CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novalad, Mã: NVL) vừa công bố BCTC hợp nhất 2023 được kiểm toán bởi Công ty TNHH PwC (Việt Nam). Kết quả cho thấy lãi ròng của doanh nghiệp gần 486 tỷ đồng, giảm gần 200 tỷ đồng so với số liệu được công bố tại báo cáo tự lập.

Nguyên nhân phát sinh chênh lệch chủ yếu là khoản lỗ đến từ việc trích lập dự phòng giảm giá trị hàng tồn kho tại công ty liên kết theo yêu cầu của đơn vị kiểm toán trên quan điểm thận trọng. Novaland cho biết khoản trích lập dự phòng này dự kiến sẽ được hoàn nhập khi dự án tiếp tục triển khai.

Ý kiến nhấn mạnh của PwC

PwC nhấn mạnh, mặc dù không đưa ra ý kiến ngoại trừ nhưng hãng kiểm toán lưu ý người đọc đến thuyết minh số 2.2 cho thấy ảnh hưởng đáng kể của thị trưởng bất động sản và thanh khoản trái phiếu đến tình hình hoạt động kinh doanh của Novaland.

"Giả định về hoạt động liên tục của Novaland phụ thuộc vào khả năng doanh nghiệp có thể thanh toán hoặc tái cấu trúc lại các khoản nợ vay và trái phiếu sắp đáo hạn, cùng như thực hiện các giải pháp khác tạo ra dòng tiền để tài trợ cho hoạt động kinh doanh", trích ý kiến nhấn mạnh của PwC.

Cụ thể, thuyết minh 2.2 đề cập sự tác động kết hợp của việc thiếu hụt dòng tiền, các nghĩa vụ nợ ngắn hạn đến hạn trả, và các hạn chế về khả năng huy động vốn trên thị trường tài chính đã gia tăng áp lực thanh khoản trong ngắn hạn cho Novaland.

Tại ngày lập bảng cân đối kế toán hợp nhất, Novaland đã vi phạm một số cam kết đối với hợp đồng vay và trái phiếu như đã công bố thông tin. Những điều kiện này cho thấy sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn có thể ảnh hưởng trọng yếu đến khả năng hoạt động liên tục của doanh nghiệp.

BCTC hợp nhất đã được Ban Tổng Giám đốc lập trên cơ sở doanh nghiệp hoạt động liên tục, với giả định rằng doanh nghiệp sẽ có thể thanh toán hoặc tái cấu trúc các khoản nợ phải trả, cũng như tạo ra đủ dòng tiền để tài trợ cho hoạt động kinh doanh bình thường trong ít nhất 12 tháng tới kể từ ngày BCTC hợp nhất được ban hành.

9 giải định để Novaland hoạt động liên tục

Hoạt động liên tục của Novaland được đưa ra trên 9 giả định. Thứ nhất, doanh nghiệp giải phóng tiền gửi đang bị giới hạn sử dụng bởi ngân hàng. Tại ngày 31/12/2023, Novaland có 853 tỷ đồng (tại ngày 31/12/2022 là 5.537 tỷ đồng) bị giới hạn sử dụng bởi ngân hàng cho vay.

Số tiền này sẽ được giải phóng nếu được sử dụng đúng mục đích của các dự án do ngân hàng quản lý, do đó việc sử dụng được nguồn tiền này phụ thuộc vào phé duyệt của ngân hàng.

Tính đến ngày lập báo cáo tài chính hợp nhất, Novaland đã đạt được thỏa thuận với các ngân hàng về việc giải phóng số tiền 419 tỷ Đồng. Số tiền còn lại đang trong quá trình thảo luận và Ban Tổng Giám đốc tin rằng doanh nghiệp sẽ đạt được thỏa thuận với các ngân hàng còn lại. 

Thứ hai, Novaland có thể tái cấu trúc khoản nợ vay và nợ trái phiếu. Tại ngày 31/12/2023, tổng số nợ vay và nợ trái phiếu của doanh nghiệp trên 57.712 tỷ đồng (tại ngày 31/12/2022 gần 64.869 tỷ đồng).

Đến nay Novaland đã thanh toán được gần 645 tỷ đồng trên dư nợ gốc và đang đàm phán một số khoản nợ vay.

Trong đó, doanh nghiệp đàm phán cơ cấu lại thời hạn trả gốc, lãi hoặc giãn nợ đối với các khoản vay trong nước lên đến 12 tháng kể từ ngày đáo hạn ban đầu theo quy định tại Thông tư số 02/2023/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành; tái cấp vốn cho các khoản nợ ngân hàng, thực hiện bản các tài sản không hiệu quả; cung cấp tín dụng để phát triển dự án và tài trợ khoản vay cho người mua nhà của Novaland.

Đối với trái phiếu bản lẻ và trái phiếu đại chúng, Novaland đề xuất các điều khoản tái cơ cấu trái phiếu theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP, bao gồm gia hạn thời gian đáo hạn thêm hai năm kể từ ngày đáo hạn ban đầu và lãi suất áp dụng 11,5%/năm (20% trả định kỳ vào ngày trả lãi và 80% trả khi đáo hạn) nhằm ổn định tình hình và tái cơ cấu các khoản trái phiếu.

Đồng thời, Novaland cung cấp cho trái chủ lựa chọn hoán đổi với các sản phẩm bất động sản như là một trong các giải pháp cho việc tái cơ cấu.

Đối với chủ nợ nước ngoài, Novaland tham gia thảo luận tái cơ cấu với các chủ nợ quốc tế để duy trì sự ổn định. Việc trả nợ bằng cách sử dụng số tiền thu được từ việc bán tài sản và việc trả nợ được bảo lãnh cho dự án dự án bằng cách sử dụng tiền mặt có sẵn từ dự án cơ bản, được chuyển đổi thành vốn chủ sở hữu.

Thứ ba, Novaland cho biết doanh nghiệp đã đạt được một số thỏa thuận tái cấu trúc ban đầu với chủ nợ và đang trong quá trình thực hiện các điều kiện tiên quyết đề phương án tái cấu trúc có hiệu lực. Các chủ nợ vẫn sẵn sàng thương thảo về việc chấp thuận gia hạn và cho phép doanh nghiệp thời gian để khắc phục.

Ban Tổng Giám đốc tin tưởng rằng khả năng đạt được các điều kiện tiên quyết là khả thi, do đó các bên cho vay sẽ không thực hiện hoặc chỉ đạo đại lý bảo đảm thực hiện bắt kỳ hoặc tất cả các quyền, biện pháp khắc phục, quyền hạn và quyền quyết định của bên cho vay theo điều khoản hợp đồng.

Thứ tư,novaland đã ký thỏa thuận với các bên với số tiền là 3.809 tỷ đồng về đề xuất tiếp tục gia hạn thời hạn hợp đồng thêm một năm hoặc hơn kể từ ngày đến hạn đối với số dư nợ ngắn hạn. Số dư còn lại đang trong quá trình đàm phán với các bên để xin gia hạn hoặc thanh toán một phần bằng hình thức hoán đổi bất động sản.

Thứ năm, các ngân hàng trong nước cam kết tiếp tục hỗ trợ tài chính để triển khai xây dựng các dự án nhằm đảm bảo tiến độ bàn giao nhà theo từng giai đoạn cho người mua nhà rrong năm. Doanh nghiệp đã được giải ngân số tiền 2.785 tỷ đồng thông qua các hợp đồng tín dụng mới từ các ngân hàng.

Ban Tổng Giám đốc tin tưởng rằng doanh nghiệp sẽ tiếp tục giải ngân được thêm hạn mức tín dụng mới với số tiền 15.816 tỷ đồng trong 12 tháng tiếp theo để tài trợ cho các dự án đang phát triển.

Thứ sáu,Novaland sẽ bán tài sản với số tiền dự kiến là 2.870 tỷ đồng để thanh toán các khoản nợ đến hạn trả trong khoảng thời gian quy định theo điều khoản hợp đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp đã nhận được thư quan tâm nhưng chưa có điều khoản ràng buộc từ nhà đầu tư về việc bán tài sản với giá trị dự kiến 8.917 tỷ đồng. Ban Tổng Giám đốc tin tưởng rằng doanh nghiệp sẽ hoàn tất việc bán tài sản này trong vòng 12 tháng tiếp theo.

Thứ bảy là các biện pháp cụ thể của Chính phủ nhằm hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản.

Thứ tám, Novaland nhận được sự cam kết hỗ trợ tài chính của CTCP Nova Group, cổ đông lớn của doanh nghiệp, cam kết tiếp tục đồng hành và hỗ trợ để góp phần giúp Novaland thanh toán các khoản nợ đến hạn khi cần thiết trong hoạt động kinh doanh để duy trì hoạt động liên tục ít nhất trong 12 tháng tiếp theo kể từ ngày của báo cáo tài chính hợp nhất.

Cuối cùng, Novaland đang phối hợp chặt chẽ với Chính phủ và chính quyền địa phương để xem xét tình trạng pháp lý và giải quyết các dự án còn vướng mắc pháp lý. Doanh nghiệp kỳ vọng sẽ đạt được các mốc pháp lý nhất định vào năm 2024 cho mục tiêu bán hàng của mình trong 12 tháng tiếp theo, góp phần đảm bảo cho việc thu tiền từ các hợp đồng đã ký với khách hàng, để tạo ra đủ dòng tiền để tài trợ cho các dự án đang phát triển và cho các hoạt động kinh doanh thông thường trong 12 tháng tới.

"Novaland đã cập nhật và chia sẻ minh bạch các khó khăn, việc chậm trễ pháp lý đã ảnh hưởng lớn đến tình hình hoạt động, kinh doanh của công ty. Đến thời điểm hiện tại, chúng tôi đã cơ bản hoàn thành tái cấu trúc các khoản nợ vay và nợ trái phiếu, tập trung xây dựng các dự án trọng điểm, bàn giao nhà theo từng giai đoạn cho khách hàng với sự đồng hành của các đối tác tài chính, đồng thời cũng linh hoạt điều chỉnh kế hoạch triển khai các dự án mới cho phù hợp với tình hình hiện tại. Doanh nghiệp cũng phối hợp với các địa phương tháo gỡ, hoàn thiện pháp lý các dự án trong thời gian sớm nhất", Novaland cho hay.