Thời gian qua, hiện tượng thổi giá, dìm giá hay "quân xanh, quân đỏ" trong hoạt động đấu giá đất đang gây ảnh hưởng trực tiếp đến một bộ phận người dân có nhu cầu sử dụng thực. 

Trả lời chất vấn trước Ủy ban thường vụ Quốc hội hồi giữa tháng 3, Bộ trưởng Bộ TNMT Trần Hồng Hà cho biết những hiện tượng như vậy đang tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm thất thoát tài sản nhà nước, thậm chí gây ra những hệ lụy với hệ thống ngân hàng và an ninh tiền tệ.

Mới đây nhất, Bộ TNMT cho biết đang lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Trong đó, đáng chú ý là nội dung đề xuất bồi thường, cấm đấu giá 5 năm đối với hành vi tự ý bỏ số tiền đặt trước, bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

 

Đại biểu QH Tạ Văn Hạ (Bạc Liêu) đề nghị cần kiểm tra, giám sát, điều tra cụ thể vụ việc này và đặt ra câu hỏi tài phiên họp mới đây: "Liệu có chuyện thổi giá để nâng giá trị cổ phiếu, đánh võng giá trị tài sản để vay ngân hàng, làm sạch bảng tài chính hay không? Thị trường sốt đất có phải là sốt ảo không... Phải xử lý thật nghiêm thì mới chấm dứt được những tình trạng lũng đoạn như như hiện nay".

Ngoài ra, dự thảo Nghị định đề xuất bổ sung Điều 17a quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó bổ sung quy định về xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá.

Cụ thể, dự thảo Nghị định quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để bảo đảm năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp.

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày có quyết định trúng đấu giá thì UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

Phân tích ở góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SB Law cho biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có tờ trình Chính phủ về việc ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Trong đó, đề xuất bổ sung loạt quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó quy định rõ việc xử phạt đối với trường hợp tự ý bỏ cọc khi tham gia đấu giá tại Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Cụ thể, Dự thảo quy định, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Người trúng đấu giá không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không bồi thường.

Nhìn chung, những đề xuất trên của Bộ Tài nguyên và Môi trường đều nhằm hạn chế các hành vi không lành mạnh, lũng đoạn thị trường bất động sản trong hoạt động đấu giá. Tuy nhiên, theo quan điểm cá nhân tôi, để áp dụng các đề xuất này, cần nghiên cứu và xem xét thận trọng tránh làm hạn chế quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá.

Về vấn đề bị cấm đấu giá nhưng nhiều tập đoàn lớn hoàn toàn có thể cử công ty con hay còn là "sân sau" đi tham gia, Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết: Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất quy định, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Có ý kiến cho rằng quy định như vậy sẽ không chỉ hạn chế, làm cản trở việc đấu giá bất động sản sau này, mà còn có thể dẫn đến trường hợp doanh nghiệp sẽ đi mua lại tài sản trúng đấu giá, do không bị vướng vào những giới hạn của các quy định. Dẫn lại về cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm, doanh nghiệp bỏ cọc đã chịu mất tiền đặt trước rồi nên về bản chất họ cũng không vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, vẫn sẽ xảy ra trường hợp các tập đoàn đó tham gia đấu giá, nhưng không trực tiếp mà thông qua các công ty “sân sau”, công ty con của mình. Bởi tập đoàn đó hoàn toàn có thể thành lập ra những công ty con, mang pháp nhân mới “sạch sẽ”.

 

Bộ trưởng Bộ TNMT Trần Hồng Hà: "Thổi giá đầu cơ đất đai là hiện tượng có thật. Người dân và doanh nghiệp gửi tài sản vào đất, đất lên giá như ngựa phi, khi đầu tư tiền tài sản vào đất đai thì không hiệu quả, rất không tốt cho nền kinh tế, nên nhà nước phải điều tiết giá. Đất chưa sử dụng nhưng tiếp tục tham gia đấu giá để tăng giá tiếp, đất chưa sử dụng vẫn tiếp tục lên giá. Vì thế phải xác định lộ trình đưa dự án vào sử dụng. Phải phân biệt phân khúc thị trường, không thể lấy mục tiêu thu được nhiều tiền, điều đó không được; phải đảm bảo tính toán cung cầu của thị trường bất động sản. Tôi muốn khẳng định quy hoạch sử dụng đất đai và đô thị rất quan trọng".

Do đó, đề xuất này chưa hoàn toàn là hoàn thiện quy định pháp luật. Nếu giữ nguyên đề xuất này và đưa vào quy định pháp luật, thì cần làm rõ tư cách tham gia đấu giá cũng như kiểm tra các tư cách pháp nhân, nguồn vốn, … của các công ty tham gia đấu giá, phải yêu cầu chứng minh năng lực tài chính khi tham gia đấu giá; xem xét lịch sử quá trình thực hiện các dự án của công ty đã, đang đầu tư để đánh giá năng lực của họ. Nhìn lại các công ty tham gia đấu giá đất ở Thủ Thiêm có thể thấy, nội dung này hoàn toàn bỏ ngỏ. Thậm chí có công ty mới được thành lập vài tháng trước đó, vốn chỉ có vài trăm tỷ đồng, nhưng tham gia đấu giá đất lên đến hàng ngàn tỷ đồng.

Sau cùng, luật sư Nguyễn Thanh Hà đưa ra giải pháp: Để ngăn chặn những vụ việc tham gia đấu giá đất nhưng bỏ cọc, thiết nghĩ, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần soát các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện tham gia đấu giá, việc xác định giá khởi điểm, tỷ lệ tiền đặt trước, tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, việc xử lý khi cuộc đấu giá có dấu hiệu bất thường.

Giải pháp nữa là cần có quy định, phương pháp, trình tự khác hơn, chặt chẽ hơn, để đấu giá đối với tài sản là đất đai. Hiện nay, Luật đất đai mới chỉ quy định các điều kiện về doanh nghiệp tham gia đấu giá, nhưng chưa quy định điều kiện cụ thể liên quan đến năng lực của doanh nghiệp, chấp hành pháp luật nói chung, hay kinh nghiệm thực tiễn, ...

Ngoài ra, phải rà soát và hoàn thiện hơn nữa các quy định về đấu giá tài sản nói chung, và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Theo đó, các quy định pháp luật cần phải đảm bảo được việc xác định giá khởi điểm sát hơn với giá thị trường. Điều kiện về năng lực, đặc biệt là các điều kiện về uy tín và năng lực tài chính, trách nhiệm đối với việc thực hiện dự án của chủ đầu tư cần phải được quy định chặt chẽ hơn.

Nâng cao hơn nữa chế tài xử lý đối với các nhà đầu tư bỏ cọc như buộc phải chứng minh năng lực tài chính bằng hoặc cao hơn giá trị đã trả giá, ngoài việc bị mất số tiền đặt cọc thì nhà đầu tư bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá, đấu thầu trong một thời gian nhất định và bị trừ điểm uy tín khi tham gia các cuộc đấu giá hoặc đấu thầu về sau sao cho phù hợp với các quy định pháp luật liên quan.

Bên cạnh đó, cần quy định tăng mức đặt cọc đối với tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất công, thực hiện dự án kinh doanh bất động sản. Đồng thời, cần bổ sung các quy định rõ ràng và chi tiết hơn về các trường hợp và các thiệt hại (chi phí phải bồi thường khi nhà đầu tư bỏ cọc, chi phí tổ chức đấu giá lại), để tăng tính răn đe và có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn trong việc xử lý các nhà đầu tư vi phạm.