Chọn bất động sản tạo dòng tiền, săn cơ hội giá tốt

Tại phiên thảo luận thứ hai với chủ đề “Tài sản của người Việt sẽ dịch chuyển về đâu?” trong khuôn khổ Vietnam Investment Forum 2027, các diễn giả đã trao đổi về cách xây dựng danh mục đầu tư dài hạn cho gia đình có khẩu vị rủi ro cân bằng và những điều chỉnh cần thiết trong 12 tháng tới.

Từ kinh nghiệm đầu tư cá nhân, mỗi diễn giả chia sẻ chiến lược phân bổ vốn nhằm đáp ứng nhu cầu thanh khoản, tạo thu nhập định kỳ và tìm kiếm cơ hội tăng trưởng.

Bà Nguyễn Thị Minh Thu, Giám đốc Điều hành Công ty Tư vấn Tài chính và Đầu tư Index Partners, cho biết trong hai năm qua, bà dành tỷ trọng lớn nhất trong danh mục cho bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, tiếp đến là tiền gửi và trái phiếu. Cổ phiếu chiếm tỷ trọng nhỏ hơn, còn vàng là kênh được phân bổ ít vốn nhất.

“Tôi khuyên nhà đầu tư khi lựa chọn bất động sản nên ưu tiên những tài sản có khả năng tạo dòng tiền, cụ thể là có thể khai thác cho thuê”, bà Thu nói.

Theo bà, nguồn thu từ cho thuê giúp nhà đầu tư trang trải các nghĩa vụ tài chính thường xuyên, nhất là trong giai đoạn thị trường chững lại. Ngược lại, với bất động sản mua chủ yếu để chờ tăng giá, dòng vốn có thể bị đọng trong thời gian dài, trong khi chi phí duy trì tài sản và lãi vay vẫn tiếp tục phát sinh. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần tính đến khả năng áp dụng thuế đối với bất động sản thứ hai, thứ ba trong tương lai.

Nhìn sang năm 2027, bà Thu cho rằng thị trường vẫn có thể xuất hiện cơ hội ngay cả khi lãi suất duy trì ở mức cao. Áp lực thanh khoản có thể khiến một số chủ sở hữu buộc phải chuyển nhượng những tài sản chất lượng với mức giá hấp dẫn. Đây là cơ hội cho những người có sẵn tiền mặt, đặc biệt khi có thể tiếp tục khai thác tài sản sau khi mua.

Đối với nhóm tài sản tạo thu nhập, bà đánh giá trái phiếu doanh nghiệp là kênh đáng cân nhắc trong bối cảnh lãi suất khó giảm trong ngắn hạn. Kênh này có thể mang lại lợi suất cao hơn tiền gửi, đồng thời tạo nguồn tiền tái đầu tư nếu doanh nghiệp thanh toán lãi định kỳ theo quý hoặc nửa năm.

Với cổ phiếu, những người chưa có nhiều kinh nghiệm có thể lựa chọn chứng chỉ quỹ phù hợp với khẩu vị rủi ro. Trong khi đó, phần dòng tiền còn lại sau khi đáp ứng các nghĩa vụ tài chính hằng tháng có thể được phân bổ vào những tài sản có mức độ rủi ro cao hơn như Bitcoin.

Từ kinh nghiệm phân bổ danh mục, bà Thu cho rằng việc lựa chọn tài sản phù hợp và bảo đảm thanh khoản cho toàn bộ danh mục cần được đặt lên trước việc xác định tỷ trọng của từng kênh đầu tư.

Tăng tỷ trọng cổ phiếu, củng cố danh mục trái phiếu

Cùng đề cập đến nguyên tắc xây dựng danh mục, ông Nguyễn Duy Linh, Tổng Giám đốc CTCP Chứng khoán Sài Gòn – Hà Nội (SHS), cho rằng mỗi gia đình cần xác định rõ vai trò của từng khoản đầu tư trước khi quyết định tỷ trọng phân bổ.

Theo ông, tiền gửi đáp ứng nhu cầu thanh khoản và mang lại mức sinh lời tương đối dễ dự tính; trái phiếu có vai trò tạo thu nhập định kỳ, trong khi cổ phiếu hướng đến mục tiêu tăng trưởng tài sản. Riêng với bất động sản, nhà đầu tư cần xác định rõ mục đích là chờ tăng giá hay khai thác dòng tiền.

Về danh mục cá nhân, ông Linh đang giảm tỷ trọng tài sản phục vụ nhu cầu thanh khoản, đồng thời nâng tỷ trọng nhóm thu nhập cố định lên khoảng 30–40%. Đối với trái phiếu, ông lưu ý cần đánh giá tổ chức phát hành, khả năng trả nợ và chất lượng tài sản. Ông quan tâm đến trái phiếu của những tổ chức phát hành có chất lượng tốt, được ngân hàng bảo lãnh và có lãi suất cao hơn tiền gửi.

Bên cạnh nhóm tài sản thu nhập cố định, CEO SHS cũng đang từng bước gia tăng tỷ trọng cổ phiếu. Theo ông, nếu loại trừ nhóm cổ phiếu thuộc hệ sinh thái Vingroup, P/E của thị trường vào khoảng 9,3–9,4 lần. Với kỳ vọng lợi nhuận doanh nghiệp tăng trưởng 15–17%, hệ số này có thể giảm về khoảng 8,5 lần.

“Với mức định giá hiện tại và triển vọng tăng trưởng lợi nhuận, tôi cho rằng lợi nhuận kỳ vọng đang lớn hơn rủi ro”, ông Linh nhận định.

Về tiêu chí lựa chọn cổ phiếu, ông tập trung đánh giá chất lượng tăng trưởng, khả năng tạo dòng tiền thực, hiệu quả kinh doanh qua nhiều năm và mức độ lành mạnh của bảng cân đối kế toán.

Ở chiều ngược lại, bất động sản không phải kênh được ông ưu tiên do nhận thấy hiệu quả khai thác cho thuê đã giảm. Vàng cũng nằm ngoài nhóm tài sản mà ông hướng đến.

Rót vốn vào doanh nghiệp tư nhân, giảm đòn bẩy

Ở một hướng tiếp cận khác, ông Duc Tran, Quản lý Đầu tư và Quan hệ Nhà đầu tư tại Vietnam Investments Group (VIG), cho biết đang cân nhắc tăng tỷ trọng đầu tư vào các doanh nghiệp tư nhân trong năm tới.

Theo ông, lãi suất cao khiến doanh nghiệp gặp khó khăn hơn trong việc huy động vốn vay, qua đó làm gia tăng nhu cầu chuyển nhượng cổ phần. Cùng lúc, các quỹ đầu tư tư nhân cũng tìm kiếm những đối tác am hiểu ngành để hợp tác đầu tư.

Tuy nhiên, ông Duc Tran cho biết sẽ ưu tiên những doanh nghiệp thuộc lĩnh vực mình có kiến thức chuyên môn, am hiểu hoạt động và có khả năng trực tiếp đóng góp giá trị, thay vì mở rộng đầu tư một cách dàn trải.

“Dù vậy, tôi vẫn ưu tiên lựa chọn những doanh nghiệp mà mình am hiểu, có kiến thức chuyên môn và có khả năng đóng góp, tạo ra giá trị cho doanh nghiệp đó. Đồng thời, tôi phải kiểm soát rủi ro tập trung trong danh mục”, ông nói.

Để minh họa cho rủi ro khi đầu tư ngoài lĩnh vực chuyên môn, ông đưa ra trường hợp một doanh nghiệp thép đầu tư vào công ty phát triển nhà ở. Khi thị trường bất động sản biến động mạnh, cả hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp thép lẫn khoản đầu tư vào lĩnh vực nhà ở đều có thể chịu ảnh hưởng.

Trong khi đó, TOTO là ví dụ về việc tận dụng thế mạnh chuyên môn để mở rộng sang lĩnh vực mới. Doanh nghiệp này sử dụng kiến thức về vật liệu gốm để phát triển mâm cặp tĩnh điện phục vụ sản xuất chip, qua đó tham gia vào lĩnh vực có động lực thị trường khác với thiết bị vệ sinh.

Bên cạnh kế hoạch gia tăng vốn đầu tư vào doanh nghiệp tư nhân, ông Duc Tran cũng dự kiến điều chỉnh danh mục theo hướng thận trọng hơn trong năm tới. Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, ông ưu tiên giảm sử dụng đòn bẩy tài chính và tăng tỷ trọng những tài sản có tính thanh khoản cao hơn, bao gồm cổ phiếu và tài sản thu nhập cố định.