Đất Hoài Đức một thời "nhảy múa" trước thông tin lên quận

Hoài Đức trước đây là một huyện thuộc tỉnh Hà Tây cũ, từ năm 2008 được sáp nhập vào TP Hà Nội. Huyện nằm ở cửa ngõ phía tây Thủ đô, cách trung tâm thành phố khoảng 16 km; tiếp giáp các quận Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm và các huyện Đan Phượng, Quốc Oai, Phúc Thọ.

Theo đánh giá thị trường của Batdongsan.com.vn, giai đoạn 2011 - 2014, thị trường bất động sản Hoài Đức từng xuất hiện cơn sốt đất nền trước thông tin lên quận. Thời điểm đó, có những lô đất được đẩy giá lên mức 40 - 50 triệu/m2. Một số dự án tại khu vực Lê Trọng Tấn hay Bắc An Khánh, giá bất động sản tăng vọt, chạm ngưỡng 70 - 90 triệu/m2.

Song, khi cơn sốt đi qua, thị trường chững lại, giá đất giảm sâu xuống chỉ còn 10 - 15 triệu/m2. Bong bóng nhà đất Hà Nội xì hơi khiến giá bất động sản nhiều khu vực tại Hoài Đức giảm 40 - 50% giá trị.

Sau chuỗi ngày ảm đạm, đến năm 2016, thị trường này đã xuất hiện chuyển biến tích cực với điểm sáng là phân khúc chung cư giá rẻ.

Cụ thể, theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, đến tháng 8/2016, Hoài Đức có 55 dự án khu đô thị với tổng diện tích 2.794 ha, là địa bàn có nguồn cung căn hộ bình dân lớn nhất Hà Nội. Tổng diện tích khu đô thị của Hoài Đức khi đó chiếm 1/3 tổng diện tích toàn huyện.

Trong đó, chung cư thương mại giá rẻ chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu rổ hàng hóa với mức giá dao động 10 – 15 triệu/m2. Một số dự án có thể kể đến như CT Number One, Athena Complex, Gemek Premium, Gemek Tower, The Golden An Khánh,... Cuối năm 2016, nhiều dự án chung cư giá rẻ tại đây tăng 5 - 8% so với thời điểm cuối năm 2015.

Đến khoảng cuối năm 2018, giá bất động sản Hoài Đức lại tiếp tục leo thang trước thông tin dự kiến huyện sẽ lên quận vào năm 2020. “Đất nền Hoài Đức” trở thành cụm từ khóa được tìm kiếm nhiều nhất nửa cuối năm 2018, giá đất theo đó đã có sự tăng trở lại. Tuy nhiên, giao dịch thực không nhiều mà mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ.

Thời điểm này, giá đất nền ở Hoài Đức tăng theo từng địa bàn. Trong đó. biên độ tăng mạnh nhất ghi nhận ở thị trấn Trạm Trôi, đất mặt tiền ở đây được chào giá 120 - 130 triệu/m2, cao gấp rưỡi thời điểm cuối năm 2017.

Ở xã Kim Chung, giá đất một số nơi cũng được rao ở mức cao, từ 100 triệu/m2 trở lên; xã An Khánh, giá bán đất ngõ dao động 20 - 30 triệu/m2, những lô nằm cạnh các trục đường có dự án mới giá chạm mốc 40 triệu/m2.

Đến đầu năm 2021, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn 2021 - 2030. Dự kiến giai đoạn 2021 - 2030, Hoài Đức sẽ là một trong số các huyện của TP Hà Nội dự kiến thành lập quận (cùng với Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì và Đan Phượng).

Từ cơn sốt này, đất thổ cư trong dân dù có diện tích nhỏ cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới. Đơn cử, tại khu vực xã Kim Chung – Di Trạch, đất đấu giá khoảng 55 - 60 triệu/m2. Tại xã Đức Thượng, giá đất dao động 50 - 55 triệu/m2. Khu vực gần đường vành đai 3,5 có giá 70 - 80 triệu/m2.

Song, từ khoảng giữa năm 2022 đến nay, theo đà hạ nhiệt của toàn thị trường, nhà đất Hoài Đức lại trầm lắng trở lại.

Quý II năm 2023, theo thống kê của CBRE Việt Nam, giá nhà liền thổ thứ cấp ở Hoài Đức đã giảm 5 - 6% theo quý (mức giảm cao hơn so với các khu vực khác của Hà Nội) sau giai đoạn 2021 - 2022 có tốc độ tăng trưởng đáng kể.

Trong quý III, theo báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, giá giao dịch tại các quận/huyện ven đô và khu vực ngoại thành Hà Nội ghi nhận mức giảm nhiều hơn vùng trung tâm. Dù nhu cầu tìm kiếm và lượt quan tâm của nhà đầu tư tới đất nền đã tăng so với quý II, song tình hình giao dịch nhìn chung chưa có nhiều cải thiện.

Giá đất nay hưởng lợi nhờ những tuyến đường vành đai

Theo khảo sát của người viết, hiện đất nền ở Hoài Đức có phổ giá khá rộng, chủ yếu dao động trong khoảng 5 - 95 triệu/m2. Một số khu vực dọc đường vành đai 3,5, mặt đường 32 (thị trấn Trạm Trôi), đường Lê Trọng Tấn... mức giá bất động sản đắt hơn mặt bằng chung, dao động 100 - 185 triệu/m2.

Nhiều tuyến đường giao thông trọng điểm ở địa phương đang được xây dựng nhằm đẩy nhanh tiến trình lên quận. Giá đất tại những khu vực này theo đó cũng được hưởng lợi ít nhiều

Đơn cử như dọc theo vành đai 4, khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra, lượng giao dịch của các thị trường “ăn” theo công trình này đang có xu hướng tăng lên đáng kể so với thời điểm giữa năm.

Đoạn qua huyện Hoài Đức của đường vành đai 4 dài khoảng 17,1km; đi qua địa phận 12 xã gồm Đức Thượng, Minh Khai, Dương Liễu, Cát Quế, Yên Sở, Đắc Sở, Tiền Yên, Song Phương, An Thượng, An Khánh, La Phù, Đông La.

Trong đó, giá đất dịch vụ, đất thổ cư ở các xã An Khánh, An Thượng có phần nhỉnh hơn khi dao động lần lượt 25 - 170 triệu/m2 và 30 - 115 triệu/m2. Một số nơi còn lại như Cát Quế dao động 20 - 37 triệu/m2; Yên Sở 25 - 50 triệu/m2; Đông La 28 - 61 triệu/m2.

Đối với đường liên khu vực 6, dự án có tổng diện tích thu hồi 14,8 ha đi qua 5 xã gồm Yên Sở, Sơn Đồng, Kim Chung, Di Trạch, Vân Canh. Trong đó, giá đất một số nơi như Kim Chung hiện dao động 42 - 80 triệu/m2; Di Trạch 37 - 78 triệu/m2.

Đối với đường liên khu vực 1, dự án có chiều dài gần 6,5 km; được xây dựng với mục tiêu hình thành tuyến đường liên khu vực kết nối Quốc lộ 32, đường tỉnh 422 và Đại lộ Thăng Long. Giá đất ở một số nơi đường đi qua như xã Đức Thượng khoảng 22 - 70 triệu/m2; Dương Liễu 23 - 53 triệu/m2; Song Phương 25,5 - 65 triệu/m2.

Đối với đường Lại Yên - Vân Canh, dự án khi hoàn thiện sẽ kết nối các tuyến đường liên khu vực của địa phương với đường vành đai 3,5. Giá đất xã Lại Yên hiện dao động 50 - 60 triệu/m2; xã Vân Canh 46 - 93 triệu/m2.

Trao đổi với người viết, một nhà đầu tư người địa phương đánh giá: “Nhìn chung, nửa đầu năm 2023 thị trường Hoài Đức gần như đóng băng, lượng giao dịch lác đác. Song, khoảng từ tháng 7 đến nay, giá đất có dấu hiệu nhích nhẹ chứ không sốt ảo tăng vọt trong thời gian ngắn như trước.

Ví dụ có một căn liền kề diện tích 100 m2 ở An Khánh, hồi tháng 3, chủ đầu tư mời chào tôi mua với giá 6,5 tỷ. Đến tháng 7, họ tiếp tục mời mua nhưng với giá 7,7 tỷ. Tới tháng 9 thì tôi thấy giá tăng tiếp lên 8,2 tỷ”.

Bên cạnh đó, người này thông tin một số lô đất trong người dân bán, do “ăn” theo đường 3,5 nên được mua đi bán lại qua nhiều đời chủ, hiện cao ở mức 180 - 200 triệu/m2. Còn đất trong ngõ nhỏ khu vực sầm uất cũng loanh quanh 50 triệu/m2 đổ lên.

Được biết bên cạnh đầu tư vào đất thổ cư hay nhà liền thổ, bản thân vợ chồng bà Tâm cũng trực tiếp tham gia nhiều phiên đấu giá đất ở xã La Phù, Lại Yên (huyện Hoài Đức) lẫn nhiều quận, huyện khác ở Hà Nội.

Theo nhận xét của nhà đầu tư này, đối với đất đấu giá ở Hoài Đức, mặt bằng giá trúng của đất xã Di Trạch có phần nhỉnh hơn. Lý do bởi đây là khu vực có vị trí giáp quận Nam Từ Liêm, gần với trung tâm Thủ đô. Do đó, nếu đầu tư có thể thuận lợi mua bán, giao dịch.

Tại một phiên đấu giá đất diễn ra hồi tháng 10, nhà đầu tư này đã góp vốn cùng 2 người khác và đấu trúng 1 lô đất ở tại Hoài Đức. Sau phiên đấu giá, lô đất này được thỏa thuận sang tay thành công với mức chênh 800 triệu đồng, tức mỗi người lãi gần 270 triệu chỉ sau một giao dịch.