhuận sau thuế giảm 30%, còn 196 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu do biên lợi nhuận gộp giảm mạnh từ 80,3% xuống còn 39,2%, do biên lợi nhuận thấp hơn của dự án Privia và các lô đất nhỏ bàn giao trong quý này. Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt 1.757 tỷ đồng, tăng 80% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế giảm 9%, đạt 315 tỷ đồng, hoàn thành 32% kế hoạch lợi nhuận năm.

Ngoài ra, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng 72%, lên 229 tỷ đồng, còn chi phí tài chính tăng hơn gấp 3 lần, chủ yếu do chiết khấu thanh toán tăng 171%, lên 102 tỷ đồng. Các yếu tố này đã góp phần kéo giảm lợi nhuận của công ty. Dự án Privia bàn giao hơn 400 căn hộ chiếm tỷ trọng lớn trong doanh thu nhưng xảy ra biên lợi nhuận thấp hơn dự kiến, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh chung.

Về dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng, ACBS cho biết quyết định tiền sử dụng đất mới của công ty với giá 2.689 tỷ đồng, cao gấp 2,6 lần so với dự kiến ban đầu, làm tổng vốn đầu tư dự án tăng lên 2.964 tỷ đồng. Phương pháp định giá dòng tiền chiết khấu (DCF) cũng được điều chỉnh giảm 45%, còn 904 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tăng từ 19,2% lên 32% được đánh giá nằm quanh mức trung vị ngành bất động sản.

Dự án Gladia gồm các khu Emeria và Clarita với tổng diện tích 11,8 ha tại TP.HCM, dự kiến là nguồn đóng góp chính cho kết quả kinh doanh quý IV năm 2025. Khu vực thấp tầng của dự án đã hoàn thiện và dự kiến mở bán vào tháng 9/2025 với giá bán trung bình khoảng 250 triệu đồng/m2, trong khi phần cao tầng sẽ bắt đầu xây dựng từ năm 2026. Phần khu thấp tầng này dự kiến bàn giao và ghi nhận doanh thu trong quý IV năm 2025.

Do các yếu tố nêu trên, ACBS điều chỉnh dự báo lợi nhuận ròng năm 2025 của KDH giảm 3%, còn 1.012 tỷ đồng. Giá mục tiêu cuối năm 2025 được điều chỉnh giảm 11%, xuống còn 31.000 đồng/cổ phiếu. Mức giá mục tiêu phản ánh việc công ty phát hành cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 10% và gần 10 triệu cổ phiếu ESOP. Do giá cổ phiếu đã tăng 13% kể từ báo cáo cập nhật tháng 4/2025, điều chỉnh khuyến nghị cổ phiếu KDH từ mua xuống khả quan.

Báo cáo chỉ ra rằng trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng nợ vay của KDH tăng hơn 2.000 tỷ đồng, lên 9.142 tỷ đồng, trong đó nợ vay ngân hàng chiếm 91%, trái phiếu chiếm 9%. Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tăng từ 19,2% lên 32%, cao hơn một chút so với mức trung bình ngành là 26%. Chỉ số nợ ròng trên EBITDA tăng từ 2,8 lần lên 5 lần, tương đương mức trung bình ngành.

Danh mục các dự án lớn của KDH hiện bao gồm: dự án Privia đã hoàn tất bàn giao trong quý II năm 2025 với tổng số 1.043 căn hộ trên diện tích 1,8 ha; dự án Gladia (Emeria và Clarita) có tổng diện tích 11,8 ha với 842 căn thấp tầng và chung cư, cùng dự kiến mở bán và bàn giao trong quý IV năm 2025; khu đô thị Tân Tạo (330 ha) đang trong giai đoạn đền bù và dự kiến xây dựng từ 2026; các dự án Solina (16,4 ha) và Phong Phú 2 (132,9 ha) đang trong giai đoạn đầu xây dựng và hoàn thiện thủ tục pháp lý; Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng (109,9 ha) bắt đầu xây dựng hạ tầng từ năm 2025, dự kiến cho thuê từ 2027; và dự án Bình Trưng Đông đã hoàn tất đền bù, đang hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Trong đó doanh thu thuần dự phóng năm 2025 tăng 15,1% so với thực hiện 2024, đạt 3.774 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ ước tính đạt 797 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận ròng 21,1%. EPS dự phóng cho năm 2025 là 681 đồng, giảm so với năm 2024 do các yếu tố chi phí tài chính và biên lợi nhuận dự án. Tỷ lệ cổ tức dự kiến trong giai đoạn 2025-2026 là 0%.

Tỷ lệ đòn bẩy tài chính và các chỉ số đánh giá hiệu quả như ROE dự báo giảm nhẹ, với ROE năm 2025 dự kiến là 4,5%, ROIC là 3,1%. Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tăng lên 25,7% trong năm 2025 dự báo, trong khi nợ ròng trên EBITDA duy trì khoảng 2,0 lần.