Sáng 29/8, hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi . Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Trần Thị Hồng Thanh bày tỏ đánh giá cao cơ quan thẩm tra, cơ quan soạn thảo đã nghiêm túc tiếp thu, chỉnh lý theo ý kiến đóng góp của các đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua.

Về một số nội dung cụ thể về các hành vi bị nghiêm cấm, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh nhất trí với 7 nhóm hành vi bị nghiêm cấm như dự thảo luật. Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị bổ sung hành vi bị nghiêm cấm: đó là thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; Phải hành nghề trong một sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới. Để cơ quan quản lý Nhà nước quản lý tốt các đối tượng này, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu chế tài xử lý cá nhân hoạt động môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và không làm việc trong một tổ chức sàn kinh doanh bất động sản.

Về trách nhiệm của chính quyền và chủ đầu tư, đại biểu đề nghị rà soát quy định cụ thể, rõ ràng hơn trách nhiệm của chính quyền và chủ đầu tư trong việc đảm bảo minh bạch thông tin để khách hàng chủ động, an toàn trong việc tìm, mua bất động sản.

Cũng tại buổi Dự thảo, đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp bày tỏ đồng tình với nội dung bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để bên mua và bên bán tin tưởng lẫn nhau…

Tuy nhiên, theo đại biểu Phạm Văn Hòa, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này cần bổ sung thêm quy định cụ thể về khoản tiền bảo lãnh (đặt cọc) đối với nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý những trường hợp hủy hợp đồng khi mà bên mua và bên bán không thể tự thỏa thuận được với nhau.

Bên cạnh đó, liên quan đến nội dung giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch, đại biểu Phạm Văn Hòa bày tỏ tán thành với ý kiến của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội. Đồng thời nhấn mạnh, sàn giao dịch bất động sản chủ yếu thực hiện hoạt động môi giới trung gian để bán sản phẩm, với mục đích chính là kinh doanh, lợi nhuận… Do vậy, chưa đảm bảo tính công khai, minh bạch. Việc quy định giao dịch bất động sản bắt buộc qua sàn là không cần thiết. Theo đại biểu, về nội dung này, nhà nước chỉ nên quy định khuyến khích chứ không nên quy định theo hướng bắt buộc.

Siết chặt quy định huy động vốn, đặt cọc

Liên quan đến vấn đề đặt cọc, theo Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, hiện có 2 phương án cho nội dung này.

Phương án 1: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Phương án 2: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với phương án 1 vì khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, dự án đã kết thúc giai đoạn chuẩn bị dự án để chuyển sang giai đoạn thực hiện. Do đó, tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua nên có thể cho phép nhận đặt cọc.

Còn nếu cho phép thu tiền đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này” sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.

Ngoài ra, qua quá trình nhận đặt cọc, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có cơ hội để đánh giá cụ thể hơn về nhu cầu của các khách hàng tiềm năng, chủ động hơn về phương án kinh doanh, từ đó hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.

Về số tiền đặt cọc, theo ông Thanh, số tiền này cần được quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

“Nếu quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp không đủ năng lực tham gia thị trường; nếu quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia”, nhấn mạnh điều này, ông Thanh nói, dự thảo Luật được chỉnh sửa, quy định số tiền đặt cọc tối đa 10% giá bán, cho thuê mua.

Quan tâm đến vấn đề này khi thảo luận, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) cho rằng, tiền đặt cọc nếu không quy định số tiền tối đa, sẽ có nhiều rắc rối phát sinh. Vì bây giờ vấn đề đặt cọc đang rất lộn xộn do thiếu quy định cụ thể về vấn đề này. Từ đó dẫn đến tình trạng chiếm dụng vốn, huy động tiền đặt cọc quá nhiều, có dự án tới 30 - 50% tổng giá trị, có dự án không triển khai được, người mua nguy cơ mất tiền.

Bà Nga cũng nhất trí với quy định về thời điểm đặt cọc như phương án 1, được thu tiền đặt cọc khi dự án có thiết kế cơ sở và số tiền không vượt quá 10%. Quy định như vậy đảm bảo chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại pháp lý, người mua không bị lừa vốn.

Theo đại biểu Nguyễn Tạo (Lâm Đồng), đặt cọc và huy động vốn là vấn đề phát sinh nhiều tranh chấp, dẫn tới khiếu kiện đông người. Vì vậy, ông đề nghị trong lần sửa đổi luật cần quy định rõ tiến độ như thế nào mới được phép chuyển nhượng dự án; xác định rõ tỷ lệ hoàn công, được các cơ quan nhà nước kiểm tra; đảm bảo đầu tư hạ tầng đồng bộ…