Chủ tịch tổ chức tư vấn William R. Rhodes Global Advisors, William R. Rhodes và Giám đốc điều hành của tổ chức quốc tế Group of Thirty, Stuart P.M. Mackintosh, đã có bài phân tích về cuộc khủng hoảng nhà đất tại Trung Quốc đăng tải trên trang scmp.com. Dưới đây là nội dung bài viết:

Khủng hoảng bất động sản gây áp lực lên nền kinh tế

Lịch sử cho thấy các cuộc khủng hoảng thường là câu chuyện về sự đổ vỡ của thị trường nhà đất hoặc thị trường chứng khoán hoặc cả hai.

Cuộc khủng hoảng 1929 xảy ra khi một chu kỳ bùng nổ và suy thoái của thị trường bất động sản chuyển thành sự sụp đổ của thị trường chứng khoán, gây chấn động của nước Mỹ và thế giới.

Trong khi đó, cuộc khủng hoảng 2008 bắt đầu từ các khoản vay thế chấp dưới chuẩn đã nhanh chóng tạo ra một hiệu ứng lan truyền từ ngân hàng này sang ngân hàng khác, từ thị trường này sang thị trường khác, do tâm lý hoảng loạn của nhà đầu tư.

Năm 2022, vòng lặp mới nhất của tình trạng sụt giảm nghiêm trọng giá nhà đất tại Trung Quốc cũng có tác động trên diện rộng và khiến các nền kinh tế khác giảm tốc. 

Ôm khoản nợ lên tới 300 tỷ USD, tập đoàn phát triển bất động sản Evergrande đang đứng bên bờ vực vỡ nợ. Khi một nhà phát triển vỡ nợ, họ sẽ ngừng thanh toán cho các nhà cung cấp, các công ty này sẽ không thể trả lương cho người lao động và một làn sóng sa thải sẽ bắt đầu.

Trong bối cảnh lĩnh vực xây dựng đóng góp một phần đáng kể vào nền kinh tế Trung Quốc, những rắc rối của các nhà phát triển bất động sản đang khiến nhà đầu tư mất đi niềm tin vào nhóm doanh nghiệp này cũng như triển vọng kinh tế.

Hàng trăm nghìn người đi vay tại Trung Quốc cũng đã từ chối thanh toán các khoản vay thế chấp, do lo ngại họ có thể không bao giờ được bàn giao những căn nhà đã đặt mua.

Nhiều người dân Trung Quốc đã mua những căn nhà hình thành trong tương lai và sau đó nhà phát triển bất động sản sử dụng nguồn tiền đó để hoàn tất quá trình xây dựng. Tuy nhiên, trong hoàn cảnh hiện nay, nhiều người lo ngại rằng nhà phát triển sẽ sụp đổ trước khi căn nhà hoàn thiện.

Người mua nhà tại Đại lục cũng đang lo lắng khi chứng kiến trong tháng 6 giá nhà đất tại nhiều thành phố lớn giảm 0,9% so với cùng kỳ năm trước. Với 70% tài sản của người dân Trung Quốc gắn liền với nhà đất, tình trạng sụt giảm giá bất động sản và niềm tin của người dân là một tin tức rất tồi tệ. 

Khi ngôi nhà là một tài sản, sự giảm giá nhà khiến người sở hữu “thua lỗ”, họ có thể phản ứng bắt cách cắt giảm chi tiêu và nền kinh tế sẽ đình trệ nếu người tiêu dùng “thắt lưng buộc bụng”. Các chuyên gia nhấn mạnh chính sự cắt giảm chi tiêu sẽ tạo ra những tác động nghiêm trọng: kinh tế giảm tốc, sự ổn định của hệ thống ngân hàng lung lay. 

Chính sách cứu trợ phản tác dụng

Trước những vấn đề trên, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã thông báo khoản cứu trợ trị giá 150 tỷ USD cho các nhà phát triển bất động sản để hoàn thiện các căn nhà. Tuy nhiên khi nhìn nhận vấn đề kỹ hơn, các cơ quan quản lý dường như đang sử dụng lại phương án giải cứu các ngân hàng mà Nhật Bản đã dùng trong thập niên 1990. 

PBoC thúc đẩy các ngân hàng lớn bơm tiền cho các ngân hàng địa phương và các nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn, trong nỗ lực nhằm giảm chi phí cho chính phủ.

Song, đây không phải là một giải pháp tích cực do có thể làm suy yếu các ngân hàng đang hoạt động tốt. Tại Nhật Bản, một phương án tương tự đã làm giảm tốc hoạt động cho vay của các ngân hàng lớn và tác động xấu đến tăng trưởng kinh tế. 

Hai tác giả bài viết nhấn mạnh Trung Quốc cần tránh tạo ra những ngân hàng phải gồng gánh những ngân hàng “thây ma” và những doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, vì biện pháp này có thể làm chậm đà phục hồi và lây lan những tác động tiêu cực. 

Bên cạnh đó, các nhà chức trách Trung Quốc cũng cố gắng kìm hãm đà giảm của giá bất động sản. Biện pháp này có thể giới hạn bớt tình trạng hoảng sợ trên thị trường. Tuy nhiên, sự can thiệp của nhà chức trách có thể ngăn nhà phát triển bất động sản giảm giá để thu hút người mua đồng thời cũng hạn chế khả năng xoay xở nguồn quỹ của doanh nghiệp để hoàn thành việc xây dựng hay giảm gánh nặng nợ.

Điều quan trọng là các nhà chức trách không thể ngăn chặn sự xói mòn niềm tin vào giá bất động sản, và sự sụt giảm niềm tin có thể gây ra những tác động đến nền kinh tế rộng hơn. 

Thay vào đó, hai tác giả cho rằng nhà chức trách nên cân nhắc cơ cấu lại tài sản cho các ngân hàng, với việc loại bỏ các tài sản xấu trong danh mục nắm giữ. Vào những năm 1990, cựu Thủ tướng Trung Quốc Chu Dung Cơ từng sử dụng các công ty quản lý tài sản để thu mua nợ xấu. Giải pháp này đã từng phát huy tác dụng và có thể sẽ vẫn hiệu quả. 

Ngoài ra, các nhà chức trách cũng nên cân nhắc các chương trình cải cách, để giải quyết vấn đề nền kinh tế dựa vào việc bán bất động sản để xây dựng nguồn tài chính.

Một phần của chương trình cải cách nên được thiết kế nhằm vào hệ thống thuế thu nhập lũy tiến cho tầng lớp trung lưu và thượng lưu. Hai tác giả nhấn mạnh nếu Trung Quốc cần nguồn quỹ để tiến hành các chương trình như cứu trợ ngân hàng, hệ thống thuế cần được cải cách.