Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III/2025, giá căn hộ thương mại trung bình tại các dự án mở bán mới đạt khoảng 78 triệu/m2. Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 95 triệu/m2, trong đó lượng sản phẩm giá trên 120 triệu/m2 chiếm hơn 43%. Tại TP HCM cũ, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu/m2.

Mặt bằng giá sơ cấp tăng đã kéo theo mặt bằng giá toàn thị trường neo cao, trong bối cảnh nhiều người dân sử dụng đầu tư bất động sản như giải pháp để đối phó với lạm phát.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ Hà Nội tăng từng ngày, nhiều dự án tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng trong thời gian ngắn. Tại TP HCM vào cuối quý III, làn sóng từ nhà đầu tư miền Bắc, nhất là ở Hà Nội đã giúp nhiều dự án nổi sóng, một số dự án tăng giá 5% chỉ trong 1 tuần.

Với phân khúc biệt thự, liền kề, nhà phố, giá sơ cấp trong quý III dao động 50 - 400 triệu/m2, đa số các dự án mở bán đều tăng giá 5 - 10% so với giai đoạn trước. Trên thị trường thứ cấp, giá bán bất động sản thấp tầng tăng 10 - 15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đại gia tích cực gom đất nhưng không triển khai dự án

Bàn về câu chuyện giá nhà ngày càng leo thang tại Hội thảo chuyên đề “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp”, TS Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đã đề cập đến bài học từ Trung Quốc.

Cụ thể, quốc gia này từng sử dụng nhiều biện pháp siết chặt thị trường bất động sản, song tất cả đều thất bại. Cuối cùng, Trung Quốc kết luận gốc rễ câu chuyện khó mua nhà là do chênh lệch giàu nghèo - vấn đề xã hội rất lớn mà chỉ Chính phủ mới có thể giải quyết. Sau đó, nước này đã đổ rất nhiều tiền của để giúp đỡ các địa phương giải quyết vấn đề nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập trung bình.

Chuyên gia cho biết, tốc độ tăng giá bất động sản bằng tốc độ tăng nhu nhập. Mà tốc độ tăng thu nhập bằng tốc độ tăng GDP cộng lạm phát. Trong 10 năm qua, Ấn Độ là quốc gia có giá nhà tăng trung bình cao nhất ở mức 14,5%, Trung Quốc tăng 13,5%, Đức tăng 12%, Mỹ tăng 7%...

Tại Việt Nam, mức tăng đạt khoảng 12%, ước tính do GDP tăng 8%, lạm phát tăng 3 - 4% và tốc độ đô thị hóa khoảng 1%. Muốn giá nhà giảm là điều không thực tế trong bối cảnh thu nhập và nhu cầu đô thị hóa còn tăng mạnh.

"Nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng mạnh ở Việt Nam là do nguồn cung bị tắc nghẽn trầm trọng, chứ không hẳn chỉ do mỗi đầu cơ. Vấn nạn cung - cầu bị chênh lệch tới mức như hiện nay là do không có đất sạch làm dự án.

Đơn cử ngay như Hà Nội, trước đây có năm chúng ta cấp mới tới 40 dự án bất động sản, vậy mà bây giờ cả năm có khi không có dự án nào. Như vậy thì làm sao giá nhà có thể rẻ? Một lãnh đạo doanh nghiệp từng nói thẳng rằng, chỉ cần cho họ đất sạch, không cần cho tiền, tự họ có thể xây dự án nhà ở ngay. Tuy nhiên, cái khó là việc này phụ thuộc vào phía chính quyền.

Ngoài ra, thị trường còn xuất hiện những đại gia gom đất. Tôi biết có một số đại gia lớn nhất, nhì Hà Nội, chỗ nào cổ phần hóa mà có đất là nhảy vào mua rồi để đấy, không triển khai dự án, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nguồn cung. Họ mua vào rất nhiều và chưa hề bán bất cứ dự án nào. Những người này không thiếu tiền, thậm chí chẳng hề kém cạnh ông Phạm Nhật Vượng", ông Nghĩa nói.

Chuyên gia nhấn mạnh, vấn đề cấp thiết nhất hiện nay là cố gắng kiểm soát việc bất động sản tăng giá đột biến trong thời gian ngắn, gây bất ổn cho thị trường và làm ảnh hưởng đến những người dân có nhu cầu ở thực.

Đề xuất đánh thuế để hãm phanh giá bất động sản

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) nhận định, giá bất động sản ở Việt Nam đang ở ngưỡng bất hợp lý.

Ở góc nhìn khác, vị này cho rằng, một trong những lý do là bởi chi phí đất đai (vốn chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, khoảng 30% với dự án bất động sản thông thường) đang tăng mạnh.

Dẫn chứng từ một dự án ở Phú Thọ của GP Invest, giá đất được điều chỉnh tăng tới 30% chỉ trong vòng 6 tháng, khiến chi phí đầu vào bị đội lên.

Không chỉ chi phí đất, thời gian làm thủ tục kéo dài cùng các chi phí “không chính thức” cũng làm tăng chi phí vốn, đẩy giá bán bất động sản lên cao.

Bên cạnh đó, nhiều dự án còn chưa kịp ký hợp đồng tín dụng thì đã có quy định tăng hệ số rủi ro, tăng lãi suất. Nếu tín dụng tiếp tục tăng nhanh trong khi quản lý rủi ro chưa chặt chẽ, nguy cơ vỡ trận tín dụng có thể xảy ra, gây tác động tiêu cực tới thị trường địa ốc.

Vấn đề tiếp theo là cung - cầu đang có sự lệch pha. Việc phân bổ nguồn cung cũng đang có sự bất hợp lý.

“Làm bất động sản hơn 20 năm nay, lần đầu tôi đến một tỉnh không có gì phát triển đột phá nhưng lại dành tới 1.000 ha để làm dự án nhà ở. Với quy mô lớn như vậy, lẽ ra phải nằm ở một đô thị cực kỳ phát triển, hoặc có tính chất đặc biệt.

Ngày càng có nhiều khu đô thị quy mô lên đến cả nghìn hec-ta. Điều này tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản, sau này rất khó tiêu thụ hết nguồn hàng. Trong khi đó, giá bán vẫn tăng với tốc độ rất kinh khủng, có nơi đã tăng 30 - 40% so với đầu năm”, ông Hiệp nói.

Chủ tịch GP Invest đề xuất các cơ quan quản lý cân nhắc áp dụng chính sách thuế phù hợp. Nếu không có cơ chế điều tiết của Nhà nước thì giá bất động sản sẽ không thể hãm phanh, bởi các chủ thể tham gia thị trường đều có thể tự do tăng giá.