Đua nhau đấu giá đất

Thị trường bất động sản bước vào 2024 với những dự báo về sự phục hồi, đặc biệt là việc ba luật lớn có hiệu lực sớm từ 1/8. Những yếu tố này đã tác động đến tâm lý đi mua đất của nhà đầu tư. Đất đấu giá – phân khúc trước nay luôn chỉnh chu nhất về pháp lý cũng không nằm ngoài xu thế.

Ở Hà Nội, những “phiên chợ đất” bắt đầu nóng từ quý III. Ở nhiều quận, huyện hàng nghìn người đổ xô đi săn đất huyện ven, thời gian đấu giá kéo dài hàng chục giờ, thậm chí xuyên đêm. Nhiều lô đất đồng không mông quạnh ở ngoại thành được trả giá cả trăm triệu đồng mỗi mét vuông...

Đơn cử như ở Đan Phượng, hồi tháng 7, phiên đấu giá 85 lô đất ở các xã Đan Phượng, Hạ Mỗ, Phương Đình thu hút hơn 1.200 hồ sơ tham dự. Kết quả, lô trúng đấu giá cao nhất đạt mức 99,2 triệu/m2.

Ở Thanh Oai, phiên đấu giá 68 thửa đất tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao ngày 10/8 có khoảng 1.500 người tham dự, với hơn 4.000 hồ sơ đăng ký hợp lệ. Kết quả, lô góc có giá trúng cao nhất khoảng 100,5 triệu/m2 - con số “rất bất thường” theo đánh giá của Tổng Giám đốc EZ Property Vietnam Phạm Đức Toản.

Đến ngày 19/8, phiên đấu giá 19 lô đất tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức diễn ra xuyên đêm. Giá trúng cao nhất đạt 133,3 triệu/m2, gấp 30 lần giá khởi điểm...

Trong bối cảnh đó, ngày 21/8, Thủ tướng đã có công điện chỉ đạo chấn chỉnh công tác đấu giá đất. Cùng ngày, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết đã phối hợp với cơ quan công an để xác minh, làm rõ việc một số đối tượng tham gia đấu giá đất với mục đích đẩy giá đất nền.

Sức nóng của đất đấu giá vẫn chưa dừng lại. Ngày 19/10, phiên đấu giá 27 thửa đất của quận Hà Đông kéo dài đến khoảng 11 giờ đêm mới kết thúc. Giá trúng 133 - 262 triệu/m2 - con số “cao không thể chịu được” theo chia sẻ của nhà đầu tư trực tiếp tham gia. Có trường hợp một gia đình hơn 20 người cùng kéo tới tham gia, theo dõi phiên chợ đất.

Tại xã Bình Phú, huyện Thạch Thất, phiên đấu giá 28 thửa đất ngày 28/11 thu hút 319 khách hàng với 1.368 hồ sơ tham gia. Kết quả, giá trúng cao nhất khoảng 185,8 triệu/m2. Tổng số tiền thu được đạt gần 263 tỷ...

Xuất hiện bỏ cọc, thao túng

Không khó hiểu khi nhiều lô đất được trả giá cao ngất ngưởng so với giá trị thực sau đó bị bỏ cọc.

Ngày 29/11, phiên đấu giá 58 thửa đất thuộc thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn có một số khách hàng trả giá cao bất thường tại vòng đấu thứ 5 và sau đó không tiếp tục trả giá tại vòng đấu thứ 6 (vòng cuối cùng).

Trong đó, có nhà đầu tư trả giá 30 tỷ/m2 cho 3 thửa đất, cao gấp khoảng 12.000 lần giá khởi điểm. Liên quan đến trường hợp này, cơ quan chức năng đã tạm giữ 5 nhà đầu tư để điều tra hành vi vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản.

Ở diễn biến khác, tại huyện Thanh Oai vào ngày 30/11, toàn bộ 22 thửa đất thuộc thôn Văn Quán, xã Đỗ Động được đưa ra đấu giá đều không tìm được chủ. Lãnh đạo địa phương cho biết, các thửa đất được trả giá cao nhất khoảng 70 triệu/m2, nhưng do khách hàng đồng loạt bỏ cuộc nên các lô đất đều không đấu giá thành công.

Tại một số phiên đấu giá khác, nhiều lô đất đã không được người đấu trúng nộp tiền theo quy định. Như phiên chợ đất ngày 19/10 của quận Hà Đông, hết hạn nộp tiền đợt 1 vào cuối tháng 11, có 22/27 thửa chưa được khách hàng nộp tiền.

Với phiên đấu giá ngày 19/8 của huyện Hoài Đức, có 8/19 thửa chưa được nộp tiền. Tại phiên ngày 10/8 của huyện Thanh Oai, có 13/68 lô hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tức khoảng 80% người trúng đấu giá bỏ cọc.

Giữa tháng 12 vừa qua, Thủ tướng tiếp tục yêu cầu chấn chỉnh đấu giá đất, trong đó đánh giá công tác tổ chức tại một số địa phương vẫn còn hiện tượng người tham gia đấu giá trả giá cao bất thường, có dấu hiệu thổi giá, hoặc thông đồng, cấu kết thao túng giá để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Còn "nóng" nhiều năm tới

Theo đánh giá của giới chuyên gia, điểm chung của những phiên đấu giá là mức khởi điểm thấp, chỉ vài triệu đồng/m2. Người trúng xong sau đó quyết định không mua thì cũng chỉ bị mất khoảng vài chục triệu đồng. Điều này khiến việc thao túng giá trở nên rất dễ.

Trao đổi với người viết, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) nhìn nhận, thị trường Hà Nội vừa trải qua một năm “nổi sóng” ở nhiều phân khúc, đầu tiên là với chung cư vào nửa đầu năm, tiếp đến là nhà phố, đất nền ngoại thành, cuối cùng là đất đấu giá trong quý III và quý IV.

“Chung cư tăng giá quá nhanh, có sản phẩm gấp hai, gấp ba. Với nhà ở thấp tầng, giá tăng từ 30%. Thấy đà leo giá của các phân khúc khác như vậy, nhà đầu tư cũng kỳ vọng vào đất đấu giá và mạnh tay hơn khi đi đấu.

Ngoài ra, một số hạn chế còn tồn tại trong quy định về đấu giá đã dẫn đến thực trạng nhiều đội đẩy giá nhằm đấu trúng rồi bán chênh, hoặc để bán các sản phẩm quanh khu vực đó của họ. Có nhóm đã bị cơ quan công an xử lý, đưa vào tầm ngắm vì hành vi sai trái làm lũng đoạn thị trường”, ông Quê phân tích.

Bàn về giải pháp, chuyên gia cho rằng thay vì để giá khởi điểm ở mức thấp và làm việc theo hình thức đấu nhiều vòng, thì nên nâng giá khởi điểm lên sát giá thị trường và đấu 1 vòng. Lúc này, khoản tiền đặt trước cũng cao lên, người bỏ cọc sẽ phải chịu thiệt nhiều hơn. Qua đó giúp hạn chế những trường hợp không đủ năng lực tài chính nhưng vẫn tham gia đấu giá, tránh bỏ cọc. Việc đấu 1 vòng cũng giúp hạn chế thực trạng có người trả cao vống lên mức giá bất hợp lý.

Bên cạnh đó, việc tự đưa ra mức giá và đấu trúng, nhưng sau đó lại bỏ cọc là hành vi chủ quan của người tham gia chứ không phải khách quan. Vì vậy, có thể xử phạt theo hướng nếu bỏ cọc 1 lần thì mất tiền cọc, bỏ 2 lần thì bị phạt hành chính, bỏ 3 lần thì phạt hình sự.

Theo vị này, để tránh bị cuốn theo chiêu trò thổi giá khi tham gia các phiên chợ đất, người dân cần lưu ý 2 điều. Một là có sự tìm hiểu, khảo sát kỹ lưỡng để xác định khoảng giá chuẩn của thị trường khu vực muốn đấu giá đất. Hai là chỉ tham gia khi bản thân có khả năng chuẩn bị đủ tài chính để mua được lô đất với mức hợp lý, tránh bị FOMO khi tham gia đấu giá.

Nói về triển vọng đất đấu giá trong tương lai, ông Quê dự báo: “Tôi nghĩ sức nóng của phân khúc này vẫn sẽ còn trong năm 2025. Trong chu kỳ BĐS mới, giai đoạn phát triển của đất nền có thể kéo dài từ năm 2025 đến khoảng giữa năm 2026”.

Còn theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, khả năng các kỷ lục giá mới tiếp tục được thiết lập trong các phiên đấu giá tới là rất cao và sẽ dần trở thành chuyện thường ngày. Lý do bởi tâm lý đầu cơ vẫn còn và kỳ vọng tăng giá BĐS tiếp tục được duy trì.

Dự báo xa hơn, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng đất đấu giá vẫn là phân khúc đắt hàng, hấp dẫn trong năm 2025, thậm chí kéo dài hết cả chu kỳ BĐS mới. Bởi, nguồn cung ngày càng khan, lại gặp đúng giai đoạn đô thị hóa cao, nhu cầu đầu tư cao, có thể dẫn đến sự bùng nổ.

Song, chuyên gia này cũng lưu ý “lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn”. Khi quyết định trả giá tại phiên đấu, nhà đầu tư nên cân nhắc dựa vào các yếu tố như quy hoạch, công năng, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, dư địa phát triển... của khu vực. Tránh viễn cảnh đổ vốn vào mà không rút ra được.