Ba luật sửa đổi quan trọng về bất động sản gồm Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu.

Theo giới chuyên gia, thông tin này sẽ góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường và mở ra chu kỳ mới theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn.

Với quy định giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường theo Luật Đất đai mới, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh và cân bằng lợi ích cho người dân. Đồng thời, quy đinh này hạn chế hoạt động đầu cơ, khi thuế, phí chuyển nhượng sẽ tăng cao.

Luật Nhà ở 2023 mở ra điều kiện xem xét cấp sổ hồng cho chung cư mini và mở rộng quyền sở hữu nhà cho người nước ngoài.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 siết chặt hơn hoạt động của môi giới bất động sản, yêu cầu rõ ràng phải có chứng chỉ hành nghề, giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải thanh toán qua ngân hàng…

Cuối tháng 11/2024, Quốc hội chính thức thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/4/2025 và được thực hiện trong 5 năm. Đây là cơ sở để tháo gỡ cho một lượng lớn dự án đang đình trệ.

Kể từ năm 2018 đến nay, vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý kéo dài, ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 và sau đó là những chính sách kiểm soát thị trường bất động sản, khiến hàng loạt dự án bất động sản trên cả nước bị đình trệ.

Với những nỗ lực nhằm vực dậy thị trường bất động sả, nhất là sau khi ba luật mới có hiệu lực, nhiều dự án ở các địa phương đã được tháo gỡ và tái khởi động, điển hình là TP HCM.

Theo thống kê của người viết, các dự án có thông tin triển khai trở lại trong thời gian qua có thể kể đến như dự án Astral City (TP Thuận An, Bình Dương), dự án HaNoi Melody Residences (Linh Đàm, Hà Nội), dự án QMS Top Tower (Tố Hữu, Hà Nội), The Summit Building (Trần Duy Hưng, Hà Nội), Khu đô thị Ecity Tân Đức (Đức Hòa, Long An), Panomax River Villa (quận 7, TP HCM), dự án khu căn hộ DatXanhHomes Riverside (TP Thủ Đức, TP HCM), Metro Star (TP Thủ Đức, TP HCM), Lavida Plus (quận 7, TP HCM), D-Homme (quận 6, TP HCM)…

Việc tái khởi động các dự án vẫn đang tiếp diễn bởi sự hỗ trợ từ phía Chính Phủ, tiếp đến là khối doanh nghiệp tư nhân thông qua hoạt động M&A dự án. Đặc biệt, theo quy định của luật mới, nếu các chủ đầu tư để dự án “án binh bất động” liên tục trong 48 tháng sẽ đứng trước nguy cơ mất trắng, bị thu hồi đất mà không được bồi hoàn, cũng khiến các chủ đầu tư gấp rút hơn trong việc triển khai dự án.

“Nhà ở xã hội” là từ khóa được nhắc đến nhiều trong năm 2024. Việc phát triển phân khúc này được cho là giải pháp quan trọng để bổ sung nguồn cung phù hợp cũng như góp phần củng cố thị trường địa ốc.

Giữa tháng 12, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tiếp tục có công điện đôn đốc các địa phương tập trung tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc để triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Hà Nội hiện đang triển khai 69 dự án với quy mô khoảng 4,17 triệu m2 sàn, tương đương 73.300 căn hộ. Trong năm 2025, thành phố dự kiến khởi công hai dự án nhà ở xã hội tập trung tại Tiên Dương 1 và Tiên Dương 2 với tổng diện tích 80 ha.

Sở Xây dựng Hà Nội đang rà soát và bổ sung 15 khu đất mới để xây dựng nhà ở xã hội đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội; đồng thời bố trí 2-3 khu đất để xây dựng nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp.

Tại TP HCM, từ năm 2021 đến nay, địa phương đã hoàn thành 5 dự án với quy mô 2.377 căn nhà ở xã hội và một phần dự án nhà lưu trú công nhân với 368 căn.

Hiện tại, thành phố có 4 dự án đang được thi công, tổng quy mô 2.874 căn. Tại Hội nghị Xúc tiến đầu tư xây dựng nhà ở xã hội mới đây, 21 doanh nghiệp đã đăng ký tham gia xây dựng 52.000 căn nhà ở xã hội trên quỹ đất tự tạo lập.

Cùng với 8.000 căn từ 7 khu đất mời gọi đầu tư và 10.000 căn từ nguồn đầu tư công, TP HCM đặt mục tiêu cơ bản đạt 70.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Song, so với Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp”, các địa phương đã không hoàn thành 130.000 căn trong năm 2024.

Từ năm 2021 đến nay, cả nước có 622 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 580.109 căn. Trong đó, có 96 dự án với quy mô 57.652 căn đã hoàn thành; 133 dự án với quy mô 110.217 căn đang khởi công xây dựng; 415 dự án với quy mô 412.240 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Sang năm 2025, Bộ Xây dựng dự kiến cả nước sẽ hoàn thành trên 100.000 căn nhà ở xã hội.

Nhiều địa phương vẫn đang vướng trong việc xử lý, giải quyết các thủ tục đất đai liên quan đến cách tính thuế theo quy định của Luật Đất đai 2024. Trước mắt, Bộ Tài chính cho biết bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành theo Luật Đất đai cũ được sử dụng tới hết năm 2025. Trong trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 cho phù hợp thực tế với giá đất ở địa phương.

Bảng giá đất được sử dụng trong các trường hợp, gồm tính tiền sử dụng, thuê, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây cũng là căn cứ để tính lệ phí quản lý, sử dụng đất; tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng.

Từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được UBND các tỉnh ban hành mỗi năm một lần để sát thị trường thay vì 5 năm như quy định cũ.

Một số địa phương như Hà Nội, TP HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bắc Giang, Hải Dương… đã bắt tay vào xây dựng bảng giá đất mới, kết quả cho thấy giá đất có xu hướng tăng.

Bộ Xây dựng cho biết bảng giá đất mới được xây dựng sát với giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan.

Theo tính toán của Bộ này, chi phí đất đai chiếm 7 - 20% tổng chi phí dự án đối với dự án chung cư cao tầng và 25 - 50% với biệt thự, liền kề. Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau tùy vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật.

Chung cư mới Hà Nội đã thiết lập một mặt bằng giá mới, mức giá phổ biến 30 – 40 triệu đồng/m2 tại khu vực trung tâm gần như rất hiếm. Các dự án mới mở bán trong năm 2024 đều có giá bán sơ cấp phổ biến ở mức hơn 60 - 70 triệu đồng/m2. Cá biệt một số dự án có giá bán 100 - 130 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều căn hộ đã qua sử dụng nhiều năm vẫn tăng giá.

Lần đầu tiên sau 10 năm, tăng trưởng giá chung cư Hà Nội vượt TP HCM. Giai đoạn quý I/2023 - quý IV/2024, tăng trưởng giá chung cư Hà Nội là 58%, trong khi TP HCM chỉ tăng 17%, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cũng cho biết mặt bằng giá chung cư Hà Nội đã chứng kiến đà tăng khá mạnh trong năm 2024 khi cao hơn khoảng 25% so với các năm trước.

Chuyên gia cho biết thêm, tính đến giữa năm 2024, khoảng cách giữa mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội với TP HCM đã thu hẹp lại, 5 năm trước khoảng cách này là 30% thì hiện tại chỉ còn khoảng 10 – 15%. Nhìn lại thời điểm 2016 – 2017, giá chung cư tại TP HCM tăng tới 15 – 20%/năm và hiện tình trạng này đang lặp lại ở thị trường Hà Nội.

“Sau giai tăng trưởng nóng thì những năm gần đây giá nhà tại TP HCM đã tăng chậm lại, Hà Nội có thể cũng sẽ đi theo xu hướng này”, vị này dự báo.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân dẫn tới giá nhà tăng cao trong thời gian vừa qua là do cầu vượt quá nguồn cung. Bên cạnh đó là chi phí đầu vào tăng cao, bao gồm chi phí đầu tư xây dựng và tiền sử dụng đất. Ngoài ra là do hiện tượng thổi, đẩy giá trên thị trường.

Bắt đầu từ giữa tháng 8/2024, những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức gây xôn xao thị trường bất động sản với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, thời gian đấu giá dài và mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm.

Khởi đầu là phiên đấu giá đất ở huyện Thanh Oai hôm 10/8 thu hút 1.600 người tham gia và 7.000 hồ sơ đăng ký. Có 68 thửa đất được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm dao động 8,6 - 12,5 triệu/m2. Kết quả giá trúng thấp nhất là 51,6 triệu/m2 và giá trúng cao nhất hơn 100 triệu/m2.

Chỉ sau phiên đấu giá đất Thanh Oai vài ngày, phiên đấu giá 19 thửa đất tại huyện Hoài Đức tiếp tục thu hút sự chú ý của dư kuận khi diễn ra xuyên đêm, kéo dài 18 tiếng, có hơn 500 khách hàng tham gia và khoảng 1.000 hồ sơ đăng ký.

Kết quả giá trúng thấp nhất hơn 91 triệu đồng/m2, gấp 12,5 lần giá khởi điểm. Giá trúng cao nhất hơn 133 triệu đồng/m2, gấp 18 lần giá khởi điểm. 11 lô khác được thiết lập mức giá trúng trên 100 triệu đồng/m2.

Tiếp theo là hàng loạt phiên đấu giá đất ở Phúc Thọ, Thạch Thất, Sóc Sơn… Ngoài việc giá trúng hàng trăm triệu đồng/m2, cao gấp hàng chục đến hàng trăm lần giá khởi điểm, các phiên đấu giá đất còn ghi nhận có nhiều “tay to” gom nhiều lô. Đáng chú ý, nhiều người trúng đấu giá sau đó đã bỏ cọc, để lại nhiều hệ lụy cho thị trường.

Theo Bộ Xây dựng, kết quả đấu giá đất vừa qua bị tác động bởi ba nguyên nhân gồm giá khởi điểm thấp thu hút nhiều người tham gia, số tiền đặt cọc để tham gia đấu giá thấp. Đồng thời, các cuộc đấu giá có nhiều hội nhóm đầu tư chuyên nghiệp tham gia rồi bán lại ngay để kiếm lời. Ngay bên ngoài khu vực đấu giá, đám đông môi giới trực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán với giá chênh 200 - 500 triệu đồng một lô đất.

Trước tình trạng này, Thủ tướng Chính phủ đã hai lần ban hành công điện yêu cầu các địa phương chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất. TP Hà Nội cũng đã vào cuộc rà soát những dấu hiệu bất thường, điển hình nhất là vụ việc 5 người đấu giá 30 tỷ đồng/m2 đất ở Sóc Sơn đã bị Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hà Nội tạm giữ để điều tra vào đầu tháng 12 vừa qua.