Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau khi tiếp thu, chỉnh lý đã bỏ nội dung các giao dịch bất động sản phải qua sàn. Việc này, theo Ủy ban Kinh tế, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư, khách hàng được tự chọn phương thức giao dịch. Nhưng luật sẽ bổ sung quy định về khuyến khích giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất qua sàn bất động sản.

Giải trình, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Xây dựng nói, Chính phủ mong muốn và đề xuất quy định mọi giao dịch bất động sản cần phải qua sàn. Ông cho rằng, luật hiện hành mới khuyến khích các giao dịch bất động sản qua sàn, và điều kiện hoạt động các sàn chưa rõ ràng nên dẫn tới nhiều hệ lụy ảnh hưởng tới người mua. Chủ đầu tư dự án cũng không công khai minh bạch giao dịch, ảnh hưởng tới thị trường.

"Do đó, Chính phủ đề xuất các hoạt động kinh doanh bất động sản qua sàn để đảm bảo công khai, kiểm soát, chống thất thu thuế. Giao dịch qua sàn sẽ bảo vệ người mua, nhất là bất động sản là tài sản lớn", ông Sinh nói.

Để giảm thiểu ảnh hưởng tới người mua, dự thảo luật sẽ bổ sung các điều kiện nguyên tắc để sàn giao dịch kinh doanh hiệu quả, nhằm đảm bảo quản lý Nhà nước, sàn giao dịch bất động sản lành mạnh.

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà bổ sung, Chính phủ sẽ xây dựng sàn giao dịch quốc gia (theo hình thức doanh nghiệp hoặc đơn vị sự nghiệp), để kiểm soát toàn bộ dữ liệu, giao dịch. Sàn này do Bộ Xây dựng chủ trì, đưa ra các điều kiện bán tài sản công khai, dịch vụ cung cấp miễn phí. Các giao dịch trên đó sẽ đảm bảo pháp lý, thông tin, bảo vệ lợi ích người dân.

Theo ông, thị trường bất động sản vừa qua có nhiều tồn tại như giao dịch ngầm, đầu cơ, làm giá, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý. Những bất cập trên chủ yếu xảy ra với sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.

Vì thế, Phó thủ tướng kiến nghị chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn này, và đây là điều kiện tiên quyết để nắm được năng lực tài chính, kinh doanh của chủ đầu tư. "Nếu được Chủ tịch, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng ý, Chính phủ sẽ tiếp thu theo hướng này", Phó thủ tướng nói.

Nêu ý kiến tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhắc lại các yêu cầu của Trung ương như xây dựng hệ thống thông tin  bất động sản gắn với thông tin đất đai; hoàn thiện cơ sở pháp lý, tăng thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết: “Không phải quan trọng là ép người ta lên sàn. Mà vấn đề quan trọng là giao dịch phải kiểm soát được dòng tiền”.

Thị trường phải theo nguyên tắc thị trường để vận hành. Nếu không sẽ giống như thời kỳ chúng ta trả giá rất nhiều về sàn giao dịch vàng, ông Huệ phát biểu.

Chủ tịch Quốc hội cho rằng, hiện nay, nhiều tập đoàn kinh doanh bất động sản có công ty chuyên đi phân phối hoặc liên kết với một anh nào đó về phân phối hoặc thông qua các nhà đầu tư thứ cấp. “Có phải giao dịch nào cũng lên sàn, kết nối giữa người mua và người bán đâu”, ông Huệ nói.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh: “Không phải cứ có sàn là tốt. Chỗ này phải thông suốt về nhận thức. Đừng lo thay cho người ta, đại biểu Quốc hội tại kỳ họp vừa rồi nói rất nhiều về chỗ này như Ủy ban Kinh tế đã nêu”.

"Tôi tin sàn minh bạch thì chả bắt người ta cũng theo. Chứ không bắt buộc người ta làm những cái người ta không muốn hoặc quản không được thì cấm. Đề nghị các đồng chí rà soát lại”, Chủ tịch Quốc hội đề nghị.

Kết luận nội dung này, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu rõ với giao dịch bất động sản qua sàn, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất theo đề xuất của Ủy ban Kinh tế, tức chỉ khuyến khích chứ không bắt buộc.

 Dự kiến, Quốc hội xem xét, thảo luận và thông qua dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp cuối năm nay.

Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án giao dịch qua sàn bất động sản

Trước đó, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo đó, Bộ Xây dựng tiếp tục trình Chính phủ xem xét, lựa chọn một trong hai phương án quy định về giao dịch bất động sản thời gian tới. Đó là quy định khuyến khích giao dịch, mua bán bất động sản  qua sàn hoặc quy định bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản phải qua sàn.

Bộ Xây dựng cho biết, để tạo lập môi trường đầu tư, kinh doanh lành mạnh, minh bạch, dự thảo luật đã bổ sung một số quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, tổ chức bộ máy và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn.

Bộ Xây dựng tiếp tục xin ý kiến Chính phủ về vấn đề giao dịch bất động sản qua sàn theo 2 phương án.

Phương án 1 quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thông qua sàn giao dịch.

Quy định này kế thừa Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tạo điều kiện thuận lợi, chủ động cho chủ đầu tư, khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch mua bán. Tuy nhiên, việc không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn theo Bộ Xây dựng sẽ đẩy khách hàng vào tình thế phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả của bất động sản mà họ định mua, trong khi hầu hết khách hàng không có khả năng làm điều này.

"Với phương án này, Nhà nước sẽ thiếu công cụ để quản lý, kiểm soát được dữ liệu thông tin thị trường bởi nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch không báo cáo số liệu hoặc báo cáo không đầy đủ, sai thực tế. Điều này dẫn tới những hệ lụy như thất thu thuế, khó kiểm soát rửa tiền, thiếu dữ liệu thị trường, khó điều tiết kịp thời thị trường", Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Phương án 2 quy định bắt buộc mua bán, giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn. Bộ Xây dựng cho rằng việc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ bảo vệ lợi ích chính đáng các bên.

Bộ Xây dựng cũng chỉ ra 8 lý do nên quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn. Đó là việc giao dịch qua sàn đã được thể chế hóa trong Nghị quyết 18 của Trung ương; Đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền.

Ngoài ra, giao dịch qua sàn làm minh bạch hóa thị trường, chống được "lợi ích nhóm" trong trường hợp chủ đầu tư cố tình bắt tay sàn giao dịch, người mua nhà đất thực hiện giao dịch ngầm nhằm trốn thuế, ôm hàng, tăng giá bán làm lũng đoạn thị trường.

Các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù, khách hàng là người dễ chịu rủi ro nên cần thiết quy định bất động sản phải giao dịch qua sàn để ràng buộc trách nhiệm các sàn trong thẩm định, thẩm tra tính pháp lý của dự án, niêm yết và công bố giao dịch, bảo đảm công khai, minh bạch, ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản.

Đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, tạo kênh thông tin an toàn về bất động sản, giúp người dân không mua nhầm dự án ma, dự án không đủ pháp lý. Về chống thất thu thuế, Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển lành mạnh. Cùng đó, Nhà nước có được thông tin thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách điều tiết thị trường kịp thời.

Quy định bắt buộc giao dịch qua sàn, theo Bộ Xây dựng, sẽ không làm gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hoặc tăng giá bán bất động sản.