Nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng cao

Chia sẻ tại Hội thảo “Nhận định thị trường Bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?” do Báo Tiền Phong tổ chức ngày 25/1, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng mặt bằng giá nhà đất tại Việt Nam duy trì ở mức cao là hệ quả tổng hợp của sáu nhóm nguyên nhân chính.

Trước hết, những vướng mắc pháp lý và sự lúng túng trong tổ chức thực thi vẫn còn, dù đã được chú trọng tháo gỡ. Độ trễ trong hoàn thiện và áp dụng các quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản khiến nhiều dự án chậm phê duyệt, nguồn cung mới hạn chế, từ đó tạo áp lực tăng giá.

Thứ hai, chi phí đầu vào của dự án liên tục leo thang, bao gồm tiền thuê và sử dụng đất, chi phí đền bù – giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, cùng giá vật liệu và chi phí xây dựng. Khi tổng chi phí phát triển dự án tăng, giá bán khó giảm, thậm chí phải điều chỉnh tăng để đảm bảo hiệu quả và dòng tiền.

Thứ ba, cung – cầu chưa cân đối. Số dự án được cấp phép còn ít, trong khi nhu cầu nhà ở tại đô thị lớn tiếp tục tăng. Nhiều doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp, chiếm trên 70% nguồn cung, kéo mặt bằng giá bình quân lên cao, trong khi phân khúc trung cấp, vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn thiếu.

Thứ tư, hiện tượng “thổi giá”, “làm giá”, chạy theo tâm lý đám đông vẫn xuất hiện, nhất là tại những khu vực có thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc đấu giá đất, khiến giá bị đẩy lên cao, thậm chí tăng “ảo” so với giá trị thực.

Thứ năm, đầu cơ còn phổ biến. Khảo sát năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy 86% người mua nắm giữ bất động sản dưới một năm. Mua vào ở mức giá cao khiến nhiều nhà đầu tư có xu hướng giữ hàng, không dễ hạ giá bán, làm quá trình điều chỉnh diễn ra chậm.

Cuối cùng, chính sách thuế đối với bất động sản chưa đủ sức điều tiết, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp, chưa thực sự hạn chế đầu cơ hay góp phần đưa giá về mức hợp lý, bền vững.

Kỳ vọng bứt phá của thị trường bất động sản trong thời gian tới

TS. Cấn Văn Lực cũng kỳ vọng bứt phá của thị trường bất động sản trước hàng loạt thay đổi về thể chế... ông nhấn mạnh vào sự thay đổi tư duy quản lý, chuyển từ việc sửa đổi luật ngay lập tức sang ban hành các Nghị quyết kịp thời, điển hình là Nghị quyết 254 của Quốc hội.

Theo ông Lực, có 3 điểm nhấn cốt lõi từ các quy định mới mà doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm để tháo gỡ các "điểm nghẽn" hiện nay.

Về vấn đề tài chính đất đai, ông Lực chỉ ra sự thay đổi trong cách áp dụng bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất sẽ được duy trì ổn định 5 năm một lần thay vì thay đổi hàng năm, giúp đảm bảo tính ổn định cần thiết cho doanh nghiệp khi hoạch định chiến lược.

Tuy nhiên, sự ổn định này không đồng nghĩa với cứng nhắc, mà đã có sự linh hoạt trong việc định giá đất hiện nay, sắp tới là hệ số K.

Các địa phương được trao quyền tự quyết định hệ số điều chỉnh (hệ số K) tùy thuộc vào thực tế của địa bàn mình. Địa phương có thể áp dụng hệ số K là 1, 1.2 hoặc thậm chí là 0.5, tạo ra dư địa linh hoạt rất lớn trong quản lý tài chính đất đai tại cơ sở.

Một điểm nhấn khác, TS. Cấn Văn Lực cho biết là bước tiến quan trọng trong chính sách về công tác thu hồi đất. Trước đây muốn thu hồi đất, chúng ta phải có được ý kiến đồng thuận 100% cả người dân, cả khu phố, điều đó chắc là không tưởng. Hiện nay, Chính phủ và Quốc hội đã chấp thuận phương án giảm tỷ lệ đồng thuận xuống mức 75%. Đây là vấn đề mang tính đột phá đối với lĩnh vực đất đai. Cụ thể, để thực hiện thu hồi, dự án cần thỏa mãn đồng thời hai điều kiện: 75% diện tích đất đồng ý và 75% số người sở hữu đồng ý.

Bên cạnh các quy định trong Luật, chuyên gia này cũng đánh giá cao việc Quốc hội cho phép vận hành các Nghị quyết 170, 171 nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đất đai.

Cụ thể, các vướng mắc liên quan đến đất ở và đất khác, trước đây chỉ thí điểm tháo gỡ tại 3 tỉnh, thì nay đã được áp dụng trên phạm vi toàn quốc. Tương tự, các dự án vướng mắc liên quan đến kết luận thanh tra, kiểm tra trước đây cũng được Quốc hội cho phép áp dụng cơ chế tháo gỡ đồng bộ.

Ngoài ra, TS. Cấn Văn Lực cũng lưu ý về vấn đề tín dụng bất động sản. Vị chuyên gia này nêu rõ, bất động sản là lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế nhưng cần được giữ ở trạng thái lành mạnh, ổn định và có sự điều tiết phù hợp để tránh tình trạng giá quá cao hoặc đầu tư dàn trải. Ông nhấn mạnh công cụ kiểm soát quan trọng nhất chính là tài chính (thuế phí) và tín dụng.

Về hạn mức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng mức tăng trưởng chung khoảng 15% cho năm nay. Ông Lực cho biết, tín dụng cho vay đối với bất động sản về cơ bản sẽ không được vượt quá mức tăng trung bình này, trừ khi thị trường có diễn biến đòi hỏi sự điều chỉnh.

Đáng chú ý, ông Lực chỉ rõ sự phân hóa trong chính sách điều hành: "Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản rõ ràng là kiểm soát ở mức độ chặt chẽ hơn. Còn cho vay để mua nhà đương nhiên chúng ta vẫn còn dư địa để cho vay tiếp vì năm vừa rồi tăng khá thấp". Ngoài ra, tín dụng cho nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp vẫn tiếp tục nằm trong nhóm được ưu tiên.

Lý giải về việc lãi suất huy động và cho vay tăng thời gian qua, ông Lực chỉ ra 3 nguyên nhân chính là: sự chênh lệch cung - cầu vốn; áp lực cạnh tranh từ các kênh đầu tư hấp dẫn khác; định hướng phân bổ nguồn lực.

Bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên hoàn toàn mà nguồn vốn cần được phân bổ cho nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản đương nhiên sẽ phải chịu mức cao hơn.

Về lời khuyên cho doanh nghiệp và bài toán giảm giá nhà: TS. Cấn Văn Lực đưa ra những khuyến nghị cụ thể mà doanh nghiệp cần thực hiện ngay. Đó là:

Cơ cấu lại dòng tiền và sản phẩm: Doanh nghiệp phải rà soát lại dòng tiền, chắc chắn trong việc cơ cấu lại danh mục dự án và sản phẩm đầu tư.

Đa dạng hóa nguồn vốn: Không nên chỉ trông chờ vào "bầu sữa" ngân hàng. Doanh nghiệp cần linh hoạt huy động từ trái phiếu (trong nước, quốc tế, trái phiếu xanh), thị trường chứng khoán (niêm yết để huy động vốn), các quỹ đầu tư, vốn đầu tư nước ngoài và tích lũy vốn tự có.

Hạn chế đầu tư dàn trải: "Tiền chỉ có thế, dòng tiền chỉ có thế mà chúng ta đầu tư một lúc 10 dự án rõ ràng chúng ta không thể đủ tiền", ông Lực cảnh báo.

Đặc biệt, bên cạnh các yếu tố khách quan khiến giá nhà tăng, ông Cấn Văn Lực kêu gọi sự nỗ lực từ chính các doanh nghiệp trong việc điều tiết giá. Ông cho rằng doanh nghiệp cần đồng hành cùng Chính phủ và người dân để đưa mặt bằng giá về mức hợp lý hơn, coi đây là một cách làm đạo đức và bền vững.