Từ ngày 1/8/2024, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bảng giá đất đã trở thành công cụ đắc lực để định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính cho các bên liên quan. Bảng giá đất được áp dụng rộng rãi cho 12 nhóm trường hợp tại Điều 159, nhiều hơn so với bảy nhóm trường hợp theo luật cũ.

Trong đó, một nguyên tắc quan trọng trong định giá đất là phải bám sát “nguyên tắc thị trường”. Với Luật Đất đai sửa đổi, khung giá đất đã được bãi bỏ. Đây được coi là bước tiến đột phá trong nỗ lực đưa giá đất tiệm cận giá thị trường.

Luật mới quy định bảng giá đất của các tỉnh, thành được ban hành hàng năm để bảo đảm tính cập nhật. Bảng giá đất này sẽ được áp dụng từ năm 2026. Trước thời điểm ấy, các địa phương điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất hiện hành để áp dụng... Tuy nhiên, giá đất các địa phương đều tăng cao so với bảng giá cũ và cũng gây không ít bất cập.

Hai vấn đề “khổ nhất” đối với doanh nghiệp

Phát biểu tại Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số" mới đây, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property) đã đưa ra những vướng mắc mà doanh nghiệp gặp phải cũng như góp ý vào việc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 18 và hoàn thiện Luật Đất đai.

Trên Viettimes.vn, Tổng giám đốc EZ Property cho biết, hai vấn đề “khổ nhất” hiện nay đối với doanh nghiệp là thu hồi đất và xác định giá đất. Ở khâu thu hồi, giá bồi thường cho người dân và giá tính nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thường có sự chênh lệch rất lớn, tạo áp lực tài chính “khổng lồ” cho chủ đầu tư.

Ông cho biết, trước đây, việc nộp tiền sử dụng đất được tính theo thông lệ tương đối ổn định. Ví dụ tại các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, chi phí nộp cho 1 ha đất chỉ khoảng 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, nay con số này thay đổi theo từng ngày, dẫn tới tình trạng doanh nghiệp không thể dự báo được chi phí thực tế.

“Có những dự án kéo dài nhiều năm, khi mới khởi động giai đoạn 2018-2019, giá đất chỉ khoảng 21-22 triệu đồng/m2. Nhưng đến nay, sau khi điều chỉnh, giá có thể bị tính lên tới 49-50 triệu đồng/m2. Chênh lệch này khiến doanh nghiệp gần như kiệt quệ”, ông Toản dẫn chứng.

Ngoài ra, các dự án chậm tiến độ vì vướng mắc thủ tục hoặc giải phóng mặt bằng thường bị tính lại tiền sử dụng đất, thậm chí bị truy thu hàng trăm tỷ đồng. Ông Toản lấy ví dụ tại Hưng Yên, có dự án sau khi đã nộp tiền sử dụng đất theo quyết định phê duyệt, nhưng sau khi thanh tra, tỉnh lại yêu cầu tính lại, khiến doanh nghiệp phải nộp bổ sung hơn 100-200 tỷ đồng.

“Chính sự thiếu ổn định, thiếu nhất quán trong khâu định giá đã đẩy doanh nghiệp vào cảnh kiệt quệ tài chính”, ông nói.

Theo ông Toản, Luật Đất đai 2024 đưa ra nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường, nhưng thực tế lại rất khó áp dụng. “Cùng một vị trí tương đồng, nhưng hai địa phương có thể đưa ra hai mức giá hoàn toàn khác biệt, nơi chỉ 3,3 triệu đồng/m2, nơi lại hơn 10 triệu đồng/m2. Vậy đâu là giá thị trường?”, ông Toản đặt câu hỏi.

Việc xác định thời điểm tính giá đất cũng bất cập. Trên thực tế, ông Toản cho biết cơ quan quản lý thường chỉ xác định giá vào thời điểm bàn giao hoặc sau nhiều tháng, nhiều năm kể từ khi dự án triển khai. Trong khi đó, thị trường biến động liên tục, khiến chi phí đội lên ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp.

Để tháo gỡ vướng mắc, TGĐ EZ Property kiến nghị Nhà nước cần ban hành bảng giá đất rõ ràng, thống nhất, áp dụng chung cho cả người dân và doanh nghiệp, thay vì để doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân và sau đó lại phải chịu thêm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

“Thực tế hiện nay, doanh nghiệp vẫn phải tự bỏ tiền để thỏa thuận với người dân. Nếu 5-10% hộ dân không đồng ý, dự án lập tức ách tắc. Tại sao không áp dụng một cơ chế công bằng hơn, để cả người dân và doanh nghiệp cùng được hưởng lợi từ bảng giá đất minh bạch?”, ông Toản đặt vấn đề.

Ông cũng đồng tình với hướng sửa đổi về việc công bố bảng giá đất (theo mục đích và khu vực), kết hợp với hệ số điều chỉnh để phản ánh lợi thế về vị trí. “Như vậy, doanh nghiệp có thể tiên liệu được chi phí, còn người dân được đảm bảo quyền lợi. Đây mới là giải pháp thực sự hài hòa”, ông nhấn mạnh.

Một trong những bất cập mà ông Toản nhiều lần nhắc tới tại hội thảo là tình trạng các địa phương “tính rồi lại tính lại giá đất”.

“Doanh nghiệp đã nộp tiền, đã hoàn tất nghĩa vụ, nhưng sau vài năm lại bị yêu cầu tính lại. Đây là điều không thể chấp nhận, bởi nó phá vỡ niềm tin, làm mất tính ổn định của môi trường đầu tư”, ông Toản nói.

Ông nhấn mạnh, nếu không xử lý triệt để, hàng loạt doanh nghiệp sẽ lâm vào cảnh “chết trên đống dự án”, bởi vừa không thể huy động vốn, vừa bị dồn gánh nặng tài chính từ chính sách đất đai thiếu nhất quán.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest) cho biết, doanh nghiệp đánh giá rất cao những thay đổi mang tính “cách mạng” của cơ quan quản lý trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai. Chưa bao giờ chứng kiến cơ quan quản lý Nhà nước thay đổi mạnh mẽ, cầu thị và quyết liệt như lần này. Tuy nhiên, ông Hiệp chỉ ra rằng thủ tục giải phóng mặt bằng vẫn còn rườm rà và hình thức.

Ông dẫn chứng một dự án ở Phú Thọ, từ lúc có quyết định chủ trương đến khi triển khai, khâu giải phóng mặt bằng đã mất 14 năm nhưng vẫn chưa xong. Quy trình yêu cầu thông báo, niêm yết, cưỡng chế, kiểm đếm,… lặp lại nhiều lần. Mỗi khâu lại cần đầy đủ đại diện Mặt trận, Hội phụ nữ, đoàn thanh niên,…tham dự, chỉ riêng mỗi vòng thủ tục có thể kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm.

“Quy định chồng chéo như vậy khiến doanh nghiệp mất cơ hội, vốn bị chôn nhiều năm. Chúng tôi kiến nghị cần đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục giải phóng mặt bằng để thực tế hơn”, ông Hiệp nói.

Vấn đề thứ hai được ông Hiệp gọi là “sống còn” với doanh nghiệp là giá đất. Ông kể lại kinh nghiệm từ một dự án tại Hà Nội rằng quyết định giao đất lần thứ nhất với diện tích hơn 7 ha, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày. Sang quyết định giao đất lần thứ hai (8,4 ha), giá đất đã tăng 20% so với lần đầu. Đến quyết định thứ ba (6,7 ha), giá tiếp tục tăng thêm 20%.

“Cứ mỗi lần giao đất, giá lại đội lên, khiến chi phí doanh nghiệp tăng phi lý. Đây chính là bất cập lớn nhất”, ông Hiệp nhấn mạnh. Ông cho rằng việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh bằng hệ số là bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, cần có tiêu chí rõ ràng cho việc ban hành hệ số.

"Từng có một dự án của GP.Invest phải chịu hệ số giá đất gấp 2,8 lần so với bảng giá công bố. Con số này là bất hợp lý, nếu không có quy chuẩn cụ thể sẽ dẫn tới tình trạng áp dụng tùy tiện, gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp”, ông Hiệp nói.

Giá đất thiếu nhất quán, đầu tư nặng gánh chi phí

Trước những quan điểm trái chiều về giá đất, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng thu hồi đất và giá đất luôn là những vấn đề nhạy cảm, tồn tại nhiều quan điểm khác nhau, thậm chí trong nội bộ cơ quan soạn thảo cũng chưa thống nhất.

Ông cho biết có nhiều ý kiến cho rằng bảng giá đất Nhà nước hiện chỉ phù hợp cho mục đích thu thuế hoặc cho thuê đất. Nhưng khi bồi thường, nếu áp dụng bảng giá này, người dân thường cảm thấy thiệt thòi; ngược lại, nếu theo giá thị trường thì lại nảy sinh nhiều vướng mắc khác.

Theo ông Tuấn, phần quy định trong luật hiện còn “mỏng”, cần hệ thống nghị định, thông tư chi tiết để bảo đảm tính thống nhất, minh bạch, tránh “xin - cho”. Quan trọng hơn, phải có cơ chế định giá bồi thường độc lập, cập nhật, dựa trên dữ liệu tin cậy.

“Người dân bị thu hồi đất đã chịu nhiều thiệt thòi, vì vậy phương án bồi thường phải thỏa đáng, hợp lý nhất để đảm bảo quyền lợi, hạn chế khiếu nại và tạo sự đồng thuận xã hội”, ông nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW đưa ra nhìn nhận trên Viettimes.vn: Thực tế, thị trường đất đai Việt Nam hiện nay đang đối mặt nhiều bất cập về xác định giá đất. Trước đây, giá đất do Nhà nước ban hành thường thấp hơn giá thị trường nhiều lần. Vấn đề này đã được cải thiện phần nào từ khi Luật Đất đai 2024 được ban hành, tuy nhiên vẫn còn tồn tại tình trạng giá "Nhà nước" và giá giao dịch trên thực tế vẫn có khoảng cách.

Tình trạng bất cập trong định giá đất không chỉ khiến doanh nghiệp phải gánh chịu chi phí giao dịch cao và khó dự đoán xu hướng biến động của thị trường bất động sản để lập kế hoạch đầu tư, phát triển phù hợp, mà còn làm người dân gặp khó khăn trong tiếp cận tín dụng ngân hàng do giá trị tài sản thế chấp thường bị định giá thấp. Điều này cũng tạo áp lực lớn cho cơ quan quản lý trong việc xây dựng và ban hành bảng giá đất, thực hiện giải phóng mặt bằng cũng như giải quyết khiếu nại phát sinh từ phía người dân.

Nguyên nhân chủ yếu là do các nguyên tắc định giá đất vẫn mang tính hình thức, chưa phản ánh đúng cơ chế cung - cầu trên thị trường; trong khi đó, người dân thường cho rằng mức giá bồi thường Nhà nước đưa ra luôn thấp hơn so với giá giao dịch thực tế.

Luật Đất đai 2024 (Điều 158, Điều 159) đã tiến một bước quan trọng khi loại bỏ khung giá đất, chỉ còn duy trì “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”, đồng thời yêu cầu giá đất phải sát với giá thị trường, nhưng khái niệm “giá thị trường” vẫn chưa được định nghĩa rõ ràng và chưa có tiêu chí, phương pháp thống nhất để xác định.

Do vậy, quy định về giá đất trong Luật Đất đai 2024, dù tiến bộ về mặt nguyên tắc nhưng thiếu công cụ triển khai trên thực tế. Và điều này đã gây khó khăn, thậm chí làm trầm trọng thêm thách thức trong công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư liên quan tới quyền sử dụng đất.

Kết quả là mặc dù giá đất trong bảng giá mới đã được điều chỉnh tăng cao hơn đáng kể so với trước đây, nhưng vẫn chưa thể thu hẹp được khoảng cách với giá thực tế, khi mà tại nhiều khu vực, một mét vuông đất có thể có giá lên tới hàng tỷ đồng nhưng bảng giá nhà nước vẫn ở mức thấp hơn rất nhiều.

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, để thực hiện tốt chức năng quản lý giá đất, hệ thống công cụ điều tiết thị trường đất đai cần được thiết kế để đảm bảo sự cân bằng hài hòa lợi ích giữa 3 chủ thể chính là Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.