"Sương mù vẫn bao phủ toàn thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023". Đó là nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) kết hợp cùng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) trong báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2023. Theo đó, “nghèo nàn, kém hấp dẫn, thiếu hụt” là những từ mô tả thực trạng nguồn cung bất động sản nhà ở trong thời gian qua. Các chủ đầu tư có sẵn “hàng” thì “đóng giỏ” chờ thị trường tích cực hơn, phần lớn chủ đầu tư còn lại vẫn đang luẩn quẩn trong khâu hoàn thiện pháp lý hoặc không đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án.

Nguồn cầu không khả quan khi mặt bằng lãi suất vẫn cao, nguồn cung hạn chế. Tỷ lệ giao dịch bất động sản nhà ở trong quý II/2023 dù tăng 7% so với quý I nhưng giảm 32% so với cùng kỳ (svck). Con số này trong 6 tháng đầu năm cũng giảm đến 37% svck.

Trong bối cảnh đó, CTCP Vinhomes (HOSE: VHM) nổi bật với kết quả kinh doanh kỷ lục trong quý II và nửa đầu năm, góp phần dẫn dắt tăng trưởng chung cho toàn ngành. Theo đó, nhờ bàn giao nhiều căn hộ thấp tầng tại dự án Ocean Park 2, Vinhomes đã đạt doanh số kỷ lục trong quý II năm nay với doanh thu đạt 32,8 nghìn tỷ đồng, tăng gần gấp 6,4 lần svck 2022. Lợi nhuận ròng đạt 9,7 nghìn tỷ đồng, tăng gấp 12 lần cùng kỳ năm ngoái.

Theo báo cáo ngày 21/8, nhóm phân tích CTCK Mirae Asset (MAS) thống kê, trong nửa đầu năm 2023, Vinhomes đã bàn giao 5.400 căn hộ và ghi nhận 62,1 nghìn tỷ đồng doanh thu thuần, tăng mạnh 364% svck. Nếu tính cả doanh thu từ các dự án bàn giao theo hình thức BCC (hợp đồng hợp tác kinh doanh), tổng doanh thu tăng lên 75,5 nghìn tỷ đồng, tăng 300% svck, hoàn thành 76% kế hoạch năm 2023 của công ty. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận gộp giảm đáng kể trong 6 tháng đầu năm xuống còn 32% (cùng kỳ năm trước là 44%), do hầu hết các căn hộ được bàn giao trong năm nay là nhà thấp tầng theo thỏa thuận BCC, do đó VHM phải chia sẻ lợi nhuận với các đối tác.

Bên cạnh đó, Vinhomes cũng thu về 12,4 nghìn tỷ đồng doanh thu tài chính nhờ các giao dịch bán sỉ có giá trị cao. Nhìn chung, lợi nhuận ròng 6 tháng đầu năm 2023 tăng lên 21,5 nghìn tỷ đồng, tức tăng mạnh 314% svck, hoàn thành 72% kế hoạch mục tiêu của ban lãnh đạo và cũng là mức lợi nhuận ròng 6 tháng đầu năm cao nhất từ trước đến nay của công ty.

Doanh số pre-sale tăng 24,9 nghìn tỷ đồng trong quý II, tăng 58% so với quý trước và nâng tổng giá trị hợp đồng đã ký trong nửa đầu năm lên 40,6 nghìn tỷ đồng. Doanh thu chưa thực hiện đạt 89,1 nghìn tỷ đồng, đủ để Vinhomes duy trì doanh thu cao trong năm tới.

Triển vọng KQKD bứt phá nửa cuối năm nhờ tăng tốc bán hàng và bàn giao nhà 

Theo MAS, công tác bán hàng và bàn giao nhà của Vinhomes sẽ tăng tốc trong nửa cuối năm. Cụ thể, các giai đoạn còn lại của Ocean Park 2 và Ocean Park 3 sẽ là động lực tăng trưởng chính cho nửa cuối năm nay và năm sau. Vinhomes dự kiến hoàn thành mở bán dự án Ocean Park 2 và 3 trong giai đoạn 2023 - 2024. Do đó, nhóm phân tích đã nâng dự báo doanh thu năm 2023 và 2024 lên lần lượt là 21% và 24%.

Ngoài ra, ban lãnh đạo cũng tin tưởng vào khả năng thanh khoản và đáp ứng các nghĩa vụ nợ của công ty. Theo đó, nợ ròng của Vinhomes tăng lên 43,4 nghìn tỷ đồng, tăng 36% svck, trong đó khoảng 17,4 nghìn tỷ đồng tương đương 40% tổng nợ sẽ đáo hạn trong vòng chưa đầy một năm. Ban lãnh đạo cho biết hạn mức tín dụng còn lại lên tới 800 triệu USD. Chi phí nợ vay của Vinhomes là 10,5%, với tỷ lệ chi trả lãi vay là 19,8 lần vào quý II, được MAS đánh giá là rất tốt so với các công ty bất động sản khác trên sàn.

Về triển vọng KQKD cho cả năm 2023, nhóm phân tích dự báo doanh thu thuần và lãi ròng của VHM sẽ đạt mức cao nhất kể từ năm 2018. Theo đó, doanh thu thuần dự phóng đạt 111.460 tỷ đồng, tăng 77,7% so với năm ngoái và 188% svck 2018; lãi ròng đạt 52.477 tỷ đồng, tương ứng tăng xấp xỉ 80% so với 2022 và 255% so với 2018. Nhìn chung, việc đẩy nhanh tốc độ bán hàng và bàn giao nhà của Vinhomes trong giai đoạn nửa cuối 2023 là yếu tố then chốt cho sự bứt phá cả về doanh thu lẫn lợi nhuận cả năm của công ty.