Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP HCM và vùng phụ cận quý III/2026 do DKRA Consulting công bố ngày 12/10, thị trường được kỳ vọng cải thiện trong quý cuối năm nhờ nhu cầu mua nhà tăng vào dịp cao điểm. Dù vậy, khả năng phục hồi vẫn được đánh giá hạn chế, khó tạo ra đột biến trong ngắn hạn.

Quý IV có thể đón 10.000 căn hộ mới

Theo dự báo của DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM và vùng phụ cận trong quý IV/2026 có thể đạt khoảng 7.000–10.000 căn, tăng nhẹ so với quý trước. Nguồn cung dự kiến tập trung tại khu Đông, khu Nam TP HCM và Bình Dương cũ.

Theo đó, căn hộ hạng A được dự báo tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm, trong khi phân khúc hạng B và C giữ vai trò chủ lực tại các khu vực vùng ven. 

Sức cầu được kỳ vọng cải thiện nhờ nhu cầu nhà ở gia tăng vào dịp cuối năm. Tuy nhiên, thị trường khó ghi nhận đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến duy trì ổn định, đi kèm các chính sách bán hàng linh hoạt nhằm thu hút người mua.

Đối với thị trường thứ cấp, thanh khoản và giá bán có thể phục hồi nhất định nhưng vẫn chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất và động thái kiểm soát tín dụng bất động sản.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới trong quý IV dự kiến đạt khoảng 200–300 sản phẩm, tập trung tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng. Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo duy trì ổn định, trong khi giá thứ cấp có thể chịu thêm áp lực giảm nếu thanh khoản chưa cải thiện.

Theo DKRA Consulting, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính và có nhu cầu thu hồi vốn sẽ tiếp tục chịu sức ép trong bối cảnh thị trường chưa khởi sắc. Các chính sách thanh toán linh hoạt và hỗ trợ lãi suất được dự báo tiếp tục triển khai nhằm cải thiện khả năng hấp thụ sản phẩm.

Với phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới trong quý IV được kỳ vọng đạt khoảng 1.000–2.000 sản phẩm, tập trung tại các đại đô thị thuộc TP HCM, Long An cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. 

Tuy nhiên, thanh khoản được dự báo vẫn mang tính chọn lọc cao. Giao dịch chủ yếu tập trung tại những dự án có pháp lý minh bạch, kết nối hạ tầng thuận lợi và chính sách bán hàng hấp dẫn. Giá sơ cấp khó biến động đáng kể do áp lực chi phí đầu vào, trong khi thị trường thứ cấp chưa có nhiều triển vọng cải thiện trong ngắn hạn.

Ở nhóm bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel trong quý IV dự kiến đạt khoảng 200–400 căn, tập trung tại Đắk Lắk, TP HCM và Khánh Hòa. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng được dự báo duy trì ổn định ở mức 100–200 căn, chủ yếu tại TP Đà Nẵng và Phú Thọ.

Trong khi đó, phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục vắng nguồn cung mới do tiến độ triển khai dự án chậm và lượng booking chưa đạt kỳ vọng. Các chủ đầu tư được dự báo tiếp tục áp dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc và cam kết cho thuê nhằm cải thiện thanh khoản.

Sức cầu đất nền, căn hộ giảm 66% trong quý III

Trái với kỳ vọng nguồn cung cải thiện vào quý cuối năm, thị trường bất động sản nhà ở TP HCM và vùng phụ cận trong quý III/2026 ghi nhận sức cầu giảm mạnh ở hai phân khúc đất nền và căn hộ.

Cụ thể, nguồn cung sơ cấp đất nền tăng nhẹ 1% so với quý trước, chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó, chiếm khoảng 95% tổng nguồn cung. Tuy nhiên, nguồn cung mới giảm 30% khi các chủ đầu tư thận trọng hơn trước sức cầu còn thấp.

Lượng tiêu thụ sơ cấp đất nền giảm khoảng 66% so với quý II/2026. Tây Ninh tiếp tục là khu vực chủ lực về sức cầu, chiếm khoảng 76% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.

Trong khi giá sơ cấp ít biến động và tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào, giá thứ cấp giảm bình quân khoảng 2% so với quý trước. Theo DKRA Consulting, áp lực điều chỉnh giá chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Tình trạng suy giảm sức cầu cũng diễn ra tại phân khúc căn hộ. Trong quý III, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 13.215 căn, giảm 31% so với quý trước. TP HCM tiếp tục dẫn đầu khi chiếm khoảng 94% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Nguồn cung mới đạt hơn 4.000 căn, tương đương khoảng 33% so với quý II. Nhiều chủ đầu tư chủ động dời lịch mở bán sang cuối năm, trong khi sức cầu chung giảm 66% so với quý trước.

DKRA Consulting cho biết, khách hàng có tâm lý chờ đợi trước áp lực lãi suất cao và động thái kiểm soát tín dụng bất động sản. Để cải thiện thanh khoản, các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi vay nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ giảm phổ biến 4–7% so với quý trước, chủ yếu tại các giao dịch mà người bán chịu áp lực từ đòn bẩy tài chính và chi phí lãi vay.

Tại phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung sơ cấp trong quý III giảm nhẹ 1% so với quý trước. Các dự án đã mở bán từ trước chiếm khoảng 92% tổng nguồn cung, trong khi sức cầu tiếp tục ở mức thấp.

Lượng tiêu thụ giảm 27% so với quý II, tương đương khoảng 7% tổng nguồn cung sơ cấp. Giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Theo DKRA Consulting, áp lực lãi suất và đòn bẩy tài chính tiếp tục ảnh hưởng đến thanh khoản phân khúc này. Thị trường chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt trong ngắn hạn.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, diễn biến thị trường nhìn chung vẫn kém tích cực, dù một số phân khúc ghi nhận mức tăng tiêu thụ so với quý trước.

Nguồn cung sơ cấp biệt thự nghỉ dưỡng giảm 10% so với quý II và giảm 11% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu đến từ hàng tồn kho tại các dự án cũ. Nguồn cung mới gần như vắng bóng, trong khi lượng tiêu thụ giảm hơn 86% so với quý trước. Giao dịch tập trung tại một số dự án có lợi thế về vị trí, khả năng khai thác và giá dưới 15 tỷ đồng/căn.

Ở phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp ổn định so với quý trước nhưng giảm 14% so với cùng kỳ. Hàng tồn kho tại các dự án cũ tiếp tục chiếm ưu thế, trong khi nguồn cung mới chưa xuất hiện. Giá sơ cấp đi ngang theo quý nhưng tăng bình quân 10% so với cùng kỳ.

Ngược lại, condotel ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 20% so với quý trước, chủ yếu nhờ hàng tồn kho tại các dự án cũ, chiếm khoảng 79% tổng nguồn cung. Lượng tiêu thụ tăng 5,4 lần, song giao dịch tập trung cục bộ tại một dự án mở bán mới trong quý.

Dù vậy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đối mặt nhiều thách thức liên quan đến pháp lý, hiệu quả khai thác và niềm tin của nhà đầu tư.