Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đang đối mặt với một cuộc khủng hoảng khi tình trạng thiếu hụt thanh khoản của nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới Evergrande trở nên trầm trọng hơn. Vào đầu tháng này, Evergrande cuối cùng đã vỡ nợ trong khi các nhà phát triển Trung Quốc khác cũng bắt đầu có dấu hiệu căng thẳng về tiền mặt. Một số đã bỏ lỡ các khoản thanh toán lãi suất trái phiếu, trong khi một số khác hoàn toàn không trả được nợ.

Trong một báo cáo mới công bố, Fitch cho biết căng thẳng đối với lĩnh vực bất động sản Trung Quốc càng kéo dài thì nguy cơ mất niềm tin của người tiêu dùng càng lớn.

Doanh số bán nhà tính theo giá trị trong tháng 11/2021 đã giảm 16,31% so với cùng kỳ năm ngoái, kéo dài chuỗi giảm sang tháng thứ năm liên tiếp. Giá nhà mới cũng giảm 0,3% so với tháng trước, mức giảm lớn nhất kể từ tháng 2/2015.

Báo cáo cho hay một kịch bản tồi tệ khi doanh số bán nhà ở Trung Quốc giảm 30%, sẽ khoảng 1/3 trong số 40 nhà phát triển được Fitch xếp hạng có thể bị âm dòng tiền. Còn với kịch bản ít nghiêm trọng hơn với mức giảm doanh số bán nhà khoảng 15%, Fitch dự kiến 13% các nhà phát triển này sẽ bị thâm hụt tiền mặt.

Một báo cáo gần đây khác của công ty dịch vụ tài chính Nomura cũng đưa ra ước tính rằng các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc phải đối mặt với 19,8 tỷ USD trái phiếu phát hành bằng đồng USD đáo hạn ở nước ngoài trong quý I/2021 và 18,5 tỷ USD trong quý II. Cũng theo Nomura, số tiền trong quý I đó gần gấp đôi con số 10,2 tỷ USD trái phiếu đáo hạn của quý IV.

Sang năm tới, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc có thể phải đối mặt với số trái phiếu đáo hạn thậm chí còn cao hơn.

Theo Fitch, các nhà phát triển được xếp hạng “B” hoặc thấp hơn sẽ phải đối mặt với áp lực trả nợ nước ngoài ngày càng tăng vào năm 2022, với các trái phiếu phát hành ở nước ngoài đáo hạn hoặc có thể chuyển nhượng (loại trái phiếu cho phép người sở hữu buộc người phát hành mua lại chúng trước khi đáo hạn) có số tiền gốc cao hơn so với năm 2021.

Khi cuộc khủng hoảng nợ diễn ra, nghi ngờ cũng nảy sinh vì một số nhà phát triển có thể thiếu minh bạch về quy mô thực sự của các khoản nợ.

Một ví dụ chính là Fantasia - công ty đã phát hành một trái phiếu riêng mà không công khai chúng trong các báo cáo tài chính. Khoản nợ ẩn như vậy thường bao gồm các khoản nợ không được tiết lộ, các đảm bảo cho khoản vay của các công ty liên doanh, liên kết và các bên thứ ba khác. Chúng cho phép các nhà phát triển vượt qua chính sách “ba lằn ranh đỏ” của Trung Quốc – vốn đặt giới hạn nợ liên quan đến dòng tiền, tài sản và mức vốn của một công ty.

Về triển vọng năm tới, các nhà phân tích không hy vọng tình hình sẽ sớm dịu bớt.

Bà Monica Hsiao, người sáng lập và Giám đốc đầu tư tại công ty tư vấn tài chính Triada Capital dự kiến sẽ các trái phiếu lợi suất cao của Trung Quốc – chủ yếu là trái phiếu bất động sản – sẽ chạm “đáy” trong nửa đầu năm 2022.

Đầu tháng này, tâm lý của nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản đã đỡ căng thẳng phần nào khi Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC, ngân hàng trung ương) cắt giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc lần thứ hai trong năm nay. Động thái đó dự kiến giúp giải phóng 1.200 tỷ NDT (282 tỷ USD) để thúc đẩy nền kinh tế đi lên.

Tuy nhiên, Fitch thận trọng rằng môi trường hoạt động cho các nhà phát triển Trung Quốc sẽ vẫn còn nhiều thách thức. Cơ quan này nhận định sự phục hồi đáng kể về nguồn vốn và các điều kiện tiếp cận thị trường sẽ chỉ diễn ra từ nửa cuối năm 2022.