4 công ty BĐS có liên quan vừa huy động 24.000 tỷ đồng trái phiếu
4 công ty huy động 24.000 tỷ đồng trái phiếu
Thống kê của người viết trên HNX tính đến ngày 31/10/2025 cho thấy, đã có 39 đợt phát hành trái phiếu mới kể từ đầu tháng với tổng giá trị khoảng 56,4 nghìn tỷ đồng được công bố.
Chiếm khoảng 57% tổng giá trị phát hành từ đầu tháng 10 đến nay (hơn 32 nghìn tỷ đồng) là trái phiếu huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS , vượt qua nhóm ngân hàng (hơn 23 nghìn tỷ đồng, chiếm 40%). Chỉ khoảng 3% là trái phiếu phát hành bởi các công ty thuộc lĩnh vực chứng khoán hay tài chính...
Trong hai ngày 13-14/10/2025, 4 công ty BĐS đã phát hành thành công 5 lô trái phiếu, huy động tổng cộng 24.000 tỷ đồng, tương đương hơn 42% tổng giá trị phát hành từ đầu tháng 10 đến nay. Các trái phiếu có kỳ hạn từ 12 - 36 tháng, lãi suất coupon dao động từ 8,95 - 9,8%/năm.
Cụ thể, ngày 13/10, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển BĐS Hải Đăng (sau đây gọi tắt là BĐS Hải Đăng) phát hành thành công lô trái phiếu HDR32501 huy động 3.800 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn 12 tháng, đáo hạn vào 13/10/2026, lãi suất coupon 8,95%/ năm. Như vậy, BĐS Hải Đăng hiện có tổng cộng 3 lô trái phiếu đang lưu hành toàn bộ với tổng trị giá huy động 9.150 tỷ đồng.
Ngày 14/10, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển BĐS Trường Minh (sau đây gọi tắt là BĐS Trường Minh) phát hành lô trái phiếu TRM12503 huy động 4.500 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn 36 tháng, lãi suất coupon 9,8%/ năm. Qua đó, nâng tổng giá trị trái phiếu đang lưu hành của doanh nghiệp lên 10.000 tỷ đồng.
Cùng ngày 14/10, Công ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội (sau đây gọi tắt là Hưng Phát Invest) phát hành lô trái phiếu IHP12501, huy động 7.650 tỷ đồng với kỳ hạn 24 tháng và lãi suất coupon 9%/ năm.
Cũng trong ngày này, CTCP Thời đại mới T&T phát hành 2 lô trái phiếu NTJ12501 kỳ hạn 3 năm, trị giá 5.550 tỷ đồng và NTJ32502 kỳ hạn 1 năm, trị giá 2.500 tỷ đồng, tổng cộng huy động 8.050 tỷ đồng. Hai lô trái phiếu có lãi suất lần lượt 9,45% và 8,95%/năm.
Sau các đợt phát hành vào giữa tháng 10, tổng cộng giá trị trái phiếu đang lưu hành trên thị trường của 4 công ty trên là khoảng 34.800 tỷ đồng. Ảnh: T.D tổng hợp.
Tại phần công bố thông tin về kết quả chào bán trái phiếu riêng lẻ của 5 lô trái phiếu mới phát hành, các thông tin về trái chủ, trái chủ, mục đích sử dụng vốn cũng như tài sản bảo đảm không được công bố.
Tiềm lực vốn lớn và có mối liên quan
Phát hành lượng lớn trái phiếu cùng thời điểm, 4 công ty nói trên còn có những điểm chung như vốn điều lệ nhiều nghìn tỷ, là chủ đầu tư của nhiều dự án quy mô lớn tại Hà Nội và TP HCM cùng mối liên hệ với Tập đoàn Masterise.
BĐS Hải Đăng và BĐS Trường Minh cùng thành lập vào tháng 8/2022, có trụ sở tại Dự án Khu đô thị sinh thái Dream City (tên thương mại Vinhomes Ocean Park 2).
BĐS Trường Minh được biết đến là chủ đầu tư dự án khu nhà ở cao tầng tại các lô đất CT-02, CT-03, CT-04 KĐT sinh thái Dream City (Ocean Park 2); còn BĐS Hải Đăng là chủ đầu tư dự án tại các lô đất CT-01, CT-05 và CT-06 cũng tại Ocean Park 2.
Tại thời điểm mới thành lập, CTCP Vinhomes là cổ đông sáng lập ban đầu, nắm 99,9% vốn tại cả hai công ty và cá nhân khác nắm 0,1% còn lại.
Chỉ 1 tháng sau khi thành lập, vào tháng 9/2022, cơ cấu cổ đông của cả hai công ty có sự thay đổi: các cổ đông sáng lập rút lui, thay vào đó là sự xuất hiện của nhóm cổ đông mới. Tại BĐS Hải Đăng, Công ty TNHH Đầu tư Dream City Villas Hưng Yên nắm 49% vốn, bà Phùng Thị Minh nắm 49% vốn và bà Nguyễn Linh Phương nắm 2% vốn. Tại BĐS Trường Minh, Công ty TNHH Đầu tư Dream City Villas Hưng Yên nắm 49% vốn, bà Nguyễn Linh Phương nắm 49% vốn và bà Phùng Thu Hiền nắm 2%.
Sau nhiều biến động, đến nay, BĐS Hải Đăng có vốn điều lệ gần 5.460 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông gồm CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên nắm 98% vốn và bà Nguyễn Linh Phương nắm 2% vốn.
Còn BĐS Trường Minh có vốn điều lệ 3.738 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông gồm CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên nắm 98% vốn và ông Dương Đình Lộc nắm 2% vốn.
Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên có tiền thân là Công ty TNHH Masterise Hưng Yên.
Tại Hưng Phát Invest, vốn điều lệ tại lần cập nhật ĐKKD mới nhất hồi đầu tháng 10/2025 là gần 3.473 tỷ đồng.
Hiện nay, Hưng Phát Invest đang hợp tác với Masterise Homes - thành viên của Tập đoàn Masterise - tại một trong hai dự án trọng điểm mà công ty làm chủ đầu tư. Cụ thể, Dự án Tòa nhà Căn hộ – Văn phòng dịch vụ - Thương mại dịch vụ HH5-1 (Tòa L5) của Hưng Phát Invest là một thành phần nằm trong Dự án Grand Marina (còn gọi là Khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son). Toàn bộ Dự án Grand Marina - bao gồm tòa L5 - hiện do Masterise Homes là nhà phát triển.
Tại Thời đại mới T&T, tại thời điểm cập nhật ĐKKD gần nhất, công ty có vốn điều lệ gần 8.000 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông bao gồm: Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Thành Quang nắm 94,99% vốn, bà Phùng Thị Minh nắm 5% vốn và bà Phạm Phương Anh nắm 0,01%. Bà Phùng Thị Minh - Tổng Giám đốc Thành Quang giữ vai trò người đại diện pháp luật tại Thời đại mới T&T.
Masterise Homes cũng là nhà phát triển tại dự án The Grand Hanoi khởi công vào đầu năm 2021 mà Thời đại mới T&T làm chủ đầu tư.
Phối cảnh dự án The Grand Hanoi. Ảnh: MasteriseVietnam.
Tỷ lệ đòn bẩy tài chính ở mức cao
Saigon Ratings trong loạt báo cáo xếp hạng tín nhiệm cập nhật hồi tháng 9 lưu ý áp lực trả nợ lớn tại 4 công ty vừa phát hành tổng cộng 24.000 tỷ đồng trái phiếu trên đây.
Tính đến 30/6/2025, theo thông tin công bố trên HNX, BĐS Hải Đăng đang lỗ lũy kế 307 tỷ đồng sau gần 3 năm thành lập. Nợ phải trả gấp 3,49 lần vốn CSH. Ước tính sau khi phát hành lô trái phiếu HDR32501 mới đây, hệ số nợ trái phiếu trên vốn CSH tại BĐS Hải Đăng khoảng 1,7 lần.
Saigon Ratings nhận định tỷ lệ đòn bẩy tài chính của BĐS Hải Đăng hiện duy trì ở mức cao, phản ánh thực tế phần lớn dòng tiền thu được từ các thương vụ chuyển nhượng dự án không được dùng để giảm nợ vay hoặc tăng vốn tự có, mà có thể đã được phân bổ toàn bộ vào hoạt động đặt cọc phục vụ M&A nhằm mở rộng quỹ đất.
Các báo cáo của Saigon Ratings cũng cảnh báo hồ sơ tài chính ở mức rủi ro cao tại hai công ty BĐS Trường Minh, Hưng Phát Invest do đang trong giai đoạn đầu phát triển, trong khi các dự án mà hai công ty làm chủ đầu tư có quy mô tương đối lớn.
Cụ thể, tại Hưng Phát Invest, nhóm xếp hạng tín nhiệm cho biết công ty đang duy trì chính sách đòn bẩy tài chính ở mức cao nhằm đảm bảo nguồn lực tài chính cho việc triển khai Dự án Tòa L5 - Grand Marina và Dự án hợp tác kinh doanh tại Vinhomes Green Paradise Cần Giờ.
Cụ thể, công ty có mức vay nợ ngắn hạn rất lớn nhằm vừa phục vụ nhu cầu nguồn vốn đầu tư và hoạt động kinh doanh nội bộ doanh nghiệp; vừa hỗ trợ tài trợ nguồn vốn cho một số doanh nghiệp đối tác khác trong hệ sinh thái kinh doanh. Điều này, theo nhóm xếp hạng, có thể sẽ tạo ra yếu tố rủi ro kép tiềm tàng về tính thanh khoản và tín dụng cho công ty trong ngắn và trung hạn, tuy nhiên có thể sẽ có tín hiệu cải thiện từ 2026.
Còn tại BĐS Trường Minh, Saigon Ratings lưu ý một số chỉ số như Nợ vay/ EBITDA, khả năng trả nợ và tỷ lệ bao phủ lãi vay đều phản ánh mức độ rủi ro rất cao (ước tính sau khi phát hành lô trái phiếu gần nhất, tỷ lệ nợ trái phiếu trên vốn điều lệ của BDD Trường Minh khoảng 2,7 lần). Ngoài ra, việc thị trường đang dư cung các phân khúc căn hộ trung - cao cấp cũng có thể tác động đến tình hình tài chính của công ty.
Tại Thời đại mới T&T, Saigon Ratings đánh giá việc công ty thực hiện thành công kế hoạch chào bán phần lớn sản phẩm thuộc dự án The Grand Hanoi, cùng đó bán buôn toàn bộ các sản phẩm cao tầng tại Vinhomes Global Gate giúp thu về dòng tiền đảm bảo khả năng phát triển kinh doanh ổn định trong ngắn và trung hạn.
Tuy vậy, nhóm xếp hạng tín nhiệm vẫn lưu ý về chính sách tài chính với khẩu vị rủi ro đầu tư cao của công ty cùng tỷ lệ đòn bẩy tài chính ở mức độ cao so với phần lớn các doanh nghiệp trong ngành.
Lưu ý, các nhận định được Saigon Ratings đưa ra trước thời điểm 4 công ty phát hành thêm các lô trái phiếu với tổng giá trị huy động 24.000 tỷ đồng.