Doanh nghiệp bất động sản tập trung cơ cấu nợ

Trong kế hoạch kinh doanh năm 2023, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết cơ cấu nợ là ưu tiên hàng đầu để duy trì nhịp sống qua cơn khó khăn. Việc tất toán các khoản vay, trái phiếu ngắn hạn đến hạn đã được gấp rút thực hiện tại một số doanh nghiệp. Tuy nhiên, đây chưa phải là bức tranh chung của toàn thị trường bởi các thương vụ đàm phán giãn, hoãn nợ thêm 12-24 tháng diễn ra nhiều hơn.

Theo dữ liệu từ WiGroup, tính đến ngày 30/6/2023, tổng dư nợ vay của 85 doanh nghiệp bất động sản trên sàn ghi nhận trên 207.710 tỷ đồng, giảm 27,3% so với cuối năm ngoái. Trong đó, tổng dư nợ ngắn hạn giảm 27,5% và tổng dư nợ dài hạn giảm 27,2%.

Tổng chi phí lãi vay các doanh nghiệp ghi nhận (khoản mục 23 trên bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh) trong quý II xấp xỉ 3.000 tỷ đồng, giảm 32,2% so với quý cuối năm ngoái. Tiền lãi vay các doanh nghiệp đã trả trong kỳ (khoản mục 14 theo phương pháp gián tiếp hoặc khoản mục 04 theo phương pháp trực tiếp trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ) cũng giảm hơn 28% về 3.724 tỷ đồng.

Một điểm lưu ý khác là chênh lệch tiền lãi vay đã trả và chi phí lãi vay các doanh nghiệp ghi nhận gia tăng (con số này vào quý cuối năm ngoái ở mức 1,22 lần, quý II năm nay ghi nhận 1,26 lần), làm giảm áp lực chi phí trên báo cáo kết quả kinh doanh. Điều này cho thấy con số lợi nhuận không đủ cơ sở mà dòng tiền mới thực sự phản ánh được sức khỏe của doanh nghiệp vào thời điểm này.

Một số doanh nghiệp không ghi nhận chi phí lãi vay nhưng tiền lãi thực tế đã trả hàng trăm tỷ đồng như CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH), CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Mã: VCR) hoặc đã trả lãi vay vài chục tỷ đồng như CTCP Tập đoàn C.E.O (Mã: CEO).

(Nguồn: BCTC hợp nhất quý II/2023 của Khang Điền).

(Nguồn: BCTC tổng hợp quý II/2023 của VCR).

Ở trường hợp khác, các doanh nghiệp ghi nhận chi phí lãi vay thấp hơn nhiều so với tiền lãi thực tế đã trả như CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (Mã: HQC), Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG), CTCP Tập đoàn Tư vấn Đầu tư Xây dựng Kiên Giang (CIC Group, Mã: CKG), CTCP Sonadezi Giang Điền (Mã: SZG), CTCP Quốc Cường Gia Lai (Mã: QCG).

11 doanh nghiệp trả 1-8 tỷ đồng lãi vay mỗi ngày

CTCP Vinhomes (Mã: VHM) đã trả nhiều lãi vay nhất ngành trong quý II với hơn 755 tỷ đồng trên tổng dư nợ 43.369 tỷ đồng, gần bằng với chi phí lãi vay doanh nghiệp ghi nhận là 785 tỷ đồng. Trung bình mỗi ngày Vinhomes đã trả 8,3 tỷ đồng lãi vay.

Phần thuyết minh trên báo cáo tài chính của Vinhomes cho thấy, doanh nghiệp đã tất toán trên 3.300 tỷ đồng trái phiếu ngắn hạn trong nửa đầu năm, trái phiếu dài hạn còn lại gần 6.500 tỷ đồng.

Các khoản vay ngân hàng ngắn hạn có lãi suất 7,1% đến trên 15%/năm đối với khoản vay không có tài sản bảo đảm (dư nợ khoảng 1.800 tỷ đồng); lãi suất 7,1% đến trên 12,6%/năm đối với khoản vay không có tài sản bảo đảm (dư nợ khoảng 6.869 tỷ đồng).

Dư nợ vay dài hạn còn lại của Vinhomes đều có tài sản bảo đảm với lãi suất 7,5-11%/năm, trong đó có hai khoản vay lớn ở Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) trên 6.800 tỷ đồng và Ngân hàng HongKong and Shanghai Banking Corporation gần 5.600 tỷ đồng. Các khoản vay ngắn hạn từ đối tác doanh nghiệp còn hơn 6.000 tỷ đồng, chịu lãi suất 11%/năm và đáo hạn từ tháng 4/2024.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) đã trả 534 tỷ đồng lãi vay trên tổng dư nợ 61.579 tỷ đồng, tương đương mỗi ngày doanh nghiệp trả 5,87 tỷ đồng. Tuy nhiên, Novaland chỉ ghi nhận hơn 200 tỷ đồng chi phí lãi vay.

Các khoản vay của Novaland dàn trải ở các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước, toàn bộ đều có tài sản bảo đảm và phần lớn đều có lãi suất trên 10% mỗi năm. Một số khoản vay lớn ở Credit Suisse AG – chi nhánh Singapore (1.729 tỷ đồng), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam – MSB chi nhánh TP HCM (1.050 tỷ đồng),…

Trong nửa đầu năm, Novaland đã tất toán hai khoản vay tổng giá trị 775 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – MBBank chi nhánh Bắc Sài Gòn và 337,6 tỷ đồng tại Ngân hàng TNHH MTV HSBC Việt Nam. Ngược lại, doanh nghiệp vay mới 255 tỷ đồng ở HSBC Việt Nam, 100 tỷ đồng ở hai ngân hàng nước ngoài.

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM) có dư nợ vay gần 16.000 tỷ đồng tính đến hết quý II, trong đó trái phiếu dài hạn trên 81.00 tỷ đồng. Doanh nghiệp đã trả gần 427 tỷ đồng tiền lãi vay trong kỳ, gấp 1,6 lần chi phí lãi vay ghi nhận. Thông tin về lãi suất cũng như tài sản bảo đảm (nếu có) không được doanh nghiệp đề cập.

Các khoản vay tín dụng trên nghìn tỷ của Becamex IDC bao gồm: 3.681 tỷ đồng tại BIDV chi nhánh Bình Dương, 1.075 tỷ đồng tại VietinBank chi nhánh Đồng Nai, 1.021 tỷ đồng tại ACB chi nhánh Nguyễn Văn Trỗi. Các khoản trái phiếu lớn gồm: 1.950 tỷ đồng tại Công ty TNHH Bảo hiểm Hanwha Life Việt Nam, 1.070 tỷ đồng tại CTCP Chứng khoán SmartInvest, 960 tỷ đồng tại BIDV chi nhánh Bình Dương,…

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) đã trả hơn 348 tỷ đồng lãi vay trong quý II trên tổng dư nợ hơn 6.000 tỷ đồng, gấp 1,3 lần chi phí lãi vay ghi nhận. DIC Corp đã trả hơn 200 tỷ đồng lãi vay trên tổng dư nợ hơn 2.700 tỷ đồng, gấp 11 lần chi phí lãi vay ghi nhận.

Ngoài 5 doanh nghiệp kể trên, có 6 doanh nghiệp đã trả trên 100 tỷ đồng lãi vay trong quý II: Khang Điền (Mã: KDH), TTC Land (Mã: SCR), VCR, Năm Bảy Bảy (Mã: NBB), Kinh Bắc (Mã: KBC), IDICO (Mã: IDC). Trung bình mỗi ngày, các doanh nghiệp này đã trả trên 1 tỷ đồng lãi vay.

Cuộc đua cơ cấu nợ vẫn đang tiếp diễn

Trên thực tế, các chủ đầu tư vay vốn ngân hàng không còn dễ dàng như giai đoạn trước năm 2018, kéo theo thị trường trái phiếu doanh nghiệp bùng nổ sau đó. Từ sau khủng hoảng kẹt thanh khoản diện rộng vào những tháng cuối năm ngoái,  Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã liên tục điều hành giảm lãi suất để vực dậy nền kinh tế nói chung, trong đó có bất động sản. Tuy nhiên, thị trường này vẫn cần thêm rất nhiều thời gian để điều chỉnh và phục hồi, theo dự báo của chuyên gia.

Lãnh đạo của một số doanh nghiệp địa ốc chia sẻ, “đây là thời điểm khó khăn nhất của ngành bất động sản trong suốt hơn hai thập kỷ” và “khó khăn này sẽ còn kéo dài ít nhất đến năm 2024-2025”.

Không bán được hàng kéo theo áp lực chi phí và tồn kho, đặc biệt là các khoản vay đến hạn mà doanh nghiệp không thể xoay xở được nguồn tiền để bù đắp. “Có thể lãi suất dành cho các ngành sản xuất kinh doanh khác giảm nhưng lãi suất cho vay đối với bất động sản vẫn giữ rất cao. Dù ngân hàng có mở hầu bao cho vay đi nữa thì doanh nghiệp bất động sản cũng không vay được vì pháp lý không chạy”, Chủ tịch một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ.

Hoạt động cơ cấu nợ vẫn đang tiếp diễn ở nhiều doanh nghiệp. Kể từ đầu tháng 6, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) đăng tải các văn bản công bố kết quả phát hành trái phiếu doanh nghiệp cho thấy, gần 10.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản được phát hành với lãi suất 13-14%, trong khi mức lãi suất phổ biến ở các năm trước 7-8%. Đối các lô trái phiếu đến hạn, tổ chức phát hành cũng tiến hành đàm phán nâng lãi suất lên 15%/năm kèm theo nhiều điều kiện ràng buộc khác.

Thị trường cũng ghi nhận một số khoản vay có hạn mức hàng nghìn tỷ đồng do ngân hàng cấp cho doanh nghiệp địa ốc thông qua trái phiếu và được giải ngân theo tiến độ dự án. “Thời gian này doanh nghiệp bất động sản vay được ngân hàng là tín hiệu tốt vì không phải doanh nghiệp nào cũng được vay, tiền vay được cũng rất nhỏ giọt”, đại diện một doanh nghiệp chia sẻ.

Gần đây nhất, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư số 06/2023/TT-NHNN về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (ngày 30/12/2016) quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng. Thông tư 06 tác động thay đổi 8 nghiệp vụ cho vay và có đến 2/3 nội dung hướng đến các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo nhận định của ông Vicente Nguyen, Giám đốc Đầu tư AFC Vietnam Fund, thông tư 06 không những hạn chế rủi ro đối với hệ thống tài chính ngân hàng mà còn giúp thanh lọc ngành bất động sản. Mặt khác, những quy định mới tại thông tư này thúc các công ty bất động sản phải giảm bớt sự lệ thuộc vào vốn vay, tăng nguồn vốn tự có trong các dự án bất động sản, từ đó giảm thiểu rủi ro kinh doanh của ngành, giảm rủi ro cho khách hàng, giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng và cả nền kinh tế.

Về phía chủ đầu tư, họ cho rằng thông tư 06 một lần nữa bóp nghẹt ngành bất động sản vì không thể tiếp cận nguồn vốn để phát triển dự án.

Thông tư 06 đón nhận ý kiến nhiều chiều và NHNN đang được chỉ đạo xem xét, điều chỉnh phù hợp với thực tế, để các doanh nghiệp nói chung đều có cơ hội tiếp cận tín dụng.