Chuyên gia: Không thể đổ lỗi hoàn toàn do bảng giá đất làm tăng giá bất động sản

Trao đổi với phóng viên Doanh nhân Việt Nam bên lề một hội thảo về áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 diễn ra mới đây, PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng: “Bảng giá đất cần được xác định dựa trên nguyên tắc thị trường để tránh cơ chế bao cấp và tình trạng ‘hai giá’. Điều này không chỉ đảm bảo tính đúng, tính đủ giá trị đất đai vào ngân sách mà còn bảo vệ quyền lợi của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân”.

Cũng theo vị này, trên thực tế, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhiều địa phương đã tiến hành xác định bảng giá đất mới. Tuy nhiên, giá đất ở nhiều nơi đã tăng, thậm chí tăng gấp nhiều lần. Điều này khiến dư luận băn khoăn, lo ngại, đặc biệt là với các doanh nghiệp và những người có thu nhập thấp.

Đối với các doanh nghiệp, chủ đầu tư, chi phí tiếp cận đất đai tăng sẽ ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án, kéo theo đó là giá thành sản phẩm tăng. Đặc biệt, các địa phương khó khăn, cần thu hút đầu tư sẽ gặp nhiều bất lợi, do tính hấp dẫn bị giảm sút. Trên thực tế, việc điều chỉnh bảng giá đất có biên độ tăng cao như hiện nay đã gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm (được áp dụng giá quy định trong bảng giá - Điều 159 Luật Đất đai 2024) dẫn đến tiền thuê đất tăng đột biến, ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch kinh doanh của nhiều doanh nghiệp, thậm chí có trường hợp doanh thu không đủ để trả chi phí thuê đất.

Đối với người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp, cơ hội tiếp cận nhà ở với giá hợp lý ngày càng xa vời. Giá nhà chung cư, nhà ở xã hội, thậm chí cả nhà trong ngõ đều tăng mạnh, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người.

Chia sẻ thêm trên Reatimes, PGS TS Nguyễn Quang Tuyến cho biết: “Hiện nay, những người ủng hộ quan điểm giá đất theo giá thị trường cho rằng giá đất cần tiếp tục tăng. Nhưng theo quan điểm cá nhân tôi, nếu giá đất tiếp tục tăng sẽ dẫn đến những hệ lụy tiêu cực về mặt kinh tế và xã hội.

Hệ lụy nhãn tiền đầu tiên là gây hoang mang cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người làm công ăn lương, công nhân trong các khu công nghiệp, và cả lực lượng vũ trang. Nếu giá đất cứ "nhảy múa", tăng phi mã như hiện nay, thì không bao giờ họ có chỗ an cư. Điều này đi ngược lại với quyền có chỗ ở, một trong những quyền cơ bản của công dân, đã được ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013.

Thời gian qua, tại Hà Nội, giá đất ở Thanh Oai lên tới 80 triệu đồng/m2, Hoài Đức 130 triệu đồng/m2, hay Sóc Sơn có lô đất nông nghiệp được bỏ giá lên tới 30 tỷ đồng/m2, một mức giá hết sức vô lý, gây hoang mang và bất an cho người dân. Một người có thu nhập khoảng 20 triệu đồng/tháng, nếu muốn mua một căn hộ giá 4,5 - 5 tỷ đồng, phải làm việc liên tục 19 - 20 năm, không chi tiêu gì, mới đủ khả năng chi trả.

Thực tế, đã có nhiều thông tin cho biết, tại Hà Nội và TP HCM, phân khúc nhà chung cư 40 triệu đồng/m2 đã biến mất. Nhân bối cảnh bảng giá đất tăng, sẽ có tình trạng "té nước theo mưa", thổi giá và sẽ tạo ra mặt bằng giá mới cao và đáng lo ngại. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến chính sách an sinh xã hội và phát triển bền vững.

Trong một góc nhìn khác, GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích: "Kể từ năm 2003, Luật Đất đai đã quy định giá đất của nhà nước phải phù hợp với giá trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, bảng giá đất của nhà nước vẫn luôn thấp hơn nhiều so với thị trường. Điều này cho thấy sự lẫn lộn giữa hai khái niệm: Bảng giá đất và việc áp dụng bảng giá đất.

Cần khẳng định rằng, giá đất phải phản ánh đúng giá trị thị trường. Nhưng việc áp dụng bảng giá đất như thế nào lại là câu chuyện khác, phụ thuộc vào chính sách của chính phủ. Ví dụ, đối với những dự án nhà ở xã hội, có thể áp dụng chính sách ưu đãi, chỉ 20% giá thị trường. Ngược lại, những dự án không khuyến khích đầu tư có thể phải áp dụng 120% giá thị trường. Chính sự linh hoạt trong áp dụng này mới tạo ra sự điều tiết thị trường.

Thế nhưng, thực tế chúng ta lại đang lẫn lộn hai khái niệm này. Nhiều người cho rằng, bảng giá đất hình thành sẽ mặc định áp dụng cho tất cả các trường hợp. Đây là một sai lầm. Việc áp dụng như thế nào là chính sách tài chính của nhà nước, không phải bảng giá đất quyết định. Bảng giá đất dứt khoát phải theo sát thị trường, không thể thấp hơn.

Việc áp dụng bảng giá đất cần dựa trên chính sách tài chính đất đai, gắn kết chặt chẽ với các yếu tố xã hội và phát triển. Từ đó, hình thành cơ chế áp dụng giá trị phù hợp cho từng đối tượng cụ thể trong cơ chế thị trường. Đáng tiếc, chúng ta chưa có sự hiểu biết thấu đáo, dẫn đến những bất cập trong thực tiễn". 

Theo GS Đặng Hùng Võ, hiện có nhiều ý kiến lo ngại rằng, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ đẩy giá chung cư, giá bất động sản tăng cao. Tuy nhiên, nghịch lý là dù chưa áp dụng bảng giá đất mới, giá nhà đất tại Hà Nội đã tăng cao. Điều này cho thấy vấn đề không hoàn toàn nằm ở bảng giá đất. "Thực tế, bảng giá đất của Hà Nội vẫn là bảng giá cũ, chưa có thay đổi gì. Giá nhà đất tăng cao là do nhiều yếu tố khác tác động. Do đó, không thể đổ lỗi hoàn toàn cho bảng giá đất”, vị chuyên gia nhấn mạnh. 

Phân loại chi tiết, cụ thể từng nhóm đất, vị trí, dự án để có chính sách định giá đất phù hợp

Chia sẻ trong một hội thảo bất động sản mới đây, các chuyên gia nhấn mạnh rằng bảng giá đất cần được xây dựng một cách khoa học và chi tiết hơn để bảo đảm tính minh bạch, công bằng và phù hợp với thực tế. Một trong những giải pháp trọng tâm là việc chia lại nhóm đất một cách chi tiết và hợp lý hơn. Các chuyên gia cho rằng việc chia nhóm đất cần được thực hiện dựa trên các tiêu chí rõ ràng như mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, yếu tố môi trường và an sinh xã hội.

Ví dụ, nhóm đất phi nông nghiệp có thể được phân tách thành đất thương mại, đất dịch vụ, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, và đất dành cho các dự án công ích. PGS TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh rằng cách phân nhóm này sẽ giúp phản ánh đúng giá trị thực tế của từng loại đất, tránh tình trạng áp giá chung thiếu công bằng và không phù hợp. Việc này cũng tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp hoạch định kế hoạch đầu tư chính xác hơn và giảm thiểu rủi ro tài chính.

Bên cạnh đó, việc giảm tỷ lệ % đơn giá thuê đất được coi là một giải pháp thiết yếu để giảm chi phí cho doanh nghiệp. 

Chia sẻ thêm với phóng viên, PGS TS Nguyễn Quang Tuyến cho hay: “Việc xác định giá đất cần tuân thủ nguyên tắc thị trường, nhằm xóa bỏ cơ chế bao cấp, tránh tình trạng "hai giá", đảm bảo tính đúng, tính đủ giá trị đất đai vào ngân sách. Đồng thời, đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Tuy nhiên, giá đất cũng cần phải hài hòa lợi ích của Nhà nước và các chủ đầu tư. Nếu giá đất quá cao, sẽ gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Thực tế, công tác này vốn đã rất phức tạp, bởi chi phí bồi thường cao, người dân thường so sánh, dẫn đến tiến độ dự án bị ảnh hưởng. Ngoài ra, các chủ đầu tư, doanh nghiệp sẽ gặp khó trong việc tiếp cận đất đai, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh”. 

Từ thực tế đó, PGS TS Nguyễn Quang Tuyến đề xuất: “Để giải quyết những bất cập trên, Nhà nước cần tiếp tục thực hiện đồng bộ các chính sách, không chỉ dựa vào việc điều chỉnh bảng giá đất. Ví dụ, có thể phân loại dự án, áp dụng chính sách ưu đãi, miễn giảm tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở xã hội. Đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội, mang lại lợi ích chung, Nhà nước có thể thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch rồi cho nhà đầu tư thuê.

Quan trọng hơn, cần hoàn thiện khung pháp lý, làm rõ các quy định, đặc biệt là các nguyên tắc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Cần làm rõ khái niệm "thị trường", "hài hòa lợi ích" để tránh những cách hiểu khác nhau, tạo sự thống nhất trong thực thi. 

Bên cạnh đó, cần nâng cao năng lực, trình độ của đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất. Việc đào tạo, bồi dưỡng, tập huấn chuyên sâu là rất cần thiết. Đồng thời, cần có cơ chế bảo vệ những người làm công tác định giá đất, giúp họ yên tâm công tác, thực hiện nhiệm vụ một cách khách quan, trung thực, đúng pháp luật”.