Bộ Tư pháp đề xuất áp giá trần đối với nhà ở xã hội

Trong báo cáo thẩm định dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, để trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 9 đang diễn ra, Bộ Tư pháp đã đề nghị Bộ Xây dựng bổ sung giá trần với nhà xã hội để bán và cho thuê. Mục đích của đề xuất này là nhằm đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở của người dân.

Theo nhiều đánh giá, mục đích của việc áp giá trần nhà ở xã hội là tốt, giúp người thu nhập thấp có thể mua được nhà với giá hợp lý. Tuy nhiên, áp giá trần nhà ở xã hội đồng nghĩa với việc Nhà nước trực tiếp ấn định mức giá tối đa cho sản phẩm này, bất kể biến động của thị trường hay chi phí đầu vào. Điều này có thể dẫn tới nhiều hệ quả tiêu cực, khiến chính sách dễ phản tác dụng.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng không đồng tình với việc đưa quy định giá trần vào nghị quyết. Cơ quan này viện dẫn Luật Nhà ở 2023, theo đó giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư tự tính toán trên cơ sở thu hồi vốn, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức không vượt quá 10%. Mức giá này được UBND tỉnh thẩm định, phê duyệt và không bao gồm các ưu đãi từ Nhà nước.

Về giá thuê, Bộ Xây dựng cho biết khung giá đã bao gồm chi phí bảo trì, do UBND cấp tỉnh quy định. Giá thuê cụ thể được chủ đầu tư thỏa thuận với người thuê. Do vậy, Bộ cho rằng việc bổ sung giá trần là không cần thiết, nhưng tiếp thu đề xuất hậu kiểm để kiểm soát việc thực hiện.

Ngoài vấn đề giá cả, Bộ Tư pháp cũng đề nghị giao cho cơ quan nhà nước trực tiếp xét duyệt hồ sơ của người mua nhà ở xã hội, thay vì để doanh nghiệp thực hiện như hiện nay, nhằm tăng tính minh bạch. Đồng thời, cần có chế tài nghiêm đối với các chủ đầu tư chậm tiến độ, ví dụ như buộc chuyển nhượng dự án nếu không triển khai đúng hạn.

Đáp lại, Bộ Xây dựng cho biết đang xây dựng hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản để tích hợp dữ liệu người mua nhà ở xã hội, hỗ trợ việc quản lý, xét duyệt và giám sát. Bản dự thảo nghị quyết cũng đã bổ sung nội dung yêu cầu doanh nghiệp chịu trách nhiệm toàn diện về tiến độ và chống lợi dụng chính sách, trục lợi cá nhân.

Áp giá trần dễ triệt tiêu động lực làm nhà ở xã hội của doanh nghiệp

Nhận định về đề xuất áp giá trần đối với nhà ở xã hội của Bộ Tư pháp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành cho biết, việc áp dụng một mức giá trần cứng nhắc cho nhà ở xã hội là không phù hợp với những biến động của thị trường và dễ triệt tiêu động lực làm nhà ở xã hội của doanh nghiệp. Từ đó dẫn tới nguồn cung suy giảm, người dân càng khó tiếp cận nhà ở.

Đại diện của doanh nghiệp chuyên về nhà ở xã hội tại phía Nam phân tích, hiện có 2 loại dự án nhà ở xã hội: Một là được Nhà nước giao đất, hai là doanh nghiệp tự bỏ vốn mua đất để đầu tư. Chi phí đầu vào giữa hai loại dự án này là hoàn toàn khác nhau. "Vì vậy, nếu không tính đến yếu tố này mà áp cùng một giá bán, rõ ràng là bất hợp lý và bất công cho doanh nghiệp tự bỏ vốn làm", ông Nghĩa chia sẻ trên Reatimes.vn.

Theo ông Nghĩa, chưa kể, giá đất ở mỗi khu vực là khác nhau. Đất tại TP HCM có thể lên tới vài chục triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi ở các tỉnh lân cận như Bình Phước chỉ khoảng một triệu đồng. Ngay trong cùng một thành phố, giá đất giữa khu trung tâm và vùng ven cũng đã chênh lệch lớn. "Vậy làm sao có thể dùng một mức giá trần để áp dụng chung cho tất cả?", ông Nghĩa đặt câu hỏi.

Ngoài chi phí đất, các yếu tố như thiết kế cao tầng hay thấp tầng, có tầng hầm hay không và mức độ đầu tư vào trang thiết bị, vật liệu hoàn thiện cũng ảnh hưởng lớn đến giá thành sản phẩm. Do vậy, nếu bị khống chế bởi một mức trần phi thực tế, nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư làm nhà ở xã hội chất lượng tốt, không thua kém nhà thương mại cũng sẽ khó. Trong khi đó, nhu cầu và kỳ vọng của người dân về nhà ở lại ngày một tăng cao.

Lãnh đạo Công ty Bất động sản Lê Thành thẳng thắn nhìn nhận: "Trong điều kiện chi phí đầu vào liên tục tăng từ giá đất, vật liệu, nhân công đến lãi vay thì việc cố định thêm mức trần giá bán chẳng khác nào siết chặt biên lợi nhuận vốn đã eo hẹp.

Với mặt bằng chi phí như hiện nay, áp giá trần chẳng những không giúp giảm giá nhà cho người dân, mà còn khiến doanh nghiệp quay lưng với phân khúc này vì không thể đảm bảo bài toán tài chính".

Đồng quan điểm với ông Lê Hữu Nghĩa, luật sư Lê Cao, luật sư điều hành Công ty Luật FDVN cũng bày tỏ, việc đặt ra giá trần cho nhà ở xã hội không hẳn là giải pháp hiệu quả, thậm chí có thể gây tác dụng ngược nếu thiếu đánh giá toàn diện. Luật sư Cao cho biết, mỗi dự án có điều kiện triển khai khác nhau, chi phí đầu tư, giá đất, quy mô, thiết kế... đều không giống nhau, nên rất khó có thể ấn định một mức giá trần chung.

Nếu không xây dựng được một hệ thống tiêu chí chi tiết và linh hoạt, thì việc áp giá trần sẽ khiến nhà đầu tư không đủ lợi nhuận, dẫn đến tâm lý e ngại, từ chối tham gia. Điều này đi ngược lại quy luật cung cầu và nguyên tắc vận hành của thị trường.

Theo luật sư Cao, Luật Nhà ở 2023 đã có quy định cụ thể về lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở xã hội. Điều này có nghĩa, bản thân chủ đầu tư đã bị kiểm soát về lợi nhuận, không thể bán vượt giá để thu lời quá mức. Nếu muốn quản lý giá, Nhà nước hoàn toàn có thể sử dụng các công cụ như quy hoạch, thẩm định thiết kế, cấp phép đầu tư… để kiểm soát quy mô, tiêu chuẩn kỹ thuật công trình. "Việc áp thêm một 'giá trần cứng' chỉ làm tăng thêm thủ tục, gây phức tạp, không cần thiết", luật sư Cao nhấn mạnh.