Loạt chính sách hỗ trợ và nguồn cung mới tăng sẽ giúp giảm áp lực tài chính, cải thiện dòng tiền cho DN BĐS trong năm nay

Ngày 6/7, CTCK Bảo Việt (BVSC) có báo cáo Triển vọng nửa cuối năm 2023. Về mảng bất động sản (BĐS) nhà ở, các chuyên gia nhận định vẫn còn thách thức, đòi hỏi sự chủ động hơn từ doanh nghiệp.

Ở góc độ tích cực, BVSC kỳ vọng việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) linh hoạt chính sách tiền tệ thời gian qua sẽ hỗ trợ toàn ngành phục hồi trong năm 2024.

Cụ thể, một số chính sách cũng được điều chỉnh để giảm áp lực tài chính cho ngành trong năm nay như Nghị định 08 sửa đổi Nghị định 65 tạo cơ chế để doanh nghiệp BĐS giảm áp lực thanh toán trái phiếu hoặc thanh toán bằng BĐS.... Theo đó, áp lực đáo hạn trái phiếu trong 2023 - 2024 được chuyển sang giai đoạn 2024 - 2025. Hay Thông tư 02 về cơ cấu nợ tạo cơ chế để Ngân hàng xem xét cơ cấu nợ cho các lĩnh vực khó khăn (BĐS thuộc trong danh sách các ngành nghề được cơ cấu). Với thời hạn cơ cấu tối đa 12 tháng, Thông tư giúp các khoản nợ đáo hạn từ 2023 đến tháng 6/2024 chuyển sang 2024 - 2025.

Nhìn chung, các nhà phân tích nhận định tổng thể chính sách nhằm trì hoãn, kéo giãn các khoản nợ đến hạn sang thời điểm khác, dự báo áp lực sẽ quay trở lại trong cuối 2024 và năm 2025. 

Một yếu tố tích cực khác hỗ trợ ngành BĐS từ nay đến cuối năm, theo báo cáo từ BVSC, là việc nguồn cung mới sắp trở lại nhờ yếu tố thuận lợi về thủ tục pháp lý và các doanh nghiệp đẩy mạnh bán hàng, cải thiện dòng tiền.

Theo dự báo của CBRE (công ty đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại lớn nhất thế giới), phân khúc căn hộ sẽ phục hồi số lượng giao dịch trong năm sau ở Hà Nội và TP HCM. Các dự án sẽ triển khai trở lại và bán mới trong quý III năm nay gồm cụm dự án thành phần ở Vinhomes Grand Park (Origami, The Masterise Centre Point, Vinhomes Glory, Glory Hights); các dự án Hưng Thịnh (Avatar, Moonlight Thủ Đức, 9X Hóc Môn…); một số dự án riêng lẻ như Privia, Akari… 

Tuy nguồn cung phục hồi nhưng các chuyên gia nhận định thanh khoản sẽ có sự phân hóa. Theo báo cáo, chênh lệch giá sơ cấp và thứ cấp đã diễn ra từ giai đoạn 2019 - 2022 khi giá các dự án mới ngày càng gia tăng. Chênh lệnh nới rộng do nhu cầu đầu cơ ở mức cao cùng với các chính sách thanh toán kéo dài. Hiện tại, BVSC cho rằng sự chênh lệch này là trở ngại lớn cho các dự án mở bán mới.

Đồng thời, chênh lệch cũng tồn tại giữa nguồn cung và nhu cầu. Cụ thể, các dự án đang triển khai phần lớn chủ đầu tư là căn hộ cao cấp, hạng sang hoặc nhà, phố biệt thự ở các tỉnh lân cận Hà Nội, TP HCM. Ngược lại, nhu cầu hiện hữu chủ yếu từ nhu cầu thực với các sản phẩm trung bình, khá hoặc nhà phố ở 2 thành phố này.

Ngoài ra, sản phẩm đất nền riêng lẻ gia tăng áp lực cạnh tranh với giá bán điều chỉnh giảm về năm 2019. Theo đó, các sản phẩm đất nền riêng lẻ sẽ hấp dẫn sự quan tâm các nhà đầu tư dù thiếu vắng các chính sách thanh toán.

BVSC dự báo các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc tích lũy giá trị (nhà phố trung tâm); nhà ở xã hội (NOXH) sẽ có thanh khoản, còn các phân khúc khác sẽ ghi nhận giao dịch ở mức thấp. 

Nhìn chung, BVSC nhận định xu hướng của thị trường trong giai đoạn tới vẫn là tự cơ cấu. Theo đó, dự kiến bán hàng trở lại nhưng doanh số sẽ thấp ở phân khúc cao cấp. Cùng đó, thanh lý tài sản và các thương vụ M&A sẽ góp phần tháo gỡ tắc nghẽn vốn. 

Tình hình tài chính tốt cùng quỹ đất lớn là 'điểm tựa' cho doanh nghiệp

Các chuyên gia đánh giá năng lực tài chính lành mạnh là điều kiện để doanh nghiệp (DN) hạn chế rủi ro tài chính và trì hoãn tiến độ bán hàng vào thời điểm thị trường thuận lợi hơn. 

Cùng đó, BVSC khẳng định quỹ đất lớn sẽ là điều kiện để doanh nghiệp có thể vực dậy khó khăn khi dòng vốn đi tìm cơ hội sáp nhập và mua lại (M&A) mạnh mẽ hơn ở giai đoạn này.

Xét về doanh nghiệp, CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (HOSE: KDH) là 1 trong những doanh nghiệp đã chủ động tận dụng được thế mạnh sở hữu quỹ đất có quy mô lớn hàng đầu tại TP HCM, cùng chiến lược cơ cấu tài chính để giữ vững vị thế trước những thách thức toàn ngành.

Về quỹ đất, BVSC ước tính quỹ đất sạch thuộc sở hữu của KDH lên đến 430ha (loại trừ quỹ đất Khu công nghiệp (KCN) Lê Minh Xuân). Các quỹ đất này tập trung ở Bình Tân, Bình Chánh và sẽ phát triển thành các khu đô thị.

Theo kế hoạch, KDH hiện đang đặt mục tiêu hoàn thiện pháp lý và đóng tiền thuê đất cho KCN Lê Minh Xuân vào cuối 2022 và đầu năm nay. Công ty sẽ triển khai hạ tầng trong năm 2023 và cho thuê từ 2024. Với giá thuê ước tính thận trong trung bình 260 - 270 USD/m2, BVSC ước tính dự án mang lại 1.800 tỷ lãi ròng cho công ty.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng thương vụ hợp tác với Tập đoàn Keppel Land để phát triển The Clarita và Đoàn Nguyên sẽ giúp công ty thu về sớm nguồn vốn lớn khoảng 3.200 tỷ đồng để sử dụng cho đền bù phần đất còn lại ở KCN Tân Tạo, KDC PP2.

Nhìn trong dài hạn, BVSC cho rằng sự tham gia của Tập đoàn Keppel có thể mở ra các hợp tác sâu sắc hơn với KDH khi mà quỹ đất ở phía Nam là rất tiềm năng.

Trong một báo cáo gần đây, phía CTCK Mirae Asset (MAS) cũng đồng quan điểm về tiềm năng sử dụng quỹ đất của KDH. Cụ thể, chuyên gia dự báo phần lớn doanh thu (65%–70%) đến từ việc bàn giao Classia, trong khi phần còn lại (30%–35%) có thể đến từ việc bán các dự án trong quỹ đất hiện có.

MAS nhận định Privia là nguồn pre-sales (hoạt động tiền bán hàng) duy nhất trong 2023 đối với KDH, trong khi Clarita và Emeria vẫn đang trong giai đoạn phát triển dự án.

Cho triển vọng 2023, MAS dự phóng doanh thu hợp nhất của công ty là 2.741 tỷ đồng, giảm 5,9% so với cùng kỳ và lãi ròng là 1.211 tỷ đồng, tăng 11,9%.

Tuy nhiên, dự báo của các chuyên gia vẫn chưa tính đến tác động của thương vụ chuyển nhượng 49% cổ phần như trên. Nếu khoản thu nhập này được ghi nhận trong năm nay, MAS tin rằng thu nhập ròng của công ty sẽ tăng đáng kể.

CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) cũng sở hữu quỹ đất sạch ước tính 528ha (NLG sở hữu theo tỷ lệ là 400ha). Đây là quỹ đất đền bù sạch 100%; đóng tiền sử dụng đất và có thể triển khai kinh doanh.

BVSC cho rằng với áp lực từ Chính Phủ, các quỹ đất của NLG ở Đồng Nai, Hải Phòng, Cần Thơ sẽ có tiến triển hơn về pháp lý trong cuối năm nay. Thêm vào đó, các dự án như Vành đai 3, sự đốc thúc trở lại tiến độ cao tốc Bến Lức – Long Thành; cầu Vàm Cái Sức được triển khai và tái khởi động sẽ tạo thêm động lực cho các quỹ đất của công ty.

Trong cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên 2023 mới đây, đại diện NLG cho biết các dự án có giá trị lớn sẽ giãn kế hoạch kinh doanh, một số dự án dự kiến có thể kinh doanh vào quý IV/2023 trước đây như Paragon, Izumi (thuộc GD1) nhiều khả năng sẽ dời sang năm 2024. Từ đó, thị trường phục hồi trở lại vào 2024 như kỳ vọng thì doanh số bán hàng của NLG sẽ đạt mức 10.000 tỷ.

Phân tích thêm về NLG, mới đây (ngày 5/7) phía CTCK VNDIRECT dự phóng doanh số ký bán 2023 của NLG chỉ giảm nhẹ 11,8% so với cùng kỳ đạt 8.970 tỷ đồng và tăng 10,5% cùng kỳ đạt 9.910 tỷ đồng trong 2024 từ mở bán dự án Akari, Southgate, Mizuki, Izumi khi thị trường còn nhiều thách thức.

Đồng thời, các chuyên gia cũng điều chỉnh dự phóng doanh thu tăng trưởng 11,9% so với cùng kỳ trong năm nay và 54,3% cho năm sau. Lãi ròng tăng trưởng 9,2% năm 2023 và 47,6% năm 2024 nhờ bàn giao sản phẩm trung cấp từ dự án Southgate, Mizuki và Izumi.

Về cơ cấu tài chính, VNDIRECT đánh giá NLG có cơ cấu tài chính vững chắc với dòng tiền ổn định từ các kỳ thanh toán của khách hàng; hệ số Nợ/Vốn chủ sở hữu ở mức an toàn là 1,1 lần so với trung bình ngành là 1,5 lần và tỷ trọng tiền và tương đương tiền cao ở mức 4.281 tỷ đồng, tương đương 15,7% tổng tài sản tính đến cuối quý I vừa qua so với đáo hạn nợ vay giai đoạn 2023 - 2024 lần lượt là 2.000 và 1.500 tỷ đồng.

CTCP Tập đoàn Hà Đô (HOSE: HDG) cũng được nhận định nổi bật với tiềm năng lớn về phát triển dài hạn nhờ dự án Charm Villas.

Theo đó, BVSC kỳ vọng HDG sẽ mở bán giai đoạn 3 của dự án Charm Villas vào cuối năm 2023 và ghi nhận vào kết quả kinh doanh trong giai đoạn 2024 - 2025 nhờ các yếu tố hỗ trợ từ Chính phủ. Các dự án gối đầu như Green Lane và Linh Trung hiện tại vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý, dự kiến sẽ mở bán trong quý II năm sau.

Nhóm phân tích CTCK Vietcap (VCSC) mới đây dự báo giá bán cho dự án trên là 90 triệu đồng/m2, tương đương với giai đoạn 2. Việc sản lượng bán của giai đoạn 3 cũng được kỳ vọng sẽ phần nào giúp lãi ròng của HDG phục hồi 32% so với cùng kỳ.

Ngoài ra, HDG dự kiến sẽ hoàn thành thủ tục pháp lý cho dự án Hà Đô Minh Long và Hà Đô Greenlane trong nửa đầu năm 2024, trễ hơn so với kế hoạch trước đây của công ty là nửa cuối năm nay nên VCSC dời thời gian bàn giao dự phóng của các dự án này thêm 1 năm, từ năm 2024 sang năm 2025.

Về cơ cấu tài chính, BVSC đánh giá danh mục năng lượng tái tạo (NLTT) hoạt động hiệu quả đã đem về dòng tiền đều đặn hàng năm cho HDG.

Cụ thể, theo các chuyên gia, danh mục NLTT 462 MW của HDG sẽ đóng góp khoảng 1.200 - 1.500 tỷ đồng lợi nhuận gộp mỗi năm cho công ty. Trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn, dòng tiền đem về từ danh mục NLTT sẽ có vai trò rất quan trọng với HDG, giúp công ty đảm bảo được sự an toàn về tài chính.

Ngoài ra, công ty sẽ sớm triển khai đầu tư xây dựng các dự án điện gió và thủy điện mới, với tổng công suất trong kế hoạch phát triển 5 năm tới lên đến 621MW.

Như vậy, BVSC ước tính doanh thu và lãi ròng cho năm 2023 của HDG lần lượt đạt 3.191 tỷ đồng, giảm 11% và 942 tỷ đồng, giảm 14% cùng kỳ năm ngoái do sản lượng điện từ các nhà máy thủy điện dự phóng giảm 21% so với cùng kỳ trước tình hình thủy văn kém thuận lợi. Cùng đó, số lượng căn biệt thự Charm Villas bàn giao trong năm 2023 là 73 căn, so với mức 91 căn trong năm 2022.

Trong báo cáo ngày 5/7, CTCK MB (MBS) cũng dự báo doanh thu của HDG năm nay sẽ giảm nhẹ 9% so với cùng kỳ, đạt 3.347 tỷ đồng do suy giảm từ mảng thủy điện. Biên lãi gộp chung giảm xuống 60,5%, thấp hơn mức 62% của năm 2022 do biên lãi gộp mảng BĐS giảm mạnh từ 75% xuống còn 40%. Lợi nhuận ròng đạt 1,155 tỷ đồng, giảm 13% cùng kỳ 2022.

Chung nhận định, VNDIRECT cho rằng sự thiếu hụt dự án tiềm năng ở mảng BĐS khiến lợi nhuận HDG có thể nhận sụt giảm trong năm tới.

Trong năm ngoái, HDG chỉ bàn giao 93 căn tại dự án Charm Villas và ghi nhận doanh thu mảng BĐS là 1.112 tỷ đồng, thấp hơn mức dự báo của các chuyên gia là bàn giao 102 căn. Do vậy, VNDIRECT kỳ vọng doanh thu mảng BĐS giai đoạn 2023 - 2024 sẽ đạt lần lượt 1.455 tỷ đồng và 1.029 tỷ đồng, tương ứng tăng 30% và giảm 29% so với cùng kỳ.

Ở thị trường miền Bắc, CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (HOSE: NTL) được kỳ vọng sẽ ghi nhận kết quả kinh doanh đột biến từ dự án 23ha Bãi Muối.

Theo công ty, dự án đã hoàn thành thi công hạ tầng khu I, II và đang tiến hành nghiệm thu. Một số hạng mục đã hoàn thành chưa nghiệm thu xong hiện đang được thẩm định và có thể đưa vào kinh doanh sớm nhất ngay trong quý III này.

BVSC dự báo doanh thu công ty đạt 684 tỷ đồng, tăng 76%, lãi ròng 284 tỷ đồng, tăng mạnh 166% so với cùng kỳ 2022, với 234 tỷ đồng doanh thu từ Khu Đô thị Bắc Quốc lộ (KĐT BQL) 32 và 450 tỷ đồng doanh thu từ dự án 23ha Bãi Muối.