Đây là tình trạng diễn ra khá phổ biến tại nhiều dự án BĐS. Khi mà chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) dùng chiêu trò lách luật, huy động vốn trái phép khi chưa đủ điều kiện. Việc làm đó là vi phạm pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng. Các chuyên gia pháp lý cho rằng, chế tài xử phạt hành vi này khá đầy đủ nhưng dường như vẫn chưa đủ sức răn đe để ngăn chặn vi phạm.

Thế nhưng không ít các chủ đầu tư đã cố ý “vượt rào” để bán “lúa non” cho khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện. Điển hình dự án từng bị nhiều báo chí phản ánh là dự án tổ hợp khách sạn nghỉ dưỡng Wyndham Thanh Thủy có địa chỉ tại xã Bảo Yên, huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ do Công ty Cổ phần Dịch vụ du lịch Onsen Fuji làm chủ đầu tư đang được rao bán trái phép.

Đại diện truyền thông của chủ đầu tư cũng cho biết, công ty đang trong quá trình hoàn thiện giấy phép xây dựng dự án nhưng lại đổ lỗi việc huy động vốn là do các đối tác của công ty thực hiện. Tuy nhiên, vị đại diện truyền thông này cũng không cung cấp thêm thông tin hồ sơ, văn bản gì về dự án.

Hay một dự án khác toạ lạc ngay tại trung tâm TP Hà Nội là dự án Tòa nhà cao tầng đa chức năng dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê kết hợp căn hộ du lịch tại địa chỉ số 90 đường Láng, phường Ngã Tư Sở, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội (tên thương mại là TNR The Nosta) do Công ty TNHH Điện tử Ánh Sao làm chủ đầu tư. Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản TNR Holdings Việt Nam (TNR Holdings Việt Nam) làm đơn vị phát triển dự án. 

Dự án trên được UBND TP Hà Nội chấp thuận đầu tư tại Quyết định số 5127/QĐ/UBND ngày 25/9/2018.

Dự án The Nosta được rao bán khi chưa đủ điều kiện

Mục tiêu đầu tư của dự án là tạo quỹ đất văn phòng, căn hộ du lịch và dịch vụ thương mại. Thời gian hoạt động của dự án là 50 năm kể từ ngày được cấp Quyết định chủ trương đầu tư (2018-2068). Tiến độ thực hiện dự án 2018-2020.

Trong phần Trách nhiệm của nhà đầu tư tại Quyết định số 5127/QĐ/UBND của UBND TP Hà Nội nêu rõ: “Nghiêm cấm bán, chuyển nhượng các căn hộ du lịch nhằm mục đích để ở dưới mọi hình thức”. 

Tuy nhiên, hiện nay các căn hộ tại dự án TNR The Nosta lại đang được chào bán công khai, trái các quy định trong các văn bản của cơ quan quản lý Nhà nước. Sự việc trên đã làm nổi sóng giới dư luận, nhiều chuyên gia pháp lý đã nhận định việc huy động vốn tại dự án có thể mang đến rủi ro cho khách hàng.

Nở rộ chiêu huy động vốn qua hình thức “đặt cọc giữ chỗ”

Một trong những hình thức khá phổ biến là “đặt cọc giữ chỗ”. Trên thực tế về mặt pháp lý, thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để giao kết hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là "bất động sản" hoặc là "chỗ" hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc.

Theo chuyên gia pháp lý, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định đây là hợp đồng "gửi giữ tài sản" có đối tượng tài sản là"tiền" thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.

Xét về bản chất, nếu xác định đối tượng của hợp đồng đặt tiền giữ chỗ là quyền tài sản liên quan đến bất động sản thì phải áp dụng luật chuyên ngành là Luật đất đai, Luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành để giải quyết thì mới phù hợp. Do vậy, quan điểm cho rằng hợp đồng đặt tiền giữ chỗ phù hợp với bộ luật dân sự là không thuyết phục.

Như vậy, chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở bằng phương thức thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản hoàn toàn không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn (nếu có).

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: “1/ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; 2/ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Cũng theo Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định tại Khoản 5 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì một trong các hành vi bị cấm là: Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết;

Bộ Xây dựng khẳng định pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có quy định cụ thể về hình thức, điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong việc huy động vốn không đúng quy định của pháp luật.

"Đối với việc ký kết hợp đồng đặt cọc mà không nhằm mục đích huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự", Bộ Xây dựng nêu.

Hải Đăng

Xem thêm: Hà Nội: Chủ dự án TNR The Nosta có dấu hiệu bán căn hộ khách sạn trái quy định