Nghị quyết 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan định hướng đổi mới cơ chế định giá đất dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, đồng thời tăng kết nối dữ liệu đất đai với thuế, ngân hàng, công chứng và quy hoạch.

Các chuyên gia cho rằng nếu những định hướng này được thể chế hóa đồng bộ, thị trường có thể giảm dần đầu cơ, minh bạch hơn và chuyển trọng tâm sang giá trị sử dụng thực của đất.

Định giá đất phải dựa trên dữ liệu

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam, những bất cập trong cơ chế định giá và tài chính đất đai là một trong những điểm nghẽn trong quá trình thực thi pháp luật đất đai thời gian qua.

Việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn thiếu cơ sở dữ liệu đầy đủ, minh bạch, dẫn đến khả năng xuất hiện khoảng cách giữa giá trị thực và mức giá hình thành trên thị trường, đồng thời tạo áp lực tài chính đối với nhà đầu tư.

Bà Giang cho rằng một trong những vấn đề quan trọng là phân định rõ vai trò giữa Trung ương và địa phương. Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất dựa trên điều kiện và dữ liệu thực tế.

"Việc quyết định giá đất cần dựa trên phương pháp khoa học và hệ thống dữ liệu có khả năng kết nối giữa các lĩnh vực như thuế, công chứng và ngân hàng. Khi dữ liệu thị trường đầy đủ và minh bạch hơn, khả năng thao túng hoặc hình thành giá ảo cũng sẽ được hạn chế," bà Giang nói.

Đây cũng là điểm được Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh khi bàn về việc sửa đổi chính sách đất đai. Theo ông, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai sẽ tạo ra thay đổi lớn trong phương thức quản lý, chuyển từ quản lý dựa trên hồ sơ sang quản lý dựa trên dữ liệu.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, việc sửa Luật Đất đai lần này cần thể chế hóa các định hướng mới của Nghị quyết 21-NQ/TW, đồng thời xử lý những vướng mắc đã tồn tại trong thực tiễn để đất đai thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển kinh tế-xã hội.

Điều này đặc biệt có ý nghĩa với công tác định giá. Nghị quyết 21-NQ/TW yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo hướng tập trung, thống nhất, hiện đại, đa mục tiêu, kết nối với dữ liệu về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản. Các quyết định liên quan đến quy hoạch, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và giá đất cũng được định hướng ghi nhận, công khai và cảnh báo rủi ro.

Dưới góc nhìn khác, Giáo sư-Tiến sỹ Hoàng Văn Cường cũng cho rằng thách thức lớn không chỉ nằm ở việc số hóa hồ sơ đất đai mà ở khâu chuẩn hóa và xác thực dữ liệu. Số hóa mới chỉ là chuyển thông tin từ hồ sơ giấy sang điện tử, còn dữ liệu phải chính xác, thống nhất và có thể sử dụng được mới tạo nền tảng cho quản trị đất đai hiện đại. Đây là điểm then chốt, bởi nếu dữ liệu đầu vào không đủ tin cậy, việc áp dụng các phương pháp định giá dù hiện đại vẫn khó phản ánh đúng giá trị tài sản.

Bên cạnh cơ chế định giá, chính sách tài chính đất đai cũng cần hướng tới sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Các công cụ tài chính và thuế, nếu được thiết kế phù hợp, có thể góp phần hạn chế tình trạng đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng, đồng thời khuyến khích nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn.

Thu hẹp dư địa đầu cơ, tăng giá trị khai thác

Từ góc độ thị trường bất động sản, bà Giang nhận định những định hướng của Nghị quyết 21-NQ/TW có thể thúc đẩy thị trường theo hướng minh bạch và hiệu quả hơn, trong đó giá trị của bất động sản ngày càng gắn với khả năng khai thác và sử dụng thực tế.

Ba yếu tố đáng chú ý gồm hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn; tăng chi phí đối với việc nắm giữ đất không đưa vào sử dụng; và tăng tính minh bạch của giá đất, giao dịch thông qua kết nối dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và bất động sản.

Theo bà Giang, điều này không có nghĩa hoạt động phân lô, bán nền hay nắm giữ đất chờ tăng giá sẽ biến mất, nhưng dư địa của mô hình này có thể dần thu hẹp khi chi phí nắm giữ tăng và thông tin thị trường trở nên minh bạch hơn.

"Về dài hạn, giá trị sẽ ngày càng nằm ở khả năng phát triển và khai thác đất hiệu quả, thay vì chỉ nắm giữ tài sản và kỳ vọng vào mức tăng giá. Điều này có thể thúc đẩy thị trường chuyển dịch sang những dự án tạo ra sản phẩm, dòng tiền và giá trị sử dụng thực," bà Giang nhận định.

Đồng quan điểm về yêu cầu minh bạch hóa thị trường, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng trong nhiều năm, cơ chế xác định giá đất vẫn có tình trạng "chạy theo đuôi" giá thị trường. Nghị quyết 21-NQ/TW đã thay đổi cách tiếp cận khi nhấn mạnh việc Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, phương pháp khoa học và cơ chế giám sát chặt chẽ.

Đây là hướng đi có thể tác động tới toàn bộ thị trường bất động sản, bởi giá đất là một trong những đầu vào quan trọng cấu thành giá nhà. Khi dữ liệu đầu vào minh bạch hơn, cơ chế xác định giá sát thực tế hơn, thị trường sẽ có thêm cơ sở để hình thành mặt bằng giá hợp lý và hạn chế các hiện tượng méo mó do thông tin không đầy đủ.

Nghị quyết 21-NQ/TW đồng thời yêu cầu nghiên cứu chính sách tài chính, thuế theo lộ trình phù hợp, trong đó hướng tới việc khiến găm giữ đất không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích từ đầu cơ. Nghị quyết cũng đặt vấn đề áp dụng mức thuế cao hơn với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng và nghiên cứu cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất.

Theo các chuyên gia, đây có thể là thay đổi quan trọng về cách thức điều tiết thị trường. Thay vì chỉ dùng biện pháp hành chính để xử lý đầu cơ, chính sách có thể sử dụng công cụ tài chính để tạo chi phí đối với hành vi giữ đất nhưng không đưa vào khai thác.

Khi chi phí nắm giữ tăng, trong khi dữ liệu về quy hoạch, giao dịch và giá đất ngày càng công khai, động lực mua đất chỉ để chờ tăng giá có thể giảm. Ngược lại, những chủ thể có khả năng phát triển dự án, tạo sản phẩm và dòng tiền sẽ có lợi thế hơn.

Nếu được triển khai đồng bộ, hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất cùng cơ chế định giá minh bạch và chính sách hạn chế đầu cơ có thể tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn.

Trên thị trường, giá trị đất không chỉ được nhìn nhận ở khả năng tăng giá trong tương lai mà ngày càng gắn với khả năng phát triển, khai thác và tạo ra giá trị thực.

Nghị quyết 21-NQ/TW có thể thúc đẩy một cuộc chuyển dịch từ tư duy "giữ đất để chờ giá" sang "sử dụng đất để tạo giá trị." Đây cũng là nền tảng để đất đai thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển, thay vì bị "đóng băng" trong các tài sản chờ tăng giá./.