Giá bán căn hộ tiếp tục tăng 

Dữ liệu từ CBRE cho thấy tổng lượng giao dịch sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM trong quý 1/2026 đạt khoảng 9.600 căn, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, dù giảm mạnh 62% so với quý trước do yếu tố mùa vụ sau giai đoạn cao điểm cuối năm 2025.

Trong đó, thị trường Hà Nội ghi nhận lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tăng khoảng 30% so với cùng kỳ, đạt khoảng 5.200 căn. Ngược lại, phân khúc nhà liền thổ giảm khoảng 45% xuống còn 986 căn.

Tại TP.HCM, giao dịch căn hộ tăng khoảng 5% lên gần 2.700 căn, trong khi nhà liền thổ tăng mạnh gấp 9 lần cùng kỳ, đạt khoảng 750 căn, chủ yếu nhờ hoạt động bán hàng tiếp diễn tại dự án Green Paradise mở bán từ cuối năm 2025.

Theo VietCap, thị trường đã có những dấu hiệu khởi sắc rõ rệt ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán khi nhiều dự án mới được triển khai và mở bán. Nổi bật là dự án Hải Vân Bay (Đà Nẵng) của VHM, Sol Garden (Hải Phòng) của NLG, cùng các đợt mở bán tiếp theo của Global City tại TP.HCM do Masterise phát triển và Harmonie của Phú Mỹ Hưng.

Bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận hoạt động thăm dò tại dự án Global Gate Hạ Long (Quảng Ninh) và lễ khởi công dự án Saigon Park của VHM tại TP.HCM.

Về giá bán, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng tại cả Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 84 triệu đồng/m² diện tích thông thủy, tăng 8% theo quý và tăng 13% so với cùng kỳ. Tại TP.HCM, giá bán đạt khoảng 71 triệu đồng/m², tăng 4% theo quý và tăng 11% theo năm.

Đối với phân khúc nhà liền thổ, giá sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 230 triệu đồng/m² đất, tăng 23% theo quý và tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá nhà liền thổ sơ cấp đi ngang theo quý nhưng giảm 22% so với cùng kỳ, chủ yếu do nguồn cung mới dồi dào tại các khu vực vùng ven.

Ở thị trường thứ cấp, dù thanh khoản có phần chững lại, giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng so với cùng kỳ tại cả hai thị trường lớn.

Thị trường sẽ tăng 10 - 15% trong năm 2026

Theo ước tính của VietCap dựa trên dữ liệu CBRE, tổng lượng giao dịch sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM có thể tăng khoảng 10–15% trong năm 2026 và tiếp tục tăng khoảng 5% trong năm 2027.

Trong đó, TP.HCM được kỳ vọng là động lực tăng trưởng chính với lượng giao dịch dự báo tăng khoảng 40% trong năm 2026 và thêm khoảng 10% trong năm 2027. Ngược lại, Hà Nội được dự báo giảm khoảng 4% trong năm 2026 trước khi duy trì trạng thái tương đối ổn định trong năm tiếp theo.

Tuy nhiên, tâm lý người mua hiện vẫn khá thận trọng do những bất định vĩ mô trong ngắn hạn. Điều này khiến thời gian đưa ra quyết định mua nhà kéo dài hơn. Trong bối cảnh đó, nhóm khách hàng có năng lực tài chính ổn định và tỷ lệ đòn bẩy vừa phải được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thanh khoản trên thị trường sơ cấp.

VietCap cũng lưu ý rằng các doanh nghiệp địa ốc đang gia tăng sử dụng đòn bẩy tài chính để chuẩn bị cho chu kỳ tăng tốc bán hàng giai đoạn 2026–2027. Theo thống kê đối với nhóm doanh nghiệp gồm VHM, KDH, NLG, NVL, DXG và HDC, tỷ lệ nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu trung vị đã tăng từ quý 2/2025 và đạt khoảng 47% tính đến cuối quý 1/2026.

Tuy nhiên, mức đòn bẩy này vẫn trong tầm kiểm soát khi phần lớn được sử dụng để tài trợ phát triển dự án trong trung hạn. Công ty kỳ vọng dòng tiền bán hàng trong năm 2026 sẽ cải thiện mạnh nhờ lượng backlog từ cuối năm 2025 và doanh số bán mới gia tăng, qua đó củng cố khả năng thanh toán nợ vay của doanh nghiệp.

Song song đó, các chủ đầu tư cũng đang đa dạng hóa nguồn vốn thông qua tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu, huy động vốn cổ phần, liên doanh hoặc chuyển nhượng tài sản nhằm đảm bảo thanh khoản và ổn định bảng cân đối kế toán.

Lợi nhuận nhóm bất động sản quý 1/2026 phân hóa

Trong quý 1/2026, thị trường nhà ở tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi tích cực khi doanh số bán bất động sản được hỗ trợ bởi đà tiêu thụ tốt từ các dự án đã mở bán từ cuối năm 2025, cùng các đợt ra hàng mới của VHM và NLG trong tháng 4/2026.

Kết quả kinh doanh quý 1/2026 của nhóm bất động sản tiếp tục cho thấy sự phân hóa mạnh, trong đó động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ thời điểm bàn giao dự án, giao dịch bán sỉ và các khoản thu nhập bất thường.

Quý 1/2026, Vinhomes (VHM) tiếp tục dẫn đầu thị trường với doanh số bán bất động sản đạt khoảng 81.700 tỷ đồng, tăng 91% so với quý trước và tăng 133% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, khoảng 80% doanh số đến từ các giao dịch bán sỉ tại dự án Green Paradise và Ocean Park 2&3.

Tính đến cuối quý, giá trị backlog chưa ghi nhận doanh thu của VHM đạt khoảng 201.600 tỷ đồng, tăng 68% so với cùng kỳ. Qua đó, lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số của VHM đạt 25.550 tỷ đồng, gấp 9,5 lần cùng kỳ năm trước.

Cùng hệ sinh thái, Vingroup (VIC) ghi nhận LNST sau lợi ích CĐTS đạt 7.300 tỷ đồng, tăng 4% so với cùng kỳ nhờ đóng góp từ hoạt động bán sỉ và bàn giao bất động sản, cùng sự cải thiện ở mảng khách sạn nghỉ dưỡng. Vincom Retail (VRE) cũng ghi nhận kết quả tích cực với lợi nhuận đạt 1.600 tỷ đồng, tăng 36% YoY nhờ hoạt động cho thuê bán lẻ ổn định, chuyển nhượng bất động sản đầu tư và thu nhập tài chính, trong khi lượng khách đến các trung tâm thương mại tăng 13%.

Ở nhóm doanh nghiệp bất động sản dân dụng, Nam Long (NLG) ghi nhận doanh số bán hàng 4 tháng đầu năm 2026 tăng 36% lên 3.500 tỷ đồng, chủ yếu đến từ dự án Sol Garden tại Hải Phòng, Mizuki Park và Izumi City. Tuy nhiên, lợi nhuận quý I của doanh nghiệp giảm 37% còn 68 tỷ đồng do yếu tố thời điểm bàn giao sản phẩm.

Khang Điền (KDH) tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án Gladia, trong đó phân khu thấp tầng đã bán hơn 60% số căn tính đến cuối quý I/2026 và doanh nghiệp dự kiến mở bán phân khu cao tầng trong quý 3 năm nay. Nhờ khoản lãi mua rẻ liên quan đến dự án An Lập cùng hoạt động bàn giao tại Gladia, KDH ghi nhận LNST sau lợi ích CĐTS đạt 281 tỷ đồng, gấp 2,3 lần cùng kỳ.

Đối với Đất Xanh Group (DXG), dự án The Privé hiện đang trong giai đoạn mở bán và dự kiến bàn giao từ quý 2-3/2027, trong khi Gem Sky World được kỳ vọng mở bán trở lại vào cuối năm 2026. LNST sau lợi ích CĐTS quý 1/2026 của DXG đạt 38 tỷ đồng, giảm 22% YoY do biên lợi nhuận thấp hơn. Ngược lại, công ty con DXS ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh gấp 4,7 lần lên 189 tỷ đồng nhờ doanh thu cải thiện và chi phí bán hàng giảm.

Novaland (NVL) cũng ghi nhận kết quả khởi sắc khi chuyển từ lỗ sang lãi với LNST sau lợi ích CĐTS đạt 901 tỷ đồng, nhờ doanh thu bất động sản tăng gấp đôi so với cùng kỳ. Doanh nghiệp đặt mục tiêu bắt đầu bàn giao sổ hồng tại dự án Aqua City từ tháng 6/2026.

Trong khi đó, Hodeco (HDC) ghi nhận lợi nhuận quý I tăng gấp 4 lần lên 57 tỷ đồng nhờ hoạt động bàn giao tại các dự án Ngọc Tước 2 và The Light City giai đoạn 1. Đồng thời, dự án nhà ở xã hội Eco Home 1 với quy mô 340 căn đã được cấp giấy phép bán hàng vào tháng 4/2026.

Ở thị trường chứng khoán, thời điểm đầu năm 2026 đến nay, KDH, NLG, DXG và HDC ghi nhận mức sinh lời kém hơn thị trường từ đầu năm, do chịu áp lực từ tâm lý mang tính thận trọng của nhà đầu tư đối với ngành bất động sản nói chung.

Mặc dù phải đối mặt với những rào cản chung của ngành, VHM và NVL vẫn ghi nhận mức sinh lời vượt trội so với các cổ phiếu cùng ngành từ đầu năm đến nay, nhờ các động lực từ kế hoạch lợi nhuận năm 2026 cao hơn kỳ vọng của thị trường và hưởng lợi từ tiến độ hạ tầng.

VietCap đánh giá KDH và NLG nhờ vào định giá hấp dẫn, thương hiệu mạnh, bảng cân đối tài chính lành mạnh cùng triển vọng tăng trưởng doanh số và lợi nhuận rõ rệt.

Trong đó, KDH còn nhiều dư địa tăng trưởng đặc biệt khi doanh nghiệp được kỳ vọng bước vào chu kỳ mới với LNST sau lợi ích CĐTS dự kiến tăng 53% trong năm 2026 và tăng tiếp 39% trong năm 2027. Ngoài ra, KDH còn sở hữu quỹ đất hơn 500 ha tại khu vực lõi TP.HCM.

Đối với NLG, VietCapdự kiến doanh số bán hàng sẽ tăng thêm 21% trong năm 2026 sau khi đã tăng gấp 2,3 lần trong năm 2025. Động lực tăng trưởng của NLG đến từ quỹ đất khoảng 550 ha tại TP.HCM và các địa phương có tốc độ đô thị hóa cao.