Tại phiên thảo luận tổ vào chiều 22/10, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng nhấn mạnh, Chính phủ xác định 3 dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có mối quan hệ chặt chẽ, tác động trực tiếp đến nguồn lực phát triển đất nước cũng như chỗ ở, tài sản và sinh kế của người dân, theo Cổng TTĐT Quốc hội.

Dù các luật mới có hiệu lực từ năm 2024, nhưng thực tiễn phát triển đã đặt ra nhiều yêu cầu mới, nhất là việc thể chế hóa các chủ trương của Trung ương, tổ chức mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, tháo gỡ vướng mắc về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản (BĐS).

Việc sửa đổi phải bảo đảm đồng bộ, thống nhất, không chồng chéo, mâu thuẫn và có tính khả thi cao.

Đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo có nhiều đổi mới trong phân loại đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tài chính đất đai và phân cấp, phân quyền.

Cụ thể, cách phân loại đất thay đổi đáng kể, không quy định quá chi tiết các loại đất mà phân thành 3 nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển. Việc đổi mới này không chỉ phục vụ công tác quy hoạch mà còn phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, như thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về công tác quy hoạch, Chính phủ đang chỉ đạo khẩn trương sửa đổi Luật Quy hoạch và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính.

Với lĩnh vực đất đai, ở cấp quốc gia sẽ có quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh. Ở cấp tỉnh, tới đây không lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất độc lập mà nội dung sử dụng đất sẽ được tích hợp trong quy hoạch tỉnh. Với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được lập theo hướng đơn giản hóa, số hóa và lồng ghép với các quy hoạch có liên quan. Đây là những nội dung mới, nhằm đơn giản hóa thủ tục và tháo gỡ những vướng mắc phát sinh.

Thủ tướng nhấn mạnh, một trong những nội dung quan trọng nhất là đổi mới chính sách tài chính đất đai và cơ chế xác định giá đất.

Dự thảo tiếp tục xác định Nhà nước quyết định giá đất, với phương thức xác định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, bảo đảm nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ theo tinh thần Nghị quyết 21.

Đồng thời, phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Dự thảo quy định những nguyên tắc chung, còn nội dung chi tiết sẽ được quy định tại các văn bản dưới luật. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ do HĐND cấp tỉnh ban hành.

Cách tiếp cận này nhằm đơn giản hóa, minh bạch phương thức xác định giá đất của các dự án, giảm thời gian triển khai và thể chế hóa định hướng mới của Trung ương.

Đồng tình với ý kiến của nhiều đại biểu về việc cần làm rõ các tiêu chí xác định giá đất, Thủ tướng lưu ý cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các tiêu chí xác định giá đất nhưng không nên quy định quá cứng trong luật, nhằm tạo sự linh hoạt trong điều hành và điều tiết thị trường. Mục tiêu quan trọng nhất là giá đất phải phục vụ mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ.

Phân tích những bất cập của cơ chế xác định giá đất trước đây, Thủ tướng chỉ rõ, việc căn cứ vào kết quả đấu giá đất ở mức quá cao có thể đẩy chi phí đầu vào của các dự án BĐS tăng mạnh. Cùng với chi phí vốn vay, thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài và những chi phí khác, giá thành nhà ở bị đẩy lên cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Nếu để giá đất cao quá thì địa phương có thể thu ngân sách cao trong một thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế - xã hội thì rất lớn.

Theo Thủ tướng, nếu không điều tiết hợp lý giá đất, rất khó giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng cần được ưu tiên như cán bộ, công chức, người lao động, học sinh, sinh viên và lực lượng vũ trang. Vì vậy, Nhà nước cần phát huy vai trò quản lý, điều tiết giá đất để phục vụ mục tiêu phát triển, đặc biệt là ưu tiên phát triển NOXH và nhà ở cho thuê.

“Đó là lý do tôi nhiều lần nhấn mạnh yêu cầu ưu tiên điều tiết giá đất, giá nhà, đặc biệt đối với NOXH và nhà ở cho thuê. Chúng ta cần chuyển tư duy từ sở hữu nhà ở sang bảo đảm người dân có chỗ ở, phù hợp với trách nhiệm của Nhà nước được quy định trong Hiến pháp. Đây là một sự thay đổi tư duy rất quan trọng”, Thủ tướng nêu rõ.

Liên quan đến chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải tuân thủ Hiến pháp và pháp luật, không để xảy ra tình trạng lạm dụng, không tạo thêm rào cản cho các dự án phát triển.

Dự thảo tiếp tục kế thừa những quy định của Luật Đất đai 2024, đồng thời phân định cụ thể các nhóm trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Thủ tướng nhấn mạnh một trong những đổi mới tư duy quan trọng nhất của chính sách đất đai lần này là "chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất".

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không chỉ dừng lại ở việc bố trí nhà ở, đất ở mà phải bảo đảm điều kiện sinh kế, hệ thống hạ tầng, trường học, cơ sở y tế, thiết chế văn hóa và các dịch vụ thiết yếu để người dân ổn định cuộc sống lâu dài.

Dự thảo cũng bổ sung các hình thức bồi thường linh hoạt, ưu tiên tái định cư tại chỗ đối với các dự án đô thị, bố trí các loại hình nhà ở và diện tích phù hợp với mức bồi thường, khả năng chi trả của người dân.

Đối với phân cấp, phân quyền, dự thảo quán triệt tinh thần "địa phương quyết định, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm", phân định rõ thẩm quyền giữa cấp tỉnh và cấp xã, tạo điều kiện để địa phương chủ động triển khai nhiệm vụ phù hợp năng lực thực tế.

Một nội dung khác là xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, gắn mã định danh duy nhất cho từng thửa đất trên cả nước. Khi dữ liệu đất đai bảo đảm đúng, đủ, sạch, sống, người dân sẽ được đơn giản hóa thủ tục hành chính, không phải cung cấp lại những thông tin đã có trong hệ thống dữ liệu được công bố.

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng nhấn mạnh tinh thần xuyên suốt: Nhà trước hết là để người dân có chỗ ở, gắn với an sinh xã hội.

Hiện nay, cơ cấu nhà ở còn thiên về sở hữu, trong khi các loại hình nhà ở chưa được phân định rõ, dẫn đến chính sách hỗ trợ chưa thực sự trúng đối tượng cần ưu tiên. Thủ tướng nêu rõ, Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn.

Trên tinh thần đó, dự thảo phân định rõ các nhóm nhà ở, với cơ chế chính sách và phương thức quản lý phù hợp, trong đó tập trung ưu tiên phát triển NOXH, nhà ở cho thuê, nhà công vụ và nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách.

Đáng chú ý, Thủ tướng nhấn mạnh phát triển nhà ở cho thuê là một chính sách mới, cần được xác định là trụ cột chiến lược để bảo đảm an sinh xã hội, góp phần hạn chế đầu cơ BĐS.

Giá nhà thương mại thời gian qua tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, nhất là người lao động trẻ. Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà dài hạn, ổn định với giá hợp lý của công nhân, người lao động, học sinh, sinh viên tại các khu công nghiệp và đô thị lớn rất cao.

Tuy nhiên, NOXH hiện nay chủ yếu được phát triển để bán, trong khi nhà ở cho thuê chưa có cơ chế ưu đãi đủ rõ, đủ cụ thể và khả thi để thu hút đầu tư.

Vì vậy, dự thảo dành một chương riêng quy định về nhà ở cho thuê, gồm nhà ở được đầu tư bằng vốn nhà nước thông qua các quỹ nhà ở địa phương, nhà ở cho thuê đầu tư bằng nguồn vốn ngoài nhà nước và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Đi cùng với chính sách ưu đãi là cơ chế kiểm soát giá thuê, bảo đảm không vượt quá khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Mục tiêu là bảo đảm những ưu đãi của Nhà nước phải thực sự chuyển hóa thành lợi ích cho người dân, chứ không chỉ dừng lại ở ưu đãi cho nhà đầu tư.

Một vấn đề khác được Thủ tướng lưu ý là nguy cơ trục lợi chính sách NOXH. Thực tiễn đã xuất hiện tình trạng một số người mua NOXH chỉ nhằm chờ đủ thời hạn 5 năm để bán lại theo giá thị trường, biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời.

Để khắc phục tình trạng này, dự thảo đề xuất sau 5 năm, người mua NOXH chỉ được bán lại cho những đối tượng thuộc diện được mua NOXH. Việc chuyển nhượng phải được quản lý, kiểm soát chặt chẽ, bảo đảm đúng đối tượng, đúng mục tiêu của chính sách.

Thủ tướng nhấn mạnh, phải bảo đảm NOXH luôn nằm trong hệ thống chính sách an sinh, phục vụ đúng những đối tượng cần được hỗ trợ, không trở thành công cụ đầu cơ, kiếm lời.

Dự thảo còn đề xuất hạn chế tối đa tình trạng phân lô, bán nền tại các đô thị lớn, khuyến khích phát triển nhà ở cao tầng nhằm sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất.

Đối với việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư gắn với niên hạn công trình xây dựng. Khi công trình phải phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đóng góp kinh phí để xây dựng lại theo quy định. Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư phải gắn với yêu cầu tái thiết đô thị.

Đồng thời, làm rõ phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư, phù hợp với các quy chuẩn và quy định pháp luật để giảm tranh chấp trong quản lý, vận hành.

Những nội dung chưa thể quy định chi tiết trong luật sẽ tiếp tục được cụ thể hóa tại các nghị định hướng dẫn của Chính phủ.

Đề cập đến dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng chỉ rõ thị trường thời gian qua vẫn còn những bất cập về công khai thông tin dự án, tình trạng pháp lý của BĐS, huy động vốn, cấp giấy chứng nhận cho người mua và những quy định chồng chéo giữa các luật.

Vì vậy, dự thảo cần tập trung hoàn thiện quy trình giao dịch BĐS thống nhất, từ công khai thông tin, kiểm tra pháp lý, ký hợp đồng, thanh toán đến bàn giao, xác định rõ trách nhiệm của các bên. Phải tăng cường bảo vệ người mua nhà ở và BĐS hình thành trong tương lai, ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý.

Theo dự thảo, trước khi bán hoặc cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các thủ tục thông báo về điều kiện kinh doanh, đáp ứng yêu cầu bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đối với việc thu tiền đặt cọc, dự thảo đề xuất mức không quá 5% và chỉ được thực hiện khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.

Cùng với đó, tiếp tục hoàn thiện quy định về hợp đồng mẫu, chuyển nhượng dự án BĐS, phân cấp thẩm quyền cho địa phương, cắt giảm điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Cần xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS, kết nối đồng bộ với dữ liệu đất đai và các cơ sở dữ liệu quốc gia liên quan, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, điều tiết và minh bạch hóa thị trường.

Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu quan trọng nhất là bảo đảm các quy định pháp luật đồng bộ, thống nhất, không trùng lặp, mâu thuẫn, có tính khả thi và thực sự giải quyết được những vấn đề đặt ra trong thực tiễn. Nếu 3 luật này được ban hành mà vẫn còn vướng mắc, bất cập thì sẽ tác động trực tiếp, cản trở ngay đến hoạt động phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương.