Dự phóng lợi nhuận quý II nhóm bất động sản: Chờ kích hoạt các dự án mới vào nửa cuối năm

Nga Chen 13:54 | 18/07/2025 Doanh Nhân Việt Nam trên

Theo Báo cáo ngành Bất động sản dân cư của MBS, phần lớn các doanh nghiệp chủ lực như Nam Long (NLG), Nhà Khang Điền (KDH), Đất Xanh (DXG), Phát Đạt (PDR), Vinhomes (VHM) tiếp tục ghi nhận lợi nhuận từ dự án cũ, đặt kỳ vọng lớn vào nửa cuối năm khi các dự án gối đầu sẽ được bàn giao mạnh hơn.

Nam Long (NLG): Theo MSB, quý II/2025, NLG tiếp tục ghi nhận doanh thu, lợi nhuận chủ yếu từ Akari giai đoạn 2, Nam Long Cần Thơ và các sản phẩm Southgate (Long An). Lợi nhuận sau thuế dự kiến giảm 1% so với cùng kỳ, tuy vậy tỷ lệ hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm đã đạt 35,9% chỉ sau 6 tháng, nhờ doanh số bán hàng Southgate tháng 4 vượt 1.900 tỷ đồng. Phần lớn triển vọng tăng trưởng được kỳ vọng vào các phân khu Park Village và The Aqua bàn giao nửa cuối năm.

Nhà Khang Điền (KDH): Lợi nhuận quý II dự báo giảm 59% do tiến độ bàn giao hai dự án Clarita, Emeria không được như kỳ vọng; động lực quý này tiếp tục đến từ The Privia. Trong nửa đầu năm, doanh nghiệp hoàn thành 23,7% mục tiêu năm và đặt kỳ vọng lớn vào The Foresta bàn giao cuối 2025.

Tập đoàn Đất Xanh (DXG): Quý II tiếp tục bàn giao nhỏ lẻ tại Gem Skyworld, song điểm nhấn là khởi động dự án The Privé với 3.320 booking; lợi nhuận sau thuế tăng 97% nhờ nền so sánh thấp quý II/2024, hoàn thành 30,7% kế hoạch lợi nhuận năm, cho thấy sức cầu tốt và kỳ vọng điểm rơi lợi nhuận từ bán hàng quý III-quý IV/2025.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR): Lợi nhuận quý II dự báo tăng 81%, nhờ bàn giao Bắc Hà Thanh; trong 6 tháng đầu năm, PDR hoàn thành 19,4% kế hoạch lợi nhuận. Việc nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án Thuận An 1 là động lực quan trọng cho tương lai, dù đóng góp chủ yếu cho 2026.

Vinhomes (VHM): Tiếp tục vai trò dẫn dắt với lợi nhuận quý II/2025 dự phóng đạt 7.800 tỷ đồng, giảm 27% do nền lớn cùng kỳ. Trong 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp hoàn thành 25% kế hoạch năm chủ yếu nhờ bán Wonder City, Royal Island và OCP 2&3.

Hà Đô (HDG): Theo báo cáo ACBS, LNST năm 2025 dự báo đạt 1.072 tỷ đồng (tăng gần 140% so với cùng kỳ), hoặc 995 tỷ đồng nếu điều chỉnh giá bán một số dự án hạ tầng; mục tiêu năm 2026 là 1.085–1.167 tỷ đồng tùy kịch bản. Kết quả quý II không tách riêng song xu hướng tăng trưởng mạnh được củng cố bởi hiệu quả các dự án năng lượng và bàn giao BĐS cuối năm, với động lực lớn chờ tới các quý sau.

Hodeco (HDC): Theo Vietcap, doanh số bán hàng năm 2025 của HDC được dự báo đạt 900 tỷ đồng, gấp 3 lần so với mức cơ sở thấp của năm 2024, nhờ tiếp tục mở bán dự án The Light City giai đoạn 1 và mở bán mới dự án Ecotown Phú Mỹ.

Mặt khác, lợi nhuận ròng năm nay của HDC được dự báo ở mức 170 tỷ đồng. Một trong 2 yếu tố củng cố dự báo là việc Vietcap kỳ vọng HDC sẽ ghi nhận giao dịch chuyển nhượng dự án chung cư Thống Nhất. Đây là dự án cao tầng quy mô nhỏ tại TP Vũng Tàu, HĐQT HDC cuối năm trước đã thông qua kế hoạch chuyển nhượng dự án cho công ty liên kết CTCP Xây Lắp Thừa Thiên Huế (HOSE: HUB), HDC nắm gần 40%.

Nếu thành công, giao dịch sẽ đóng góp khoảng 48% lợi nhuận năm 2025 của HDC. Yếu tố còn lại là việc tiếp tục bàn giao dự án khu biệt thự Đồi Ngọc Tước 2 và The Light City giai đoạn 1. Vietcap kỳ vọng toàn bộ phần backlog của hai dự án này ở thời điểm cuối năm 2024 sẽ được ghi nhận trong năm nay, qua đó đóng góp khoảng 86% dự báo doanh thu năm 2025 của HDC.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang có định giá P/B ở mức hấp dẫn (Nguồn: BSC)

Bức tranh thị trường và triển vọng cuối năm

Dù dự bán kết quả kinh doanh quý II/2025 của phần lớn các doanh nghiệp bất động sản dân cư không có nhiều đột phá do không ghi nhận bàn giao tại các dự án mới, MBS cho biết điều này không làm giảm kỳ vọng hoàn thành mục tiêu lợi nhuận cả năm. Các doanh nghiệp như NLG, KDH, PDR đều sở hữu danh mục dự án gối đầu đã khởi động và được kỳ vọng bàn giao trong nửa cuối năm, tạo nền tảng cho sự tăng tốc trong hoạt động bán hàng và ghi nhận lợi nhuận.

Bên cạnh đó, môi trường vĩ mô đang hỗ trợ tích cực cho ngành. Trong 5 tháng đầu năm 2025, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 18,4 tỷ USD, tăng 51,2% so với cùng kỳ, trong đó 4,76 tỷ USD dành cho bất động sản – chiếm tới 25,9% tổng lượng vốn. Đồng thời, các nút thắt pháp lý liên quan đến phê duyệt quy hoạch và bảng giá đất đã được tháo gỡ tại nhiều địa phương, điển hình như Đồng Nai và Hà Nội. MBS cho rằng đây đều là những tín hiệu tích cực giúp đẩy nhanh tiến độ bàn giao, mở bán, từ đó hỗ trợ doanh nghiệp cải thiện kết quả kinh doanh trong nửa cuối năm

Riêng tại Hà Nội và TP. HCM, thị trường nhà ở ghi nhận xu hướng phân hóa. Tại Hà Nội, phân khúc thấp tầng có nguồn cung và tiêu thụ mạnh, trong khi căn hộ cao tầng chững lại do nguồn cung mới tập trung ở phía Đông. Ở TP.HCM, tuy nguồn cung căn hộ trong quý đầu năm giảm tới 36% so với cùng kỳ, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn giữ ở mức cao.

Với bất động sản liền thổ, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 53% do giá bán neo cao, nhưng vẫn được đánh giá tích cực trong bối cảnh không có nguồn cung mới cùng kỳ năm ngoái.

Cập nhật tình hình bán hàng và phát triển dự án của các chủ đầu tư

VHM: Chứng khoán VietCap kỳ vọng các đợt mở bán dự án mới trong tháng 6, cùng với việc tiếp tục bán hàng từ các dự án hiện hữu (ví dụ: Wonder City, Royal Island và Ocean Park 2) sẽ hỗ trợ doanh số bán hàng quý 2/2025 của VHM.

Cuối tháng 6/2025, VHM đã chính thức mở bán hai dự án mới gồm Green City (197 ha; Long An; thấp tầng) và Golden City (240 ha; Hải Phòng; thấp tầng), sau lễ khởi công vào tháng 4/2025. Ngoài ra, dự án Cần Giờ (tên thương mại: Green Paradise; 2.870 ha; TP.HCM) gần đây đã được phê duyệt giá đất và đang có những tiến triển tích cực trong công tác xây dựng hạ tầng, hỗ trợ dự báo của chúng tôi cho rằng dự án sẽ bắt đầu đóng góp vào doanh số bán hàng của VHM trong năm 2025.

KDH: Giấy phép bán hàng cho phân khu thấp tầng của dự án Gladia by the Waters (11,8 ha; TP.HCM; khoảng 200 căn thấp tầng và khoảng 600 căn hộ; liên doanh với Keppel với KDH sở hữu 51%) đã được cấp vào cuối tháng 6/2025.

Sự kiện khởi động giới thiệu dự án dành cho các đại lý bán hàng và đối tác môi giới đã được tổ chức vào ngày 9/7/2025. Diễn biến này phù hợp với kế hoạch của ban lãnh đạo và kỳ vọng của chúng tôi. Chúng tôi hiện kỳ vọng Gladia sẽ là động lực thúc đẩy doanh số bán hàng và lợi nhuận của KDH trong phần còn lại của năm 2025.

VietCap cho rằng dự án Gladia sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của người mua nhà, được hỗ trợ bởi (1) thương hiệu uy tín của cả KDH và Keppel, (2) nguồn cung mới hạn chế trong khu vực, và (3) Gladia đã hoàn thành xây dựng đối với phân khu thấp tầng và tình trạng pháp lý rõ ràng.

NLG: Dự án Southgate (Long An) đã thu hút được sự quan tâm ngày càng tăng của người mua nhà, với doanh số bán hàng tăng mạnh từ tháng 4/2025. Doanh số bán hàng sơ bộ 5T 2025 của NLG đạt 3 nghìn tỷ đồng, tương đương 42% dự báo cả năm 2025.

Kỳ vọng nửa cuối năm 2025 sẽ được hỗ trợ bởi việc dự kiến mở bán giai đoạn mới của Izumi City (Đồng Nai) và đà tăng trưởng tích cực được duy trì tại Southgate, bên cạnh dự án Cần Thơ. Ngoài ra, công ty cũng quan sát thấy tiến độ pháp lý tổng thể của các dự án đang diễn ra nhanh hơn.

DXG: Các dự án The Privé và Gem Sky World (GSW) dự kiến sẽ được tái khởi động bán hàng vào nửa cuối năm 2025. The Privé (TP.HCM; căn hộ) đã bắt đầu nhận booking và cho đến nay đã nhận được sự quan tâm tích cực. Dự án hiện đang xin giấy phép bán hàng để chính thức mở bán. Trong khi đó, kỳ vọng tiến độ phát triển của Sân bay Quốc tế Long Thành sẽ hỗ trợ việc tái khởi động GSW (Đồng Nai; thấp tầng) vào nửa cuối năm 2025.

HDC: HDC đã mở đăng ký mua cho dự án nhà ở xã hội Eco Home 1 (thuộc Ecotown Phú Mỹ; Bà Rịa- Vũng Tàu cũ) vào tháng 7/2025. Công ty cũng đang xem xét kế hoạch bán hàng cho đợt mở bán tiếp theo của The Light City Giai đoạn 1 và dự kiến sẽ mở bán vào nửa cuối năm 2025.

Ngoài ra, với NVL, các dự án trọng điểm Aqua City và Novaworld Phan Thiết - động lực chính cho doanh số bán hàng của NVL trong giai đoạn 2019–2022 - đã có những tiến triển pháp lý tích cực từ đầu năm đến nay. Aqua City (Đồng Nai) đã nhận được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 vào tháng 6/2025, trong khi NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận) đã nhận được chấp thuận chuyển đổi hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần vào tháng 6/2025, và đang chờ xác định giá đất. VietCap cho rằng những diễn biến pháp lý này sẽ giúp dần khôi phục niềm tin của người mua nhà, từ đó tiếp tục sẵn sàng đóng tiền mua nhà theo tiến độ, và tạo cơ sở cho ngân hàng giải ngân cho các hoạt động xây dựng và bàn giao.

Dự phóng lợi nhuận quý II nhóm bất động sản: Chờ kích hoạt các dự án mới vào nửa cuối năm

Bức tranh thị trường và triển vọng cuối năm

Cập nhật tình hình bán hàng và phát triển dự án của các chủ đầu tư

Có thể bạn quan tâm

Phát động Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II

Chuyên gia nhận định thị trường bất động sản cuối năm

Top 5 doanh nghiệp bất động sản có dư nợ vay nhiều nhất sau nửa đầu năm 2025

Doanh nghiệp địa ốc tích cực huy động vốn giai đoạn cuối năm

Cổ phiếu NLG có những tiềm năng gì khi được nâng giá mục tiêu lên 58.600 đồng?

M&A bất động sản: Liên kết chiến lược lên ngôi

Khang Điền (KDH) doanh thu tăng mạnh nhưng lợi nhuận sau thuế giảm 30%

Doanh nghiệp bất động sản nào 'vô địch' về hàng tồn kho sau nửa đầu năm 2025?

Nhóm phi ngân hàng sắp phải thanh toán 34 nghìn tỷ đồng tiền lãi trái phiếu

Vinhomes vượt trội với 63% tổng nộp ngân sách của Top 20 công ty bất động sản tư nhân năm 2024

ĐỌC NHIỀU

Vinhomes Golden City bùng nổ giao dịch: 93% Khu Mặt Trời 2 sold out chỉ trong 1 giờ

Phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản Đà Nẵng?

Các tỉnh giáp ranh Hà Nội tấp nập đấu giá đất, giá khởi điểm từ 3 triệu đồng/m2

Vụ tranh chấp dự án Búng Gội: CIC Group bị buộc phải hoàn trả 65 tỷ đồng cho Đảo Vàng

Đón sóng hạ tầng – Shophouse Vinhomes Cổ Loa bứt phá cùng cầu Tứ Liên và đô thị mới Đông Anh