Bảng giá đất cần sát với giá trị thị trường

Thảo luận tại tổ, các đại biểu Quốc hội đánh giá dự án Luật Đất đai  (sửa đổi) là một dự án hết sức quan trọng, được cử tri và xã hội hết sức quan tâm.

Điều thuận lợi trong lần sửa đổi này là Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XIII) vừa tiến hành tổng kết Nghị quyết về chính sách pháp luật về đất đai và ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TƯ về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Các đại biểu cũng đánh giá cao sự chuẩn bị của Chính phủ trong khoảng thời gian tương đối ngắn đã tập trung công sức và nhân lực để gấp rút hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đóng góp ý kiến, đại biểu Nguyễn Hữu Chính (Đoàn Hà Nội) cho biết, theo số liệu thống kê, có tới 90% khiếu nại hành chính, 50% tranh chấp về dân sự liên quan đến đất đai. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do nhiều quy định của Luật Đất đai hiện đã lỗi thời, nhất là về cơ chế giá bồi thường. Trong khi đó, chênh lệch giữa giá kinh doanh dự án và giá đền bù, giá bồi thường khi thu hồi đất giữa thành thị và nông thôn... còn khá bất cập.

Ngoài nội dung trên, theo đại biểu Nguyễn Hữu Chính, cơ chế quản lý đất đai chưa phù hợp, chưa có hướng dẫn cụ thể về phương thức thu hồi. Việc cấp, thu hồi “sổ đỏ” cũng phát sinh nhiều vướng mắc. “Có nơi hai nhà sát nhau nhưng có nhà được cấp “sổ đỏ”, nhà bên cạnh lại không dẫn đến khiếu kiện kéo dài”, đại biểu nêu.

Bên cạnh đó, các quyết định hành chính của Nhà nước về cấp, thu hồi đất có nhiều hạn chế, nơi thu hồi đất xong để cỏ mọc, nơi dân lại không có đất ở, canh tác… Nhận thức của người dân về pháp luật còn chưa đầy đủ. Công tác giải quyết các vấn đề thừa kế, mốc giới chưa chặt chẽ... Đó là những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài.

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn Hà Nội) nhận định, trước đây, khung giá đất do Nhà nước áp đặt theo ý chí chủ quan. Dự thảo đã bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá theo giá trị thị trường, tạo ra sự bình đẳng, tiến bộ. Điều này nếu thực hiện được thì sẽ xóa bỏ phần lớn bất cập trong công tác quản lý đất đai hiện nay.

Cũng theo đại biểu, nhiều vụ tham nhũng đất đai xuất phát từ việc định giá đất. Nếu có bảng giá đất sát giá trị thị trường, đồng thời, đền bù thỏa đáng cho người dân bị thu hồi đất, sẽ giảm khiếu kiện.

Về thu hồi đất, hiện có 2 phương thức, đó là Nhà nước ra quyết định thu hồi và chủ doanh nghiệp có dự án tự thỏa thuận với người dân để thu gom. Đại biểu cho rằng, khi để người dân và nhà đầu tư tự thỏa thuận sẽ phát sinh vấn đề, đó là giá cao vọt hơn hẳn so với khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng an ninh, nên xảy ra bất bình đẳng, gây khiếu kiện.

Trong khi đó, chúng ta đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước quản lý. Khi giao chủ đầu tư thu hồi thì Nhà nước đã tự bỏ quyền của mình. Do vậy, đại biểu đề nghị, đất đai thuộc diện Nhà nước quyết định dự án đầu tư thì cần do Nhà nước thu hồi, chỉ thỏa thuận trong trường hợp khi một số người cùng góp chung vốn hoặc tự chuyển dịch.

Về hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp, dự thảo quy định một người được chuyển nhượng gấp 15 lần hạn điền. “Đây là con số cảm tính, thiếu căn cứ. Không nên quy định hạn mức chuyển nhượng, nên giao đất trong hạn điền, người dùng nhiều hơn thì cho thuê đất, khi đó sẽ hạn chế được chuyện đầu cơ đất đai”, đại biểu Hoàng Văn Cường nói.

Đại biểu Trần Hoàng Ngân (Đoàn thành phố Hồ Chí Minh) băn khoăn về quy định thu hồi đất trong dự thảo luật và đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát cụ thể hơn về điều kiện, tiêu chí đối với từng trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo đại biểu, việc thu hồi đất trên thực tế vừa qua đã gây bức xúc trong người dân liên quan đến vấn đề giá bồi thường. Đại biểu dẫn chứng, một khu đất của người dân khi được quy hoạch làm công viên, thì được thu hồi đất, đền bù với giá thấp hơn, trong khi đó, một khu đất kế bên nếu được quy hoạch sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở thương mại, thì được đền bù mức giá cao hơn.

“Hai khu đất gần nhau, nhưng quy hoạch mục đích sử dụng khác nhau, có mức giá đền bù chênh lệch rất lớn, thiệt cho người dân có đất”, đại biểu Trần Hoàng Ngân nói và đề xuất có thể đưa ra một mặt bằng giá để bảo đảm quyền lợi cho người dân.

Định giá đất không hề dựa trên ý chí chủ quan mà có căn cứ

Cũng tại buổi thảo luận ở tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, nhiều ý kiến có đặt vấn đề liên quan tới xác định giá đất. Ông Hà cho biết, có 4 phương pháp xác định giá đất là "chưa bao giờ sai", những phương pháp này theo thông lệ quốc tế. Tiêu chí lựa chọn những pháp này đã có và được luật định.

Bộ trưởng cũng nhắc tới vấn đề xác định giá theo thị trường. Theo ông Hà, trước đây, với việc nhà nước giao đất, không qua đấu thầu, đấu giá, chủ yếu là giao đất và định giá theo khung, theo bảng là bất cập lớn. Và việc tính toán thu thuế trên hợp đồng làm cho người dân không bao giờ khai thật giá trị mua bán thật.

Vì vậy, ông Hà cho hay, trong vấn đề này, phương pháp được lựa chọn là phương pháp định giá theo "vùng giá trị, xác định thửa đất chuẩn". Trên thế giới cũng đã thực hiện được phương pháp này khi có bản đồ địa chính số và thiết lập được mạng lưới, thiết lập được thông tin về giá đất hàng ngày và chuẩn.

Do đó, trong luật này đã chế định, trách nhiệm của người dân, quy định về cách thức giao dịch, dữ liệu về nhà nước giao đất theo thị trường, việc đấu thầu, đấu giá… Theo ông Hà, quá trình hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai để người dân có thể tự xác định được giá đất mất khoảng 5 năm.

"Điều quan trọng nhất là  giá đất không được mang tính chủ quan và mọi phương pháp làm phải có thống kê, toán học, độc lập với những người định giá. Còn lại, chúng ta vẫn cần có hội đồng, có cơ quan tư vấn nhưng tất cả những vấn đề này đều phải có phần mềm do Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng với các chuyên gia định giá sẽ đưa ra.

Giá phổ quát trên thị trường không phải là giá do ý chí chủ quan chúng ta đưa ra mà giá thị trường có nghĩa là toàn bộ hệ thống thu thập được trên các thửa đất chuẩn và ở các vùng giá trị mà chúng ta sẽ xác định", Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.