Theo đánh giá mới đây từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng việc kiểm soát thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng.

Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng đã gây áp lực lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới, nhất là phân khúc căn hộ tại Hà Nội vào quý vừa qua.

4 nguyên nhân khiến chung cư Hà Nội tăng giá 

Dữ liệu nghiên cứu của đơn vị này cho biết giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Tại quý I/2024, chỉ số giá chung cư Thủ đô đã tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý IV/2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

VARS lý giải có 4 nguyên nhân chính khiến giá chung Hà Nội tăng trong thời gian qua. Thứ nhất là cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện, giá trị bất động sản tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, việc chỉ đầu tư một mà lại tăng 3 - 4 lần là bất hợp lý. Thứ hai là nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở luôn ở mức cao và đang trong xu hướng tăng .

Thứ ba là đến từ nhu cầu đầu tư khi dòng tiền lớn đang chảy vào địa ốc để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm đáy. Cuối cùng là nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khác du lịch quốc tế, chuyên gia nước ngoài cùng học sinh, sinh viên.

Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ đạt 62%. Như vậy, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ tăng từ mức 4.138.500 người vào năm 2022 lên 5.580.000 người vào năm 2025. Tương đương với khoảng 120.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm.

Theo kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022 - 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Dữ liệu nghiên cứu từ VARS cho thấy số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm. Năm 2023, nguồn cung căn hộ mới đạt gần 11.000 sản phẩm, bằng khoảng 66% so với năm 2022. Quý I/2024, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới.

Như vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. Số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới liên tục sụt giảm, không nhiều người có ý định bán nhà và thị trường đã vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.

Khó xử lý đầu cơ, thổi giá  

Dưới góc nhìn của VARS, hiệu ứng giá chung cư Hà Nội tăng đến từ quy luật cung cầu trên thị trường. Việc cung nhỏ hơn cầu khiến giá buộc phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối, mặc dù mức giá tăng có dấu hiệu tác động, gây thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo nhằm đẩy giá từ hoạt động mua đi bán lại.

"Trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Trong bối cảnh nguồn cung ách tắc, cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá. Việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi", VARS bảy tỏ quan điểm.

Đơn vị này cho rằng giá chung cư Hà Nội sẽ có sự điều chỉnh, song không nhiều. Do đó, để giúp mặt bằng giá ổn định, cần có sự phối hợp giữa các bên tham gia thị trường.

Đối với cơ quan nhà nước, đầu tiên cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố. Từ đây, nguồn cung đến từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà.

Thứ hai, đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch. Người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Qua đó, giúp đất đai được sử dụng đúng múc đích, tiết kiệm và phát huy cao nhất giá trị sử dụng.

Thứ ba, sớm thông qua đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác nhằm thúc đẩy nguồn cung căn hộ. Lý do bởi một loạt dự án tại Hà Nội có mong muốn phát triển nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc trong việc chuyển đổi thành đất ở.

Thứ tư, thúc đẩy triển khai cải tạo, xây dựng chung cư cũ. Cần có cơ chế tốt để người dân đồng thuận di dân, còn doanh nghiệp cần xây dựng cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn. Thứ năm, nghiên cứu phương pháp áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô bất động sản sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời, có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản đầu cơ.

Đối với các chủ thể trên thị trường, khách hàng và nhà đầu tư cần tỉnh táo, lựa chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Tuyệt đối không lao theo cơn sốt, phong trào đám đông.

Chủ đầu tư bất động sản cần nghĩ đến tình hình thị trường chung, điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối. Ở phía sàn giao dịch, đội ngũ môi giới, cần có ý thức hơn trong quá trình tư vấn, giao dịch, không chuộc lợi cá nhân, hỗ trợ tối đa cho hoạt động giao dịch của khách hàng.