Đầu tháng 11/2025, Tổng thống Mỹ Donald Trump đã đăng tải một ý tưởng gây tranh cãi trên mạng xã hội Truth Social: tạo ra một khoản vay thế chấp mua nhà kỳ hạn 50 năm. Ông Trump cũng tự gọi mình là một “tổng thống Mỹ vĩ đại” ngang hàng với Franklin D. Roosevelt – người tạo ra khoản vay thế chấp kì hạn 30 năm trong thời kì Đại Khủng hoảng 1929 – 1933.

Đề xuất này ngay lập tức được Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), Bill Pulte, tung hô là một "sáng kiến làm thay đổi hoàn toàn cuộc chơi".

Nhưng đằng sau vẻ ngoài hấp dẫn đó là một cái bẫy tài chính tinh vi, có nguy cơ biến cả một thế hệ thành những người thuê nhà trọn đời của các ngân hàng.

Nền móng của "giấc mơ Mỹ"

Sở hữu một căn nhà là thành phần căn bản nhất của “giấc mơ Mỹ”, và khoản vay thế chấp lãi suất cố định 30 năm là một phần không thể thiếu để hiện thực hóa giấc mơ này.

Nhưng cấu trúc khoản vay này không phải là một sản phẩm tự nhiên của thị trường. Các nước trên thế giới không có sản phẩm cho vay mua nhà với lãi suất cố định trong suốt 30 năm. Ở nước Mỹ giai đoạn trước cuộc Đại Khủng hoảng (1929 - 1933), các khoản vay mua nhà có điều khoản hoàn toàn khác: kỳ hạn ngắn (5-15 năm), người vay chỉ trả lãi hàng tháng, và trả toàn bộ nợ gốc vào cuối kỳ.

Để cứu vãn nền kinh tế trong cơn nguy ngập, chính quyền của Tổng thống Franklin D. Roosevelt đã can thiệp để tạo ra khoản vay 30 năm. Với sự bảo trợ của chính phủ, sản phẩm này đã trở thành tiêu chuẩn vàng mới trên thị trường nhà ở.

Nhưng ngày nay, giấc mơ sở hữu một căn nhà để an cư đang ngày càng xa tầm với của những người trẻ và người thu nhập trung bình thấp. Chính trong bối cảnh này, ý tưởng kéo dài khoản vay lên 50 năm đã xuất hiện.

Theo thống kê của Hiệp hội Môi giới Bất động sản quốc gia Mỹ (NAR), trong một năm từ tháng 7/2024 đến tháng 6/2025, tỷ lệ số người mua nhà lần đầu trong tổng số người mua nhà chỉ là 21%, thấp chưa từng thấy trong lịch sử. Con số này có nghĩa là gần 4/5 số người mua nhà là những người đã có tích lũy tư bản và từng mua được ít nhất một căn nhà trước đó.

Đồng thời, tuổi trung vị của người mua nhà lần đầu đã tăng lên mức cao kỉ lục là 40. Trong thập niên 1980, người mua nhà lần đầu có tuổi trung vị chưa tới 30.

Nguyên nhân của tình trạng này là nền kinh tế ngày càng diễn biến bất lợi cho người trẻ. Như biểu đồ bên dưới cho thấy, trong 40 năm qua năng suất làm việc của người lao động tăng phi mã nhưng tiền lương đi lên như rùa bò. Tiền thuê nhà cao và nợ sinh viên quá lớn là hai lý do khác khiến người trẻ khó tích lũy đủ tiền tiết kiệm để mua nhà.

Khoản vay 50 năm: Luật chơi phải được viết lại

Về lý thuyết, các ngân hàng tư nhân có quyền cung cấp một khoản vay với kì hạn 50 năm nếu muốn. Nhưng trên thực tế, không ai làm vậy. Lý do nằm ở cấu trúc của thị trường nhà ở Mỹ và sự tham gia của hai tổ chức khổng lồ do chính phủ bảo trợ: Fannie Mae và Freddie Mac.

Vai trò của hai tổ chức này là mua lại các khoản vay thế chấp từ các ngân hàng, đóng gói chúng thành các chứng khoán (Mortgage-Backed Securities - MBS), và bán cho các nhà đầu tư. Cơ chế này giống như một "nhà máy tái chế vốn": các ngân hàng có thể nhanh chóng thu hồi vốn để cho vay tiếp, giúp duy trì thanh khoản cho toàn bộ thị trường.

Theo luật liên bang hiện hành, Fannie Mae và Freddie Mac chỉ được phép mua các khoản vay có kỳ hạn không quá 30 năm. Một khoản vay 50 năm, do đó, sẽ nằm ngoài "lưới bảo trợ" này, ngân hàng sẽ không thể bán khoản vay 50 năm cho Fannie Mae nhay Freddie Mac để quay vòng vốn. Và không một ngân hàng nào dám chấp nhận rủi ro phải ôm khư khư khoản nợ dài nửa thế kỷ.

Vì vậy, để biến khoản vay 50 năm từ một dòng trạng thái trên mạng xã hội trở thành một sản phẩm đại trà, nó đòi hỏi một sự thay đổi luật pháp ở cấp Quốc hội, một canh bạc chính trị và tài chính khổng lồ.

Phép tính đằng sau lời hứa "giảm gánh nặng hàng tháng"

Trong bối cảnh nhà ở ngày càng đắt đỏ vượt quá khả năng chi trả của người dân, ý tưởng khoản vay 50 năm được ông Trump nêu lên như là một chiếc phao cứu sinh với lí do rất đơn giản: kéo dài thời gian vay để giảm số tiền trả hàng tháng.

Tuy nhiên khi đi sâu vào tính toán, những con số đã vẽ nên một bức tranh u ám.

Giá bán trung bình của một căn nhà tại Mỹ trong quý II/2025 là 513 nghìn USD. Giá bán trung vị là khoảng 414 nghìn USD (tức là có một nửa số căn nhà có giá thấp hơn mức này, và một nửa có giá cao hơn). Số trung vị được ưa thích hơn số trung bình vì không bị tác động bởi những căn nhà có giá cao bất bất thường (outlier).

Giả sử một người muốn mua căn nhà có giá 420 nghìn USD, tự chi trả trước 20% và cần vay 80% còn lại, tức là vay 336 nghìn USD. Khoản vay thế chấp kì hạn 30 năm hiện có lãi suất cố định khoảng 6,2%/năm. Thử tính toán theo 3 kịch bản vay như sau:

Kịch bản 1: Vay 30 năm với lãi suất 6,2%/năm: Người mua sẽ phải trả 2.433 USD/tháng gồm cả gốc và lãi. Tổng tiền lãi trong suốt vòng đời khoản vay là gần 405 nghìn USD.

Kịch bản 2: Vay 50 năm, cũng với lãi suất 6,2%: Số tiền trả hàng tháng giảm xuống còn 2.194 USD (tiết kiệm 239 USD/tháng). Nhưng tổng tiền lãi tăng vọt lên 755 nghìn USD.

Tuy nhiên, việc giả định lãi suất không đổi là phi thực tế. Các chuyên gia ước tính lãi suất cho khoản vay 50 năm phải cao hơn ít nhất 0,75 – 1%/năm so với vay 30 năm.

Kịch bản 3: Vay 50 năm và lãi suất 7%, số tiền trả hàng tháng sẽ là 2.397 USD, chỉ thấp hơn 36 USD/tháng so với khoản vay 30 năm. Trong khi đó, tổng tiền lãi sẽ lên tới 877.000 USD, cao hơn gấp đôi.

Rõ ràng, khoản "tiết kiệm" hàng tháng là không đáng kể, trong khi cái giá phải trả về lâu dài lại là một con số khổng lồ.

Ảo tưởng về đầu tư và kỷ luật: Con người không phải cái máy

Một số người lập luận rằng, khoản tiền tiết kiệm được hàng tháng, dù nhỏ, có thể được đầu tư vào thị trường chứng khoán để tạo ra lợi nhuận bù đắp cho phần lãi suất tăng thêm. Về mặt lý thuyết toán học thuần túy, điều này có thể đúng.

Nhưng kịch bản này dựa trên một giả định: con người hành động như những cỗ máy, có kỷ luật sắt đá để đầu tư đều đặn hàng tháng trong suốt 50 năm, không bị ảnh hưởng bởi những biến cố như mất việc, bệnh tật, hay đơn giản là những cám dỗ chi tiêu.

Con người không phải cái máy, và cuộc sống không đơn giản như một bảng tính Excel. Không mấy ai có thể đầu tư đều đặn trong 50 năm liên tục và không rút tiền ra sớm.

Ảo tưởng về sự tiết kiệm: Giá nhà tăng sẽ triệt tiêu tất cả

Phép tính ở trên cho thấy số "tiết kiệm" hàng tháng từ khoản vay 50 năm là rất nhỏ. Nhưng ngay cả con số nhỏ nhoi đó cũng chỉ là một ảo tưởng trên giấy.

Lý do nằm ở một quy luật kinh tế cơ bản: khi bơm thêm sức mua vào một thị trường có nguồn cung hạn chế, giá cả sẽ tăng lên.

Việc giới thiệu khoản vay 50 năm, với kì vọng về mức trả góp hàng tháng thấp hơn, sẽ ngay lập tức kéo thêm một lượng lớn người mua mới vào thị trường—những người trước đây không đủ điều kiện vay. Khi số người mua đột ngột tăng lên trong khi số nhà bán ra không đổi, kết quả tất yếu là giá nhà sẽ bị đẩy lên cao hơn.

Giá nhà sẽ tăng cho đến khi số tiền trả góp hàng tháng cho một căn nhà với khoản vay 50 năm quay trở lại mức tương đương với khoản vay 30 năm trước đó.

Nói cách khác, mọi lợi ích của việc dàn mỏng chi phí trong thời gian dài hơn (50 năm so với 30 năm) sẽ bị triệt tiêu hoàn toàn bởi sự gia tăng của chính giá nhà. Người mua nhà sẽ không tiết kiệm được đồng nào hàng tháng, nhưng cuối cùng lại phải gánh một khoản nợ gốc lớn hơn, trả nhiều lãi hơn trong một thời gian dài hơn.

Ai thực sự hưởng lợi từ khoản vay 50 năm?

Nếu khoản vay 50 năm không thực sự giúp người mua nhà, vậy ai là người chiến thắng trong canh bạc tài chính này?

Các ngân hàng là những người hưởng lợi trực tiếp và rõ ràng nhất. Bằng cách kéo dài kỳ hạn từ 30 lên 50 năm, tổng số tiền lãi mà họ thu về trên mỗi khoản vay tăng gấp đôi. Khoản vay 50 năm biến mỗi ngôi nhà thành một cỗ máy in tiền cho các ngân hàng, tạo ra một dòng doanh thu ổn định và béo bở kéo dài nửa thế kỷ.

Với ngành bất động sản, khoản vay 50 năm sẽ giống như một gói kích thích khổng lồ cho toàn bộ hệ sinh thái. Giá nhà cao sẽ có lợi cho cả chủ đầu tư, công ty xây dựng, cũng như những công ty môi giới hưởng hoa hồng.

Các ông lớn Phố Wall sẽ hưởng lợi lớn trong thầm lặng. Những tập đoàn quản lý tài sản khổng lồ như Blackstone hay BlackRock đã chi hàng tỷ USD trong những năm gần đây để thâu tóm nhà ở và biến chúng thành tài sản cho thuê.

Khoản vay 50 năm sẽ chỉ làm cho sức cầu mua nhà và giá nhà tăng lên. Và một thị trường nhà ở có giá cao và khó sở hữu sẽ đẩy nhiều người vào tình thế phải đi thuê nhà trọn đời, làm tăng lợi nhuận cho các "chủ nhà" Phố Wall này.

Các chính trị gia cũng không đứng ngoài bữa tiệc. Đề xuất về khoản vay 50 năm là một nước cờ chính trị thông minh, tạo ra ảo tưởng rằng chính phủ đang "giải quyết" cuộc khủng hoảng nhà ở và giúp người dân thực hiện "giấc mơ Mỹ" mà không cần phải động đến các giải pháp khó khăn như cải cách quy hoạch hay đối đầu với các nhóm lợi ích trong ngành bất động sản.

Giải pháp hiển nhiên nhưng bị phớt lờ

Khoản vay 50 năm giống như một liều thuốc giảm đau cho bệnh nhân ung thư, có chút tác dụng tạm thời nhưng không giải quyết được gốc rễ.

Vấn đề cốt lõi của thị trường nhà ở Mỹ không phải là người dân không thể vay tiền, mà là thiếu nguồn cung nhà ở. Việc bơm thêm tín dụng vào một thị trường thiếu cung sẽ chỉ làm cho giá cả tăng cao hơn.

Giải pháp thực sự nằm ở việc tăng nguồn cung: nới lỏng các quy định về quy hoạch và đẩy nhanh việc cấp phép xây dựng. Nhưng đây lại là một con đường khó khăn về mặt chính trị. Việc tăng cung sẽ làm giá nhà hạ nhiệt, gây tổn hại đến lợi ích của những người giàu có đang sở hữu không chỉ một mà là nhiều căn nhà. Không chính trị gia nào muốn đắc tội với nhóm cử tri hùng mạnh này.

Trong bối cảnh đó, những "chiêu trò" tài chính như khoản vay 50 năm trở thành một lựa chọn hấp dẫn. Nó tạo ra ảo tưởng về một giải pháp, trong khi thực chất chỉ là kế hoãn binh và đẩy hậu quả kinh tế - xã hội cho các thế hệ tương lai.

Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF) năm 2016 từng tuyên bố: "Bạn sẽ không sở hữu gì cả, và bạn sẽ hạnh phúc".

Vế đầu tiên dường như đang trở thành hiện thực, khi con người đang sống trong một nền kinh tế tạm bợ, nơi mọi thứ từ phần mềm (như Microsoft Office 365, Adobe Photoshop, …), phim ảnh (Netflix, Disney+, …), âm nhạc (Spotify, …) và có thể là cả ngôi nhà để ở, đều trở thành một dịch vụ thuê trả tiền theo tháng.

Nhưng còn vế thứ hai, liệu con người có thực sự hạnh phúc hơn không?

Người dân vay tiền để mua nhà, đến khi chết vẫn chưa trả hết nợ, chưa sở hữu hoàn toàn căn nhà mình mua. "Vay thế chấp" (mortgage), vốn có gốc từ tiếng Pháp cổ nghĩa là "lời thề đến chết", giờ đây đang dần trở thành một lời nguyền đúng theo nghĩa đen của nó.