Doanh thu chuyển nhượng dự án đóng góp gần 500 tỷ đồng trong nửa đầu năm

Theo BCTC hợp nhất quý II công bố mới đây, CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) ghi nhận doanh thu thuần quý II/2026 đạt 415 tỷ đồng, giảm 46% so với cùng kỳ năm trước.

Theo giải trình của doanh nghiệp, doanh thu giảm chủ yếu do tiến độ bàn giao sản phẩm nhà ở và căn hộ được chuyển sang các kỳ tiếp theo. Đây là đặc điểm thường thấy trong hoạt động phát triển bất động sản, khi thời điểm ghi nhận doanh thu phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện và bàn giao sản phẩm.

Mặc dù doanh thu giảm gần một nửa, lợi nhuận gộp của Nam Long trong quý II đạt khoảng 237 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận gộp 57%. Cùng kỳ năm trước, biên lợi nhuận gộp ở mức khoảng 43%. Như vậy, biên lợi nhuận gộp đã tăng khoảng 14 điểm phần trăm. Theo thuyết minh báo cáo tài chính, sự cải thiện này chủ yếu đến từ cơ cấu sản phẩm bàn giao trong kỳ có tỷ suất lợi nhuận cao hơn.

Giá vốn hàng bán trong quý II ước khoảng 178 tỷ đồng, tương đương 43% doanh thu, thấp hơn đáng kể về tỷ trọng so với cùng kỳ.

Chi phí bán hàng cũng ghi nhận mức giảm mạnh, xuống còn 11 tỷ đồng, tương ứng giảm 91%. Biến động này phù hợp với quy mô doanh thu bàn giao thấp hơn và giúp bù đắp một phần ảnh hưởng từ chi phí quản lý doanh nghiệp tăng.

Theo thuyết minh, chi phí quản lý tăng liên quan đến việc mở rộng quy mô bộ máy và các hoạt động triển khai dự án. Tuy nhiên, báo cáo được cung cấp không nêu chi tiết mức đóng góp của từng khoản chi phí vào biến động lợi nhuận.

Sau khi trừ các chi phí, Nam Long báo lãi sau thuế quý II đạt 66 tỷ đồng, giảm 32%. Phần lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 55 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, Nam Long ghi nhận doanh thu thuần 1.695 tỷ đồng, giảm 18%. Lợi nhuận sau thuế đạt 176 tỷ đồng, giảm 15%.

Trong cơ cấu doanh thu 6 tháng, hoạt động bán đất, căn hộ, nhà phố và biệt thự mang về 1.022 tỷ đồng, chiếm khoảng 60% tổng doanh thu thuần.

Doanh thu chuyển nhượng dự án đạt 489 tỷ đồng, chiếm khoảng 29%. Đây là khoản doanh thu phát sinh thêm trong kỳ và trở thành nguồn thu lớn thứ hai của Nam Long, qua đó bù đắp một phần ảnh hưởng từ việc giảm bàn giao nhà ở và căn hộ.

Doanh thu cung cấp dịch vụ đạt 151 tỷ đồng, tăng 195% và chiếm khoảng 9% tổng doanh thu. Mặc dù tăng mạnh về tỷ lệ, quy mô tuyệt đối của mảng dịch vụ vẫn thấp hơn đáng kể so với hoạt động bán bất động sản và chuyển nhượng dự án.

Phần doanh thu còn lại khoảng 33 tỷ đồng đến từ các hoạt động khác.

Tổng tài sản giảm 4%

Tại ngày 30/6/2026, tổng tài sản của Nam Long đạt 25.476 tỷ đồng, giảm 4% so với đầu năm.

Cơ cấu tài sản tập trung chủ yếu vào hàng tồn kho bất động sản, đầu tư tại các công ty liên doanh, liên kết và tiền gửi ngân hàng. Ba nhóm tài sản này chiếm gần 79% tổng tài sản.

Hàng tồn kho đạt 8.599 tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tổng tài sản. Trong đó, bất động sản dở dang đạt 8.225 tỷ đồng, tương đương 96% giá trị hàng tồn kho.

Theo thuyết minh, dự án Waterfront giai đoạn 1 ghi nhận giá trị dở dang 3.823 tỷ đồng, trong khi Waterfront giai đoạn 2 đạt 2.385 tỷ đồng. Tổng giá trị hai giai đoạn của dự án này đạt 6.208 tỷ đồng, chiếm khoảng 75% giá trị bất động sản dở dang của Nam Long.

Các dự án có giá trị dở dang lớn tiếp theo gồm dự án Cần Thơ với 828 tỷ đồng, An Zen Residences với 554 tỷ đồng, Phú Hữu với 221 tỷ đồng và Phước Long B mở rộng với 134 tỷ đồng.

Phần còn lại nằm tại các dự án Akari, Ehome, Long An 36 ha và một số dự án khác.

Bên cạnh các dự án được ghi nhận trực tiếp trong hàng tồn kho, Nam Long đang đầu tư 5.351 tỷ đồng vào các công ty liên doanh, liên kết, tương đương 21% tổng tài sản.

Khoản đầu tư lớn nhất là 3.195 tỷ đồng tại Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai. Nam Long sở hữu 50% doanh nghiệp này, đơn vị phát triển dự án Izumi City với quy mô khoảng 170 ha.

Giá trị đầu tư tại Công ty TNHH Paragon Đại Phước đạt 1.370 tỷ đồng. Nam Long sở hữu khoảng 59% doanh nghiệp, đơn vị phát triển dự án Nam Long Đại Phước quy mô 45 ha tại Nhơn Trạch, Đồng Nai.

Trong kỳ, Nam Long rót thêm khoảng 312 tỷ đồng vốn góp vào Paragon Đại Phước. Đây là một trong những biến động đáng chú ý trong cơ cấu đầu tư dài hạn của doanh nghiệp trong nửa đầu năm.

Khoản đầu tư tại Công ty Cổ phần NNH Mizuki đạt 765 tỷ đồng. Nam Long sở hữu 50% pháp nhân này, đơn vị phát triển dự án Mizuki Park quy mô 26 ha tại Bình Chánh, TP HCM.

Nếu cộng hàng tồn kho, vốn đầu tư tại các công ty liên doanh, liên kết và khoảng 1.643 tỷ đồng cho vay, phải thu liên quan đến hợp tác kinh doanh dài hạn, tổng giá trị các khoản mục liên quan đến dự án và hoạt động phát triển bất động sản đạt khoảng 15.593 tỷ đồng, tương đương hơn 61% tổng tài sản.

Tiền và tiền gửi đạt hơn 6.100 tỷ đồng

Cuối tháng 6, tiền và các khoản tương đương tiền đạt 3.768 tỷ đồng. Khoản mục này chủ yếu gồm tiền gửi ngân hàng có thời hạn không quá ba tháng.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn nắm giữ 2.374 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn từ ba tháng đến một năm, được ghi nhận trong đầu tư tài chính ngắn hạn.

Tổng tiền, tương đương tiền và tiền gửi có kỳ hạn đạt 6.142 tỷ đồng, chiếm khoảng 24% tổng tài sản. So với tổng tài sản 25.476 tỷ đồng, bình quân cứ 100 đồng tài sản của Nam Long thì có khoảng 24 đồng nằm dưới dạng tiền hoặc tiền gửi ngân hàng.

Các khoản phải thu ngắn hạn và dài hạn đạt khoảng 2.642 tỷ đồng, chiếm hơn 10% tổng tài sản. Các tài sản còn lại, gồm bất động sản đầu tư, tài sản cố định và những khoản mục khác, chiếm gần 11%.

Tại ngày 30/6, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn của Nam Long đạt 2.937 tỷ đồng, tăng 13% so với đầu năm.

Đây chủ yếu là tiền đặt cọc và tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng tại các dự án như Akari City, Mizuki Park và Cần Thơ. Do các sản phẩm chưa đáp ứng đủ điều kiện bàn giao, khoản tiền này chưa được ghi nhận vào doanh thu.

Tổng nợ vay tài chính của Nam Long tại cuối tháng 6 đạt 5.196 tỷ đồng, giảm 6% so với đầu năm.

Trong đó, vay ngân hàng ngắn hạn 915 tỷ đồng, giảm 10%. Vay ngân hàng dài hạn đạt 645 tỷ đồng, chủ yếu phục vụ các dự án Cần Thơ và Hải Phòng.

Dư nợ trái phiếu dài hạn đạt 3.636 tỷ đồng, chiếm khoảng 70% tổng nợ vay tài chính. Các trái phiếu có lãi suất khoảng 8-11% mỗi năm và thời điểm đáo hạn phân bổ trong giai đoạn 2027-2029.

Như vậy, phần lớn dư nợ của Nam Long hiện nằm ở trái phiếu dài hạn, thay vì các khoản vay ngân hàng ngắn hạn. Báo cáo cho thấy các khoản trái phiếu do nhiều tổ chức tài chính, công ty chứng khoán và doanh nghiệp bảo hiểm nắm giữ.

Tổng nợ phải trả đạt 10.931 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu đạt 14.544 tỷ đồng. Nợ phải trả tương đương khoảng 75% vốn chủ sở hữu. Riêng nợ vay tài chính tương đương khoảng 36% vốn chủ sở hữu.