Bộ Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Thay vì 5 phương pháp như trong Nghị định 44, tại dự thảo, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất 4 phương pháp định giá đất.

Cụ thể, "phương pháp so sánh" được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất (thửa đất so sánh) thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Thứ hai là "phương pháp thu nhập" được tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá.

Tiếp đến là "phương pháp thặng dư" được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Cuối cùng là "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Dự thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng quy định cụ thể điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất

Như phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đất khi có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất… Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đất khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển…

Phương pháp thặng dư xác định giá đất là rất quan trọng

Liên quan đến các đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường về phương pháp xác định giá đất, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh chia sẻ với Doanhnhanvn.vn rằng: Dự thảo của Bộ TNMT lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh là phù hợp, bởi phương pháp chiết trừ có thể coi là một bộ phận của phương pháp so sánh.

Như vậy, 3 phương pháp còn lại (so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất) mang tính cố định. Ví dụ, phương pháp thu nhập là lấy thu nhập của mảnh đất đó so sánh với thu nhập chung để tính giá trị mảnh đất. Phương pháp hệ số điều chỉnh cũng đã được áp dụng, bởi đây là phương pháp tương đối đơn giản, dễ làm nhưng độ chính xác không cao, không đầy đủ. Vì xem xét giá đất theo điều kiện nào đó để tính theo hệ số nhưng chỉ áp dụng trong một số thời điểm nhất định như lạm phát.

Nếu áp dụng 3 phương áp như dự thảo của Bộ TNMT đề xuất không có điểm đột phá, không mang tính kinh tế thị trường như Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Về việc bỏ phương pháp thặng dư , PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, để việc định giá đất mang tính kinh tế thị trường như Nghị quyết số 18-NQ/TW không thể bỏ được phương pháp thặng dư, bởi đây là phương pháp dùng để tính trong quá trình biến đổi, lấy thu nhập trừ chi phí tính lợi ích đem lại, từ đó, tính toán giá trị đất đai. Như vậy, đây là phương pháp biến động theo thời gian, theo quy hoạch, theo sự phát triển của bất động sản.

Ở nhiều quốc gia trên thế giới cũng sử dụng phương pháp thặng dư và coi đây là phương pháp tương đối chính xác vì liên quan đến thu nhập và chi phí tương lai, phản ánh quá trình chuyển mình của bất động sản và phù hợp với kinh tế thị trường. Vì vậy, phương pháp này đảm bảo chênh lệch địa tô không rơi vào túi của một người như hiện nay. Tuy nhiên, Bộ TNMT dự kiến bỏ quy định này lại không phù hợp nên không thể bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất, mà cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá chuyên sâu để áp dụng để đảm bảo yếu tố kinh tế thị trường.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, phương pháp này khó vì phải có quy hoạch cụ thể đất đai, có lịch sử giao dịch của mảnh đất, có điều kiện phát triển của khu vực tương tự… để cấu thành nên giá trị thặng dư để định giá đất. Mặc dù khó nhưng sát với thực tế, sát với thị trường nên không thể bỏ phương pháp này.