Doanh thu của DXG dựa vào dự án Gem Sky World, cổ phiếu được định giá 19.500 đồng
CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) là doanh nghiệp BĐS niêm yết lớn trong phân khúc trung cấp và cao cấp. DXG đồng thời sở hữu mảng môi giới BĐS sơ cấp chiếm thị phần đứng đầu cả nước (33%) trong năm 2024. Dựa trên phương pháp RNAV, Shinhan Securities đưa ra khuyến nghị mua DXG với giá mục tiêu ở mức 19,500 đồng, với các luận điểm: (1) Thành công trong việc mở bán dự án chung cư cao cấp The Privé sẽ mang lại doanh số ký bán tăng trưởng mạnh giai đoạn 2025-2027; và (2) Kì vọng mảng môi giới khởi sắc nhờ lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp kích thích nhu cầu thị trường BĐS, (3) Quỹ đất lớn phân khúc trung cấp tại Bình Dương sẽ là tiền đề cho tăng trưởng dài hạn của DXG với quy mô quỹ đất lên đến hơn 100ha.
Cập nhật mở bán Q2/2025
DXG đã mở booking cho dự án The Privé ngay trong Q2/2025 và nhận hơn 3.000 lượt booking cho 3.175 sản phẩm của dự án cho thấy nhu cầu lớn của thị trường và khả năng hấp thụ ấn tượng của dự án, dự kiến dự án sẽ mở bán trong nửa cuối 2025 sau khi hoàn thành xây dựng phần móng và nhận được giấy phép xây dựng (GPXD).
Trong Q1/2025, doanh thu (DT) thuần DXG đạt 925 tỷ đồng (-13% YoY) và lợi nhuận (LN) ròng đạt 48 tỷ đồng (+55% YoY) phần lớn được đóng góp từ bàn giao các sản phẩm thấp tầng chưa được ghi nhận tại dự án Gem Sky World (GSW – dự án với nguồn cung 4.022 sản phẩm đã bán hơn 50% sản phẩm và bàn giao 40% trên tổng sản phẩm) và doanh thu mảng môi giới tiếp tục duy trì đà hồi phục đạt 196 tỷ (+3% YoY).
Phân khúc thấp tầng dự án GSW và mảng môi giới có biên lợi nhuận gộp cao hơn so với dự án Opal Skyline trong Q1/2024. Nhờ vậy, dù DT DXG giảm 13% YoY nhưng LN ròng có sự tăng trưởng 55% YoY.
Trong năm 2025, Shinhan Securities dự phóng doanh thu của DXG đạt 5.406 tỷ (+14.2% YoY) và LN ròng công ty (cty) mẹ đạt 311 tỷ (+23.0% YoY) nhờ (1) mở bán và bàn giao các sản phẩm giai đoạn tiếp theo của dự án Gem Sky World, (2) mảng môi giới tiếp tục có sự hồi phục rõ ràng của công ty con DXS cùng với các dự án do DXS tự phát triển như dự án Regal Legend, dự án Cara River Park.
Theo Shinhan Securities, DXG sẽ có các rủi ro sau: (1) Các thủ tục pháp lý chậm trễ hơn so với kỳ vọng; (2) Rủi ro chậm triển khai giai đoạn tiếp theo của dự án Gem Sky World vì thị trường bất động sản tỉnh Đồng Nai phục hồi không đạt như kỳ vọng.
Đẩy mạnh triển khai dự án trong giai đoạn 2025-2027
Dự án The Privé sẽ là dự án trọng điểm cung cấp nguồn cung sản phẩm chung cư cao cấp trong trung hạn với hơn 3,000 sản phẩm đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý quan trọng và đã tiến hành xây dựng trong Q2/2025 và mở bán trong nửa cuối 2025.
Và dự án Gem Sky World sẽ được mở bán giai đoạn tiếp theo trong năm 2025 khi thị trường bất động sản tỉnh dần hồi phục rõ ràng qua đó sẽ cung cấp khoảng 1.800 sản phẩm còn lại của dự án cho kế hoạch kinh doanh của DXG trong ngắn và trung hạn. Đây là hai dự án quan trọng giúp DXG phục hồi doanh số ký bán trong giai đoạn 2025-2027 (so với doanh số ký bán ở mức thấp trong 2023-2024 do không có dự án mới được mở bán).
Ngoài ra, trong giai đoạn tới DXG sẽ đẩy mạnh hoàn thiện thủ tục pháp lý hàng loạt dự án tại khu vực Bình Dương (bao gồm dự án: Opal Luxury, DXH Park View, DXH Park City và Opal City View) với nguồn cung dự kiến lên tới 15.000 sản phẩm cho giai đoạn 2025-2027. Đây là nguồn cung quan trọng giúp DXG có thể tăng trưởng ổn định trong trung hạn và dài hạn cho mảng phát triển BĐS nhà ở.
Kì vọng mảng môi giới BĐS khởi sắc cùng sự phục hồi của thị trường
Trong năm 2024, doanh thu từ môi giới có sự phục hồi rõ ràng so với cùng kì năm 2023. Doanh thu môi giới BĐS đạt 1,191 tỷ đồng (+98.0% YoY). Trong đó, hơn 50% doanh thu của mảng môi giới (DXS) đến từ thị trường Hà Nội nhờ cung cấp dịch vụ môi giới truyền thống cho các khách hàng lớn.
Trong 3T2025 doanh thu mảng môi giới tiếp tục hồi phục đạt 199 tỷ đồng (+3.4% YoY), Shinhan Securities dự phóng đà hồi phục sẽ được duy trì trong năm 2025- 2026 với mức tăng trưởng lần lượt đạt 23.2%/21.4% nhờ hỗ trợ sự phục hồi của khối lượng giao dịch BĐS sau giai đoạn sụt giảm nghiêm trọng trong giai đoạn 2022-2023.
Đồng thời việc mở bán trở lại của dự án The Privé quy mô hơn 3.000 sản phẩm và dự án GSW giai đoạn tiếp theo gần 2,000 sản phẩm của công ty mẹ sẽ giúp củng cố nguồn thu cho mảng dịch vụ môi giới của công ty con.
Năm 2025, CBRE dự báo lượng căn hộ sơ cấp tiếp tục phục hồi tại hai thị trường lớn là TP.HCM và Hà Nội. Theo đó, cung sơ cấp của cả hai thị trường dự kiến đạt 40,200 căn (+11.6% YoY). Shinhan Securities kì vọng sự gia tăng của nguồn cung kéo theo sự gia tăng của số lượng giao dịch. Từ đó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp môi giới có sự chuẩn bị nguồn lực tiếp tục tăng trưởng.
Khuyến nghị mua DXG với giá mục tiêu 19.500 đồng
Shinhan Securities đưa ra định giá cập nhật đối với CTCP Tập đoàn Đất Xanh với khuyến nghị mua và giá mục tiêu ở mức 19.500 đồng tương ứng với mức tăng 17.1% so với thị giá ngày 4/7.
Đối với tầm nhìn dài hạn, DXG là một khoản đầu tư có thể được cân nhắc với những lý do sau: Kì vọng mảng môi giới khởi sắc cùng sự phục hồi của thị trường BĐS; Việc tái khởi động Privé và Gem Sky World (GSW) kì vọng tạo đà tăng trưởng doanh số bán hàng cho DXG giai đoạn 2025-2026; DXG là một trong những chủ đầu tư lớn trong phân khúc trung cấp, sở hữu quỹ đất lên đến hơn 100ha cho phát triển trung hạn tập trung tại khu vực Bình Dương.
Phương pháp định giá: Shinhan Securities áp dụng phương pháp RNAV để định giá DXG. Trong đó, các dự án có kế hoạch cụ thể, Shinhan Securities sử dụng phương pháp DCF; các dự án chưa triển khai nhưng hoàn thiện pháp lý, dùng phương pháp giá trị sổ sách (BV). Shinhan Securities áp dụng mô hình chiết khấu dòng tiền DCF 5 năm để định giá mảng môi giới BĐS.
