Theo các chuyên gia, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5/2023 (Nghị định 10/2023/NĐ-CP) sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường này, vực dậy một phần niềm tin của các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.

Nhiều khó khăn tồn tại

Bước sang năm 2023 thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn liên quan đến các vấn đề nguồn tín dụng cho vay từ ngân hàng tiếp tục siết chặt điều kiện vay vốn, lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, trong khi kênh huy động vốn đầu tư từ trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa khơi thông trở lại…

Công ty nghiên cứu thị trường DKRA Group cho rằng, những chính sách tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm nay vẫn chưa giải quyết được vấn đề thanh khoản của thị trường. Việc tiếp cận room tín dụng cũng như việc đáo hạn trái phiếu khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. 

Theo Giám đốc Savills Hotels APAC Ông Mauro Gasparotti, trước đại dịch COVID-19, lượt khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng ấn tượng với tốc độ tăng trưởng bình quân 16,9% mỗi năm trong giai đoạn 2009 - 2019, đặc biệt trong giai đoạn 2017 - 2019, trung bình mỗi năm có khoảng 10.000 phòng khách sạn trung cao cấp đi vào hoạt động.

Đại dịch đã giáng đòn nặng nề vào đà tăng trưởng của ngành bất động sản nghỉ dưỡng nên cần rất nhiều nỗ lực để ngành có thể khôi phục hoàn toàn. Thậm chí, ngay trước khi đại dịch xảy ra, với số lượng lớn nguồn cung phòng lớn đang hoạch định và phát triển, ngành du lịch Việt Nam vẫn cần nguồn cầu tăng trưởng từ 20 - 30% mỗi năm để theo kịp tốc độ phát triển nguồn cung.

Do thanh khoản hạn chế và sụt giảm nhu cầu chung của thị trường, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng như căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, shophouse... vẫn đang trầm lắng khi giao dịch chạm mức thấp nhất trong 10 năm qua.

Condotel (công trình căn hộ khách sạn) là loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phát triển một cách rất mạnh mẽ trong giai đoạn 2018 - 2020 cũng đã bắt đầu giảm nhiệt và rơi vào cơn cùng cực trong giai đoạn COVID-19. Kể từ cuối năm 2022, khi du lịch mở cửa trở lại, tình hình thị trường có khả quan hơn, nhưng thanh khoản còn thấp vì rào cản pháp lý.

Theo DKRA Group, quý I/2023, nguồn cung phân khúc condotel giảm mạnh, sức cầu thị trường ghi nhận mức thấp khi lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 6 căn. Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng khoảng 15 - 20% so với cùng kỳ do những áp lực về chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất tăng cao.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, còn nhiều vấn đề để câu chuyện pháp lý cho condotel được triển khai một cách hoàn chỉnh. Ví dụ, để được cấp sổ condotel, nhà đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Dự báo thị trường năm 2023 sẽ tiếp tục chứng kiến sự thanh lọc mạnh mẽ. Một số phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch… gặp khó khăn khi dòng tiền bị siết chặt, trong khi những dự án của chủ đầu uy tín, pháp lý đầy đủ và các sản phẩm thanh khoản cao sẽ tiếp tục nhận được sự chú ý của nhà đầu tư.

Thực tế, sau thời gian dài bùng nổ, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang bị bão hòa, cộng thêm những vấn đề pháp lý khiến tâm lý nhà đầu tư không thực sự hào hứng, chủ đầu tư cũng từ từ ra hàng. Nút thắt chủ yếu đối với bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua là việc xác định khái niệm đầy đủ, rõ ràng và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng cũng như phân chia quyền sở hữu, xác định thời hạn sở hữu và quản lý, khai thác,…

Gỡ nhiều rào cản pháp lý

Nghị định 10/2023/NĐ-CP vừa được ban hành, đã một phần nào mang lại sức sống mới cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng khi đã chính thức có quy định về việc sẽ cấp sổ hồng cho các condotel, nhà phố - biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ.

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), đến cuối năm 2022, chỉ riêng condotel, cả nước có khoảng 83.000 căn chờ sổ hồng, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50 - 70 năm. Bên cạnh đó, các chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước quyết liệt đưa lãi suất tiền gửi xuống dưới 9% cũng thắp lên hy vọng cho các nhà đầu tư, giảm gánh nặng chịu lãi cho các nhà đầu tư thứ cấp đang vay vốn.

Thực tế, giá của bất động sản nghỉ dưỡng dự kiến sẽ được điều chỉnh giảm khoảng 10 - 20%, cơ cấu sản phẩm sẽ thay đổi để phù hợp thị trường. Nhiều nhà đầu tư cho biết, trong thiết kế chính sách bán hàng sẽ hạn chế việc vay vốn và dùng các đòn bẩy tài chính để kết nối với các nhà đầu tư bất động sản  nghỉ dưỡng có nhu cầu đầu tư thực.

Hiện nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại các thị trường trọng điểm như: Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Bình Định, Bình Thuận, Hải Phòng, Quảng Ninh… đang chuẩn bị các kế hoạch ra hàng.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có liên quan chặt chẽ đến thị trường du lịch. Trong nhiều năm qua, phát triển bất động sản nghỉ dưỡng được xem là một cách để phát triển hạ tầng du lịch, phục vụ cho Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam, mục tiêu đến năm 2030 Việt Nam trở thành điểm đến đặc biệt hấp dẫn thuộc nhóm 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới.

Theo Tổng cục Thống kê, ngành du lịch Việt Nam ghi nhận có sự phục hồi khởi sắc, tổng lượng khách trong 4 tháng đầu năm 2023 đạt khoảng 38 triệu lượt, riêng khách quốc tế 3,7 triệu lượt, gấp 19 lần so với cùng kỳ năm 2022. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch trong 4 tháng qua với dòng tiền 200 nghìn tỷ đồng từ du lịch, lữ hành chắc chắn sẽ làm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hồi sức sau hai năm thua lỗ do đại dịch COVID-19. Nguồn thu trở lại từ cho thuê sẽ mang lại niềm tin cho các nhà đầu tư.

Các chuyên gia cho rằng, nếu sớm giải quyết những vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng có thể “phá băng” cho gần 239 dự án thuộc loại hình này trên cả nước, tổng giá trị khoảng 682 nghìn tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD. Đồng thời, trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định bảo đảm quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia góp vốn vào đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng để tạo sự an tâm cho nhà đầu tư khi bỏ ra một nguồn tiền lớn.

Việc kịp thời, chủ động hoàn thiện các căn cứ pháp lý điều chỉnh theo hướng có quy định cụ thể phù hợp với thực tiễn, góp phần quản lý, khai thác và phát triển tốt nhất loại hình bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn đầu tư trong phân khúc này, góp phần trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.