Chi phí đất đai và bài toán phát triển thị trường bất động sản

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra sáng nay tại Hà Nội, các chuyên gia cho rằng mục tiêu quan trọng không chỉ là giảm giá đất mà là đưa giá đất về mức hợp lý, phản ánh đúng giá trị thực và tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững.

Theo TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, điểm quan trọng trong định hướng chính sách mới là nhìn nhận đất đai như một nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội.

Ông cho rằng nếu việc tiếp cận đất đai khó khăn, giá đất quá cao hoặc thiếu công bằng trong tiếp cận đất thì đất đai không thể phát huy vai trò là nguồn lực phát triển.

“Nếu việc tiếp cận đất rất khó khăn, giá đất cao, tiếp cận đất đai không công bằng, thì đất đai không thể trở thành nguồn lực đầu vào quan trọng”, ông Hiếu phân tích.

Theo ông, chính sách mới hướng tới việc phân bổ quyền sử dụng đất cho những chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả nhất, đồng thời bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch và cạnh tranh trong tiếp cận đất đai.

Bên cạnh đó, khi chi phí đất quá cao, chi phí sản xuất và cung cấp dịch vụ cũng bị đẩy lên. Vì vậy, định hướng của Nghị quyết 21 là đưa chi phí đất đai về mức hợp lý hơn nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Từ góc nhìn thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng đất đai có tác động rất lớn đến giá bất động sản.

Theo ông Đính, trong cơ cấu giá bất động sản mà các doanh nghiệp thường tính toán, giá trị đất thường chiếm khoảng 30-40%, thậm chí tại một số khu vực có thể lên tới gần 50%. Vì vậy, biến động của giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành bất động sản.

“Nếu chúng ta điều tiết được giá đất, đưa giá đất về mức hợp lý và phù hợp hơn thì giá bất động sản cũng sẽ được điều tiết, giảm xuống và phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường”, ông Đính nhận định.

Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với bài toán nhà ở, nhất là các nhóm người dân có nhu cầu thực nhưng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở do mặt bằng giá cao.

Giảm giá đất chưa chắc làm giá nhà giảm ngay

Dù thừa nhận vai trò quan trọng của giá đất, ông Đính cho rằng đây chỉ là một trong nhiều yếu tố cấu thành giá bất động sản.

Theo ông, giá bán cuối cùng còn phụ thuộc vào quá trình tạo ra sản phẩm bất động sản, bao gồm thủ tục pháp lý, quy hoạch, chi phí đầu tư, chi phí xây dựng, chi phí vốn và nhu cầu thực tế của thị trường.

“Giá đất chỉ là một phần cấu thành giá bất động sản. Giá bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác”, ông Đính chia sẻ.

Do đó, để giá nhà trở nên hợp lý hơn, cần kiểm soát toàn bộ quá trình hình thành sản phẩm thay vì chỉ tập trung vào một yếu tố duy nhất là giá đất.

Ông Đính cho rằng cần lựa chọn đúng chủ đầu tư, đúng sản phẩm, đúng quy hoạch và xây dựng cơ chế phù hợp để bất động sản đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân và nền kinh tế.

Một vấn đề khác được đặt ra là xác định thế nào là “giá đất theo thị trường”.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, cho rằng việc tính giá đất theo giá thị trường là cần thiết, nhưng thách thức lớn là xác định đúng giá thị trường. “Giá thị trường là giá nào?”, bà Hằng đặt câu hỏi. 

Theo bà, giá bất động sản tăng không phải lúc nào cũng là vấn đề tiêu cực, bởi trong quá trình phát triển kinh tế, giá trị tài sản có thể tăng lên. Tuy nhiên, điều quan trọng là cần kiểm soát được cách thức hình thành mức giá đó.

“Nếu kiểm soát được hoạt động đầu cơ, giá bất động sản sẽ trở về giá trị thực”, bà Hằng nhận định.

Bà cũng chỉ ra thực tế rằng trong thời gian qua có những trường hợp giá được đẩy lên cao dù giao dịch thực tế không tương xứng. Khi đó, mức giá này có thể tạo ra mặt bằng mới nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực của tài sản.

Cần kiểm soát đầu cơ và sử dụng đất hiệu quả

Theo các chuyên gia, một trong những công cụ quan trọng để ổn định thị trường là hạn chế tình trạng găm giữ đất, chờ tăng giá nhưng không đưa vào sử dụng.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng các công cụ tài chính, trong đó có thuế, có thể được sử dụng để điều chỉnh hành vi sử dụng đất, đặc biệt với tình trạng găm giữ đất, đầu cơ và tạo biến động bất thường trên thị trường.

Khi đất bị bỏ trống trong thời gian dài, người sử dụng đất sẽ phải cân nhắc việc tiếp tục giữ đất hay đưa vào khai thác hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, TS. Phan Đức Hiếu cũng cho rằng việc áp dụng chính sách thuế với đất bỏ hoang cần được nghiên cứu kỹ để tránh ảnh hưởng đến những dự án chậm triển khai do nguyên nhân khách quan như thủ tục, quy hoạch hoặc yếu tố bất khả kháng.

Nhìn tổng thể, câu chuyện giá đất và giá nhà không chỉ là vấn đề điều chỉnh một mức giá cụ thể mà liên quan đến cách thị trường vận hành.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng khi các chính sách về đất đai được triển khai đồng bộ, thị trường sẽ chuyển từ trạng thái dựa nhiều vào “giá kỳ vọng” sang “giá trị thực”. Khi đó, người dân có thêm thông tin để xác định mức giá phù hợp, doanh nghiệp thuận lợi hơn trong dự báo và đầu tư, còn cơ quan quản lý có công cụ giám sát biến động thị trường.

Có thể thấy, mục tiêu của việc điều tiết giá đất không chỉ nhằm làm giảm một con số trên thị trường, mà quan trọng hơn là tạo ra cơ chế để giá bất động sản phản ánh đúng giá trị, giảm các yếu tố bất hợp lý và mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Khi đất đai được sử dụng hiệu quả, chi phí được kiểm soát và thị trường minh bạch hơn, giá nhà sẽ có cơ hội trở về mức phù hợp hơn với nhu cầu thực tế thay vì bị chi phối quá lớn bởi kỳ vọng và đầu cơ.