Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý II, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) ghi nhận doanh thu thuần quý này đạt 53,5 tỷ đồng, tăng 169% so với mức gần 20 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước.

Cơ cấu doanh thu trong quý có sự thay đổi đáng kể khi doanh nghiệp không phát sinh doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản, trong khi quý II/2025 khoản này đạt gần 12 tỷ đồng. Toàn bộ doanh thu quý II năm nay đến từ hoạt động cung cấp dịch vụ với 51 tỷ đồng và cho thuê bất động sản đầu tư với 2,34 tỷ đồng.

Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh chính đóng góp lợi nhuận ở mức thấp, doanh thu tài chính trở thành động lực chính cho tăng trưởng lợi nhuận kỳ này khi mang về 474 tỷ đồng, tăng 110% so với cùng kỳ.

Trong đó, lãi từ thanh lý các khoản đầu tư đạt 473 tỷ đồng, chiếm khoảng 99,8% doanh thu tài chính trong quý.

Trong quý II/2026, Phát Đạt thực hiện hai giao dịch chuyển nhượng vốn. Ngày 5/6/2026, doanh nghiệp chuyển nhượng toàn bộ 100% cổ phần tại CTCP Đầu tư Serenity cho Công ty TNHH Phát triển Bất động sản San Fortis, với giá trị chuyển nhượng 2.500 tỷ đồng.

Trước đó, ngày 19/4/2026, Phát Đạt chuyển nhượng 33 triệu cổ phần tại CTCP Phát triển Đô thị Tam Hiệp với tổng giá trị 637,5 tỷ đồng. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của Phát Đạt tại doanh nghiệp này giảm xuống còn 5% và Tam Hiệp không còn được ghi nhận là công ty liên kết.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cũng thể hiện trong kỳ, Phát Đạt thu 3.137,47 tỷ đồng từ hoạt động thu hồi đầu tư góp vốn, thoái vốn và 1.765,31 tỷ đồng từ thu hồi cho vay, bán lại các công cụ nợ. Qua đó giúp dòng tiền đầu tư 1.443,55 tỷ đồng.

Ở phía chi phí, một số nhóm chi phí của Phát Đạt cũng gia tăng trong quý II/2026.

Chi phí tài chính đạt 105 tỷ đồng; trong đó chủ yếu là chi phí lãi vay. 

Chi phí quản lý doanh nghiệp ở mức 232 tỷ đồng, tăng 479% so với mức 40 tỷ đồng trong quý II/2025. Theo thuyết minh báo cáo tài chính, mức tăng này chủ yếu đến từ khoản chi phí dự phòng 164 tỷ đồng được ghi nhận trong kỳ.

Khoản dự phòng liên quan đến dự án BT Trung tâm Thể dục Thể thao Phan Đình Phùng. Sau khi UBND TP HCM có văn bản ngày 2/2/2026 về việc dừng thực hiện hợp đồng BT và chuyển khu đất dự kiến triển khai dự án thành công viên, Phát Đạt đánh giá khả năng thu hồi vốn đầu tư và tiến hành trích lập dự phòng đối với chi phí dở dang cùng khoản đầu tư liên quan.

Sau khi trừ chi phí và thuế, lợi nhuận sau thuế hợp nhất quý II/2026 của Phát Đạt đạt 80 tỷ đồng, tăng 24% so với mức 65 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận doanh thu thuần đạt 157,8 tỷ đồng, giảm 65,5% so với cùng kỳ. Doanh thu hoạt động tài chính đạt 1.381,46 tỷ đồng, tăng 506%. Lợi nhuận sau thuế ở mức 218 tỷ đồng, tăng 89%, thúc đẩy bởi doanh thu tài chính.

Tiền mặt tăng hơn 4 lần, tồn kho giảm hơn 3.000 tỷ sau thương vụ bán vốn

Tại ngày 30/6/2026, tổng tài sản của Phát Đạt đạt 28.607 tỷ đồng, tăng 5% so với mức 27.270 tỷ đồng tại đầu năm.

Tiền và các khoản tương đương tiền đạt 1.666 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần mức 376 tỷ đồng đầu năm.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, phần lớn số dư này là tiền gửi ngân hàng không kỳ hạn, với giá trị 1.666 tỷ đồng.

Các khoản phải thu ngắn hạn đạt 7.925 tỷ đồng, tăng 13% so với đầu năm. Trong đó, Phát Đạt phát sinh khoản phải thu khách hàng 368 tỷ đồng đối với Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao Tầng Thuận An 1.

Khoản trả trước cho người bán ngắn hạn đạt 3.713 tỷ đồng. Hai khoản có giá trị lớn gồm 975 tỷ đồng trả trước cho CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh và 570 tỷ đồng đối với Futurecons.

Dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi tăng từ 26 tỷ đồng lên 223 tỷ đồng, tương ứng mức tăng 755%.

Trong đó, doanh nghiệp trích lập dự phòng 75 tỷ đồng đối với các khoản công nợ tại dự án Bắc Hà Thanh, 31 tỷ đồng liên quan Tổng công ty Đền bù Giải tỏa và 70 tỷ đồng liên quan đến Đức Khải.

Ở nhóm tài sản dài hạn, phải thu dài hạn khác tăng từ 41 tỷ đồng lên 2.596 tỷ đồng, tương ứng tăng khoảng 6.183%.

Biến động chủ yếu đến từ khoản phải thu ông Nguyễn Thành Hiển trị giá 1.700 tỷ đồng và khoản phải thu 694 tỷ đồng phát sinh sau khi thoái vốn tại CTCP Đầu tư Serenity.

Trong khi các khoản phải thu gia tăng, giá trị hàng tồn kho của Phát Đạt giảm 19%, từ 16.715 tỷ đồng xuống còn 13.556 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho tại dự án Phước Hải Serenity giảm từ 1.524 tỷ đồng xuống 0 đồng sau khi Phát Đạt hoàn tất chuyển nhượng công ty con sở hữu dự án. Tồn kho tại dự án Thuận An 2 giảm 52%, từ 3.294 tỷ đồng xuống còn 1.576 tỷ đồng.

Đến cuối tháng 6/2026, The EverRich 2 tiếp tục là dự án có giá trị tồn kho lớn nhất, đạt 5.975 tỷ đồng. Tiếp theo là Tropicana Bến Thành Long Hải với 1.995 tỷ đồng và khu dân cư Bắc Hà Thanh với 1.382 tỷ đồng.

Nợ vay giảm gần 1.400 tỷ đồng

Ở phía nguồn vốn, tổng nợ vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn, dài hạn của Phát Đạt tại ngày 30/6/2026 đạt 4.151 tỷ đồng, giảm 25% so với mức 5.544 tỷ đồng đầu năm. Như vậy, trong 6 tháng đầu năm, dư nợ vay của doanh nghiệp giảm khoảng 1.393 tỷ đồng.

Trong cơ cấu nợ vay, dư nợ ngân hàng đạt 3.699 tỷ đồng. MBBank là bên cho vay lớn nhất với dư nợ 2.518 tỷ đồng, tiếp theo là VietinBank với 881 tỷ đồng và VPBank với 259 tỷ đồng. Các khoản vay từ tổ chức và cá nhân khác đạt tổng cộng 453 tỷ đồng.

Tại cuối quý II/2026, phải trả ngắn hạn khác của Phát Đạt đạt 9.858 tỷ đồng, tăng 21% so với đầu năm. Khoản mục này chủ yếu bao gồm các khoản nhận hợp tác đầu tư tại một số dự án.

Trong đó, khoản phải trả Công ty TNHH Đầu tư Big Gain liên quan dự án The EverRich 2 đạt 6.944 tỷ đồng. Khoản phải trả Dynamic Innovation liên quan dự án The EverRich 3 đạt 991 tỷ đồng.

Phải trả dài hạn khác tăng từ khoảng 151 tỷ đồng lên 1.039 tỷ đồng, tương ứng tăng 590%. Mức tăng chủ yếu đến từ hai khoản nhận nợ dài hạn mới, gồm 520 tỷ đồng đối với Công ty TNHH Đầu tư Hai Bốn Một và 520 tỷ đồng đối với CTCP Đầu tư và Thương mại Mian.

Vốn chủ sở hữu của Phát Đạt tại ngày 30/6/2026 đạt 12.610 tỷ đồng. Trong đó, vốn góp của chủ sở hữu đạt 9.978 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đạt 1.921 tỷ đồng.