Thời gian qua, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục tăng cao, liên tiếp lập mặt bằng mới tại nhiều khu vực và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Hà Nội năm 2025 chứng kiến mức độ quan tâm có dấu hiệu phục hồi, giá bán tiếp tục tăng nhưng tốc độ đã chậm lại. Giá rao bán năm 2025 tăng lên 13%, giảm tốc so với mức tăng 39% ghi nhận trong năm 2024.

Trong quý III/2025, chung cư tiếp tục là tâm điểm, tăng giá 95% so với quý I/2023, đặc biệt tại phân khúc cao cấp ở Tây Hồ, Ba Đình, nơi giá phổ biến 130-210 triệu đồng/m2. Điều này khiến 56% người khảo sát đánh giá chung cư hiện tại “khó tiếp cận”.

Tuy nhiên, phân khúc phổ thông - trung cấp (dưới 55 triệu đồng/m2) lại ghi nhận hiệu suất tăng giá vượt trội (mức tăng 57% - 71% so với quý I/2024), đồng thời duy trì lợi suất cho thuê tốt nhất. Xu hướng dịch chuyển nguồn cung và nhu cầu sang Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên ngày càng rõ rệt.

Đáng chú ý, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội tính đến cuối quý III/2025 ghi nhận mức rất cao ở nhiều khu vực. Tây Hồ ghi nhận giá trung bình khoảng 106 triệu đồng/m2, tăng 91% so với quý I/2023; Đống Đa đạt 86 triệu đồng/m2, tăng 111%; Thanh Xuân 87 triệu đồng/m2, tăng 98%; Cầu Giấy 84 triệu đồng/m2, tăng 99%; Hai Bà Trưng 87 triệu đồng/m2, tăng 67%. Ba Đình vẫn giữ mức cao nhất thủ đô với 128 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng 74%.

Tại các khu vực ngoại thành, Đông Anh có giá trung bình 72 triệu đồng/m2, tăng 99%; Thanh Trì 59 triệu đồng/m2, tăng 119% – mức tăng cao nhất toàn thị trường; Hà Đông 61 triệu đồng/m2, tăng 108%; Hoàng Mai 68 triệu đồng/m2, tăng 102%; Gia Lâm 64 triệu đồng/m2, tăng 114%. Bắc Từ Liêm ghi nhận giá trung bình 84 triệu đồng/m2, tăng 110%; Long Biên 67 triệu đồng/m2, tăng 83%; Nam Từ Liêm 77 triệu đồng/m2, tăng 88%.

Giá bán tăng, thanh khoản tốt

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, khu vực lõi trung tâm và trung tâm vẫn ghi nhận mặt bằng giá đi lên của căn hộ từ đầu tháng 10 đến đầu tháng 11. Nguồn hàng sơ cấp tại khu vực này vô cùng khan hiếm, toàn thị trường có 2 dự án mới tung hàng thuộc phường Cầu Giấy và thuộc phường Giảng Võ. Xa hơn về mặt địa lý có một dự án mới thuộc phường Xuân Đỉnh. Cả 3 dự án này đều ghi nhận tốc độ bán hàng tốt. Dù với nền giá cao: ngoài 150 triệu đồng/m2, nhưng các dự án đều bán hết hàng nhanh, thanh khoản tốt.

Với các dự án trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá tiếp tục ghi nhận đà tăng trung bình 5-10% so với tháng 9/2025. Đơn cử, các căn 3 ngủ tại Royal City có khoảng giá trung bình từ 15 tỷ/căn đổ lên có mức tăng 400-600 triệu đồng so với tháng trước. Căn hộ 2 phòng ngủ tại Home City với diện tích ngoài 70 m2 với căn có ban công cũng đã xác lập mặt bằng giá chào bán mới lên tới 8-8,2 tỷ đồng (không bao thuế phí), trong khi một tháng trước đó, vẫn có giá 7,6-7,9 tỷ đồng. Các căn diện tích ngoài 70 m2 không có ban công tại dự án này cũng đã tăng 200-300 triệu đồng/căn với mức giá hiện tại phổ biển là 7,5 tỷ đồng/căn trong tháng 10/2025.

Hay tại Mỹ Đình Plaza, với dòng căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh, vào tháng 9/2025, mức giá cao nhất được ghi nhận là 6,4-6,6 tỷ đồng/căn thì đến hiện tại mức giá chào bán đã chạm mức 7 tỷ đồng/căn, không bao thuế phí. Căn 1 phòng ngủ tại Vinhomes Skylake,vào tháng trước có giá 6,5 tỷ đồng/căn (bao thuế phí) thì đến hiện tại, dòng căn 1 phòng ngủ vô cùng hiếm hoi tại đây cũng đã được chào bán lên 7 tỷ đồng/căn. Mức tăng trung bình từ 300-500 triệu đồng/căn chỉ trong 1 tháng cũng được ghi nhận tại Central Field, A10 Nam Trung Yên, Hanoi Center Point, Handiresco…

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, dù giá tăng mạnh nhưng thanh khoản trên thị trường chung cư vẫn giữ ở mức cao. Tuy nhiên, ông Quốc Anh cũng cảnh báo, mức tăng nóng của giá chung cư Hà Nội đã tác động mạnh đến tâm lý thị trường. “Mức giá chung cư Hà Nội đang tăng quá nhanh, dẫn đến nhiều nhà đầu tư sợ rằng liệu thị trường chung cư có đang đạt đỉnh”, ông nói. Ông cho rằng rủi ro xuất hiện khi giá đã tăng liên tục trong thời gian dài, trong khi tâm lý nhà đầu tư bắt đầu lo ngại về khả năng điều chỉnh.

Cũng trên trang Batdongsan.com.vn, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định về diễn biến giá chung cư, mặt bằng giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng mạnh trong bối cảnh chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng và lãi vay đều leo thang. Cùng với đó, các chủ đầu tư đang ngày càng định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp, hướng đến nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao và nhu cầu sống chất lượng hơn. Sự chuyển dịch này khiến mặt bằng giá chung cư mới tại các đô thị lớn như TP HCM và Hà Nội duy trì đà tăng hai con số trong nhiều quý liên tiếp.

Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp ghi nhận tăng trưởng tại những khu vực có nguồn cung mới ra mắt ở mức giá cao, tạo hiệu ứng kéo giá các dự án lân cận tăng theo. Tuy nhiên, mức tăng này mang tính cục bộ, chủ yếu tập trung ở những dự án có vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn thiện hoặc đã hình thành cộng đồng cư dân ổn định.